El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
En una bancarrota del Capítulo 13, un plan puede permitirle ponerse al día con los pagos atrasados de la hipoteca en un plazo razonable (a menudo de 3 a 5 años) mientras sigue haciendo el pago mensual normal. Para su hogar principal, puede usar esta opción hasta que la casa se venda en una venta por ejecución hecha según la ley estatal.
Un cobrador de deudas no puede mentirle ni engañarlo. No puede decir mal cuánto debe, hacerse pasar por abogado o funcionario del gobierno, ni amenazar con algo que no puede hacer legalmente o que no piensa hacer. Tampoco puede reportar información de crédito que sabe que es falsa, ni dejar de decir que una deuda está en disputa.
Un cobrador de deudas no puede usar medios injustos o abusivos para cobrar. No puede cobrar cargos que su contrato o la ley no permiten. Tampoco puede quitarle o amenazar con quitarle su propiedad por un proceso fuera de los tribunales cuando no tiene un derecho actual a ella, no tiene intención real de tomarla, o la propiedad está legalmente exenta.
Un cobrador de deudas debe enviarle un aviso con el monto de la deuda, el nombre del acreedor y sus derechos — en su primer mensaje o dentro de 5 días. Usted tiene entonces 30 días para disputar la deuda por escrito o pedir el nombre del acreedor original. Si lo hace, el cobrador debe dejar de cobrar hasta que le envíe por correo la verificación.
Si usted sacó su hipoteca antes de entrar al servicio militar, una venta por ejecución durante su servicio — o dentro de 1 año después de que termine — no es válida a menos que un tribunal la apruebe primero (o que usted haya firmado una renuncia válida). Un tribunal también puede pausar el caso o ajustar el préstamo si el servicio militar afectó su capacidad de pago.
Si usted está en servicio militar y lo demandan, el tribunal debe pausar el caso por al menos 90 días si usted lo pide y demuestra que su servicio le impide comparecer. Antes de que un tribunal dicte una sentencia en rebeldía contra usted, la otra parte debe presentar una declaración jurada que diga si usted está en el servicio militar, y el tribunal puede nombrarle un abogado.
Cuando su préstamo hipotecario se vende o se cede a un nuevo dueño, el nuevo dueño debe avisarle por escrito dentro de 30 días. El aviso debe decir quién es el nuevo dueño, cómo comunicarse con él, la fecha de la transferencia y dónde está registrada.
Para algunos préstamos que ponen un gravamen sobre la casa donde vive — como muchos préstamos sobre el valor de la vivienda o refinanciamientos con un nuevo prestamista — usted puede cancelar dentro de 3 días hábiles después del cierre. Si el prestamista no le dio los avisos y divulgaciones requeridos, ese plazo puede extenderse hasta 3 años. Usted cancela enviando un aviso escrito al prestamista.
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Su administrador no puede hacer el primer aviso o la primera presentación para iniciar una ejecución hipotecaria hasta que su préstamo tenga más de 120 días de atraso. Esto le da tiempo para solicitar ayuda. Hay excepciones limitadas, como el incumplimiento de una cláusula de venta.
Si usted envía una solicitud de ayuda completa antes de que empiece la ejecución, el administrador no puede iniciarla hasta que haya decidido y termine cualquier apelación. Si la envía después de iniciada la ejecución pero más de 37 días antes de la venta, el administrador no puede pedir una sentencia u orden de venta, ni realizar la venta, hasta terminar la revisión — salvo que le nieguen la ayuda y termine la apelación, usted rechace las ofertas o no cumpla un acuerdo.
Si su administrador le niega una modificación del préstamo y su solicitud completa llegó 90 días o más antes de una venta (o antes de que empezara la ejecución), usted puede apelar. Tiene 14 días para apelar. Otro personal debe revisarla, y el administrador debe decidir dentro de 30 días.
Cuando usted solicita ayuda (como una modificación del préstamo), su administrador debe decirle dentro de 5 días hábiles si su solicitud está completa y qué falta, si la envió 45 días o más antes de una venta. Si su solicitud completa llega más de 37 días antes de una venta, el administrador debe evaluarlo para todas las opciones que tenga y comunicarle su decisión por escrito dentro de 30 días.
Si el administrador de su hipoteca cometió un error — por ejemplo, no acreditó un pago, cobró un cargo indebido o dio un saldo de liquidación equivocado — usted puede enviar un "aviso de error" por escrito. El administrador debe confirmar que recibió su carta dentro de 5 días hábiles. Luego debe corregir el error o explicarle por escrito, después de una investigación razonable, por qué cree que no hubo error, normalmente dentro de 30 días hábiles.
Usted puede pedirle por escrito a su administrador información sobre su préstamo — por ejemplo, su historial de pagos, quién es el dueño del préstamo o cómo se calculó su depósito en garantía. El administrador debe confirmar que recibió su solicitud dentro de 5 días hábiles y contestar dentro de 30 días hábiles. Si pregunta quién es el dueño de su préstamo, debe decírselo dentro de 10 días hábiles.
Si usted pide por escrito cuánto se necesita para liquidar su hipoteca, el prestamista o administrador debe enviarle un estado de liquidación exacto en un tiempo razonable — no más de 7 días hábiles. Lo necesita para refinanciar, vender o planear cómo salvar su casa.
Si tiene un préstamo de vivienda garantizado por USDA Desarrollo Rural, el prestamista debe contactarlo pronto después de un atraso, tratar de saber por qué se atrasó y enviarle una carta certificada pidiendo una entrevista antes de que tenga 60 días de atraso. Si usted califica, debe considerar las opciones en orden: acuerdo de pagos, indulgencia especial, modificación del préstamo y un anticipo de recuperación hipotecaria. Más adelante puede haber opciones simplificadas.
Si tiene un préstamo de vivienda garantizado por el VA, el prestamista debe tener un sistema para atender a los prestatarios atrasados: intentar comunicarse por teléfono, enviar cartas que expliquen sus opciones y hacer una entrevista en persona o un esfuerzo razonable para organizarla cuando no ha logrado contactarlo. El VA enumera las opciones de arreglo en orden de preferencia: plan de pagos, indulgencia especial, modificación del préstamo, venta corta y entrega de la escritura en lugar de ejecución.
La mayoría de las ejecuciones en Alabama ocurren fuera del tribunal con poder de venta. La venta debe anunciarse en un periódico del condado una vez por semana durante tres semanas antes. La ley de Alabama no exige un aviso de incumplimiento estatal aparte, pero la mayoría de las hipotecas exigen primero una carta de incumplimiento.
Si su ejecución en Alaska es por pagos atrasados, puede detenerla en cualquier momento antes de la fecha de venta pagando lo atrasado (no todo el préstamo) más los honorarios y costos reales de abogado y de ejecución. El fiduciario puede rechazar la subsanación si usted ya subsanó dos o más avisos anteriores.
En una ejecución de escritura de fideicomiso en Alaska, el fiduciario debe registrar un aviso de incumplimiento no menos de 30 días después del incumplimiento y no menos de 90 días antes de la venta, y enviarle una copia. La venta también debe colocarse y publicarse antes.
Las ventas del fiduciario en Arizona ocurren fuera del tribunal, pero puede presentar una demanda y pedir a un juez una orden que detenga la venta. La ley de Arizona dice que usted renuncia a sus defensas y objeciones a la venta salvo que se dicte una orden judicial antes de las 5 p.m. del último día hábil antes de la venta. Si tiene una defensa, actúe pronto.
En Arizona puede detener una venta del fiduciario pagando lo atrasado (no todo el préstamo), corrigiendo otros incumplimientos y pagando los costos y cargos permitidos. Debe hacerlo antes de las 5:00 p.m. hora de Arizona del último día hábil antes de la venta. Después de reinstalar, el préstamo sigue como si no hubiera habido incumplimiento.
Una venta del fiduciario en Arizona no puede realizarse antes del día 91 después de registrado el aviso de venta. El aviso debe registrarse, enviarse por correo, colocarse en la propiedad al menos 20 días antes de la venta y publicarse una vez por semana durante cuatro semanas en un periódico.
En una ejecución legal en Arkansas, puede subsanar el incumplimiento en cualquier momento después de registrarse el aviso y antes de la venta. Paga lo que se debe en ese momento (no la parte del préstamo que no se debería sin el incumplimiento), más los costos reales y los honorarios del fiduciario y del abogado.
Según la Ley de Ejecución Legal de Arkansas, una venta solo puede ocurrir después de que pasen al menos 60 días desde que se registró el aviso de incumplimiento e intención de vender. El aviso debe enviársele por correo, y la venta debe anunciarse antes.
La mayoría de las ejecuciones en California ocurren fuera del tribunal, pero usted puede demandar para detener una. Antes de que se registre la escritura del fiduciario, el prestatario puede pedir una orden judicial por una violación importante de reglas clave de la Carta de Derechos del Propietario, como el “doble trámite”. La venta queda detenida hasta que el tribunal determine que se corrigió. Después de la venta, quizá pueda reclamar daños.
En California puede detener una venta del fiduciario pagando lo atrasado más los cargos y costos permitidos. No tiene que pagar todo el préstamo. El derecho empieza cuando se registra el aviso de incumplimiento y dura hasta cinco días hábiles antes de la fecha de venta. Si la venta se pospone más de cinco días hábiles, el derecho vuelve.
Antes de registrar un aviso de incumplimiento, el administrador debe contactarle (o intentarlo con diligencia) para hablar de opciones y luego esperar 30 días. Después de registrado el aviso de incumplimiento, deben pasar al menos tres meses antes de dar el aviso de venta. Ese aviso debe enviarse por correo, colocarse y publicarse al menos 20 días antes de la venta.
Antes de que avance una ejecución con poder de venta, el secretario del tribunal superior celebra una audiencia. El secretario solo puede permitir la venta tras encontrar una deuda válida en manos de quien ejecuta, una mora, el derecho a ejecutar y un aviso adecuado. Aparte, puede pedir a un juez del tribunal superior que prohíba (detenga) la venta por motivos legales o de equidad antes de que la venta sea final.
Carolina del Norte no tiene un derecho legal a reinstalar pagando solo los pagos atrasados. Pero el poder de venta termina si paga (u ofrece pagar) toda la deuda más los gastos de venta antes de la venta — o incluso después de la venta, hasta que termine el periodo de 10 días de ofertas de mejora.
Una asociación de comunidad planificada en Carolina del Norte solo puede ejecutar su gravamen si una cuota lleva 90 días o más sin pagar, y solo después de que su junta vote ejecutar su lote específico. Un gravamen compuesto solo de multas (o intereses y honorarios ligados solo a multas) solo puede cobrarse con una ejecución judicial, no con poder de venta.
Para un préstamo sobre su residencia principal, el administrador debe enviarle un aviso al menos 45 días antes de iniciar el proceso de audiencia de ejecución. Debe detallar lo que debe y dónde obtener ayuda. Después, el aviso de venta debe colocarse y enviársele al menos 20 días antes de la venta y publicarse en un periódico por dos semanas.
Después de que el tribunal ordena la venta, el alguacil (o el “master-in-equity”) debe anunciar públicamente la propiedad durante las tres semanas previas al día de la venta. Esto le da tiempo para pagar, refinanciar, vender o buscar ayuda antes de la subasta.
En una ejecución del fiduciario público en Colorado, el dueño puede subsanar el incumplimiento pagando lo atrasado más los cargos y costos permitidos. Para conservar este derecho, debe presentar un aviso escrito de intención de subsanar ante el fiduciario público a más tardar 15 días calendario antes de la fecha de venta. El fiduciario luego le da un estado de cuenta con el monto y plazo exactos.
Una venta del fiduciario público en Colorado debe fijarse no menos de 110 ni más de 125 días calendario después de registrado el aviso de elección y demanda (más para tierras agrícolas). El fiduciario público envía y publica un aviso combinado que explica sus derechos, incluido el de subsanar.
Antes de que un fiduciario público en Colorado venda una casa, un tribunal debe emitir una orden que autorice la venta en una audiencia breve de la Regla 120. Puede presentar una respuesta escrita y comparecer. El tribunal decide sobre todo si hay una probabilidad razonable de incumplimiento y si le protege la ley federal de militares (SCRA); otras defensas suelen plantearse en una demanda aparte.
En casos de ejecución de vivienda en Connecticut con fechas de retorno hasta el 30 de junio de 2029, el prestamista debe darle aviso del Programa de Mediación Ezequiel Santiago junto con la demanda. Si presenta una comparecencia y la solicitud de mediación, el tribunal programa la mediación y el caso se pausa por un tiempo mientras ocurre.
Antes de que un prestamista en Connecticut inicie una ejecución de su casa, debe enviarle un aviso sobre el Programa de Asistencia Hipotecaria de Emergencia (EMAP). Luego tiene 60 días para reunirse o hablar con el prestamista o con una agencia de consejería de crédito para resolver el atraso, y para solicitar asistencia de emergencia a la Autoridad de Financiamiento de Vivienda de Connecticut.
Antes de iniciar una ejecución hipotecaria en Dakota del Norte, se debe entregar al dueño registrado un aviso escrito con al menos 30 y no más de 90 días de anticipación. Indica el monto necesario para ponerse al día y dice que si paga dentro de 30 días, la ejecución no seguirá.
Si el prestamista inicia una ejecución por anuncio, puede pedir al tribunal que exija una ejecución por demanda — no tiene que dar un motivo. El juez entonces ordena al prestamista detener el proceso por anuncio y seguir en el tribunal de circuito.
Una ejecución por anuncio en Dakota del Sur requiere publicar el aviso una vez por semana durante cuatro semanas. El aviso debe indicar la mora, el monto reclamado y que usted puede pedir que la ejecución se haga en el tribunal.
Delaware tiene un Programa Automático de Mediación de Ejecución Hipotecaria para viviendas de 1 a 4 familias ocupadas por el dueño. Un aviso de mediación debe acompañar la demanda. Participar le permite reunirse con el prestamista y un mediador para buscar una alternativa a la ejecución. Presente su respuesta a tiempo salvo que un abogado le diga otra cosa.
Para una vivienda de 1 a 4 familias ocupada por el dueño en Delaware, no se puede presentar un caso de ejecución hasta 45 días después de que el prestamista envíe un aviso de intención de ejecutar. Las ejecuciones en Delaware pasan por el tribunal, y después de la sentencia la venta del alguacil debe anunciarse y debe notificársele antes.
En el Distrito de Columbia puede subsanar su incumplimiento y detener la venta pagando lo atrasado y los costos permitidos hasta 5 días hábiles antes de que empiece la subasta. Puede usar este derecho no más de una vez en dos años calendario consecutivos.
En una ejecución extrajudicial en D.C., el prestamista debe enviarle un formulario para elegir mediación junto con el aviso de incumplimiento. Si lo devuelve al Administrador de Mediación y al prestamista dentro de 30 días de su envío, tendrá mediación antes de que siga la ejecución. El prestamista también debe enviar una solicitud de alternativas para llenar.
Antes de una venta por ejecución en D.C., el prestamista debe enviarle un aviso escrito de intención de ejecutar, con copia al Alcalde, al menos 30 días antes de la venta. El aviso de incumplimiento que inicia el proceso también indica el monto para subsanar.
Florida no tiene una ley general que le permita reinstalar pagando solo lo atrasado, aunque su hipoteca puede permitirlo. La ley sí le permite detener la venta pagando el monto total de la sentencia, más intereses y costos. Este derecho dura hasta que el secretario presenta el certificado de venta, o hasta un momento posterior fijado en la sentencia.
En Florida la sentencia final fija la venta del secretario para un día no menor de 20 ni mayor de 35 días después, salvo que el demandante acepte una fecha posterior. El aviso de venta debe publicarse en un sitio web público durante dos semanas o en un periódico una vez por semana durante dos semanas antes de la venta.
En Florida toda ejecución hipotecaria pasa por el tribunal. Después de ser notificado, generalmente tiene 20 días para presentar una respuesta escrita y sus defensas, como falta de legitimación o un aviso faltante. El banco además debe declarar bajo juramento que tiene el pagaré original. Si no contesta, el banco puede pedir una sentencia en rebeldía.
La mayoría de las ejecuciones en Georgia ocurren fuera del tribunal, el primer martes del mes. El prestamista debe enviarle un aviso escrito al menos 30 días antes de la venta. El aviso debe indicar la persona o empresa que puede negociar, cambiar y modificar su préstamo, e incluir copia del anuncio de venta.
El programa de Resolución de Disputas de Ejecución Hipotecaria de Hawái aplica a ejecuciones extrajudiciales de viviendas ocupadas por sus dueños. Si lo elige, se reúne con el prestamista y un neutral para buscar una alternativa antes de que siga la venta. Los dueños que ocupan pueden en cambio convertir el caso en una ejecución judicial, pero no después de elegir la resolución de disputas.
En una ejecución extrajudicial en Hawái, el prestamista debe entregarle un aviso de incumplimiento e intención de ejecutar. El aviso debe dar una fecha para subsanar que sea al menos 60 días después del aviso. Luego la venta debe publicarse, y todavía puede subsanar hasta poco antes de la venta.
En una ejecución del fiduciario en Idaho, puede reinstalar el préstamo pagando lo que se debe en ese momento (pagos atrasados más cargos y costos permitidos), no todo el saldo. Debe hacerlo dentro de 115 días después de registrado el aviso de incumplimiento.
Después de registrado el aviso de incumplimiento, el fiduciario en Idaho debe enviarle el aviso de venta por correo registrado o certificado al menos 120 días antes de la venta. El aviso también se entrega o coloca y se publica. Para una residencia principal, con el aviso de incumplimiento viene un formulario para pedir una modificación.
Toda ejecución hipotecaria de vivienda en Illinois pasa por el tribunal. El prestamista debe adjuntar a la citación un Aviso al Propietario que explica sus derechos, como quedarse en la casa hasta que un juez ordene otra cosa, y dónde buscar ayuda. Generalmente tiene 30 días después de la notificación para presentar una respuesta o comparecencia. Algunos condados, como Cook, también tienen programas de mediación.
En Illinois puede reinstalar su hipoteca — pagar lo atrasado más costos y cargos permitidos — dentro de 90 días después de ser notificado de la ejecución (o de quedar bajo la jurisdicción del tribunal). Si reinstala, el caso se desestima. A veces los administradores aceptan reinstalar después, pero solo los 90 días son un derecho legal.
En Illinois puede redimir (pagar la sentencia) antes de la venta, hasta lo que ocurra último entre 7 meses después de la notificación o 3 meses después de la sentencia, en el caso de una vivienda. Si el prestamista compra la casa en la venta por menos de la deuda total, también puede tener un derecho especial a redimir dentro de 30 días después de que el tribunal confirme la venta.
Las ejecuciones en Indiana pasan por el tribunal, así que puede presentar una respuesta y sus defensas. En la mayoría de los casos la venta del alguacil no puede realizarse hasta tres meses después de presentada la demanda. La venta también debe anunciarse, con el primer aviso al menos 30 días antes.
Los propietarios en Indiana en ejecución pueden pedir al tribunal una conferencia de conciliación con el prestamista para buscar una forma de conservar la casa, como una modificación. Debe informar al tribunal que quiere participar a más tardar 30 días después de que le notifiquen la demanda.
Antes de que un prestamista presente una ejecución sobre su casa en Indiana, debe enviarle un aviso previo por correo certificado al menos 30 días antes. El aviso explica sus derechos, incluido el derecho a una conferencia de conciliación, y cómo encontrar consejería de vivienda.
Antes de que un prestamista en Iowa ejecute un homestead (no agrícola), debe darle un aviso del derecho a subsanar. Luego tiene 30 días desde el aviso para subsanar pagando lo atrasado. Antes de demandar sobre una vivienda de 1 o 2 familias donde usted vive, el prestamista también debe informarle sobre ayuda de consejería y mediación.
Las ejecuciones en Kansas pasan por el tribunal. Después de la sentencia, la venta del alguacil debe publicarse al menos tres veces, y el último aviso debe salir entre 7 y 14 días antes de la venta. El tribunal también debe confirmar la venta, y puede negarse si el precio es inadecuado.
Las ejecuciones en Kentucky pasan por el tribunal. Después de ser notificado, generalmente tiene 20 días para presentar una respuesta escrita y sus defensas. Después de la sentencia, el comisionado maestro hace tasar la casa y anuncia la venta. Hay ayuda gratuita del Centro de Protección de Propietarios de Kentucky.
Las ejecuciones en Luisiana suelen pasar por el tribunal mediante el “proceso ejecutivo”. El alguacil debe entregarle un aviso de embargo con la primera fecha de venta, sus derechos y dónde encontrar consejería de vivienda. La primera venta del alguacil no puede fijarse antes de 60 días después de que el juez firme la orden.
Las ejecuciones de vivienda en Maine pasan por el tribunal, así que puede contestar la demanda y presentar defensas. Si el tribunal dicta una sentencia de ejecución, todavía tiene 90 días desde la sentencia para redimir (pagar lo que dice la sentencia) antes de que la casa pueda venderse. La venta debe anunciarse y enviársele antes.
Antes de que un prestamista en Maine acelere su préstamo o inicie una ejecución de su residencia principal, debe enviarle un aviso escrito de su derecho a subsanar pagando lo adeudado. El prestamista no puede seguir hasta al menos 35 días después de ese aviso. La oficina de crédito al consumidor de Maine luego le envía información sobre sus derechos y el programa de mediación.
El Programa de Desvío de Ejecuciones de Maine ofrece mediación judicial en casos de ejecución de vivienda. El prestamista debe adjuntar al frente de la demanda un aviso en lenguaje sencillo que explica cómo contestar y pedir mediación. Si la pide en el formulario de respuesta, se programa una sesión de mediación con el prestamista.
Si la vivienda en ejecución en Maryland es su casa ocupada por usted, puede pedir al tribunal mediación “posterior a la presentación” con el prestamista ante un mediador neutral. La solicitud generalmente vence 25 días después de que le notifiquen la orden de inscripción y la declaración final de alternativas. Hay un costo de presentación, que puede eximirse si no puede pagarlo.
Antes de presentar una ejecución de una vivienda en Maryland, el prestamista debe enviarle un aviso escrito de intención de ejecutar con al menos 45 días de anticipación. El aviso debe indicar el monto necesario para subsanar el incumplimiento y reinstalar el préstamo, y viene con una solicitud de alternativas e información de consejería de vivienda. Después, la venta también debe anunciarse y debe enviársele aviso antes.
Las ejecuciones en Maryland se presentan en el tribunal de circuito aunque haya poder de venta, y el tribunal debe aprobar (ratificar) la venta. Antes de la venta puede presentar una moción para suspender y desestimar si tiene una defensa válida. Después de la venta puede presentar objeciones escritas antes de que el tribunal la ratifique.
Massachusetts da a los propietarios un derecho de 90 días para subsanar un pago atrasado pagando lo que se debe, sin que se exija todo el préstamo. El prestamista debe enviarle un aviso escrito de este derecho. Puede usarlo una vez en cualquier período de cinco años.
Antes de una subasta por ejecución en Massachusetts, el aviso de venta debe publicarse una vez por semana durante tres semanas y enviarse por correo certificado al dueño al menos 14 días antes. Si el prestamista puede pedir una deficiencia, también debe enviar una advertencia aparte al menos 21 días antes de la venta.
U.S. Bank Nat’l Ass’n v. Ibanez, 458 Mass. 637 (2011)
Las ejecuciones en Massachusetts suelen ocurrir fuera del tribunal, pero quien ejecuta debe cumplir estrictamente el poder de venta. El tribunal más alto de Massachusetts ha resuelto que una venta es nula si quien ejecutó no tenía la hipoteca cuando avisó y vendió, o si el aviso de incumplimiento no siguió estrictamente la hipoteca. Puede plantear estos problemas en una demanda antes de la venta o como defensa en un caso de desalojo después.
La mayoría de las ejecuciones en Michigan son “por anuncio”, fuera del tribunal. El aviso de venta debe publicarse al menos una vez por semana durante cuatro semanas en un periódico del condado, y debe colocarse una copia en la propiedad dentro de 15 días después de la primera publicación. La ley no exige entregarle el aviso en mano, así que esté atento a avisos colocados y en el periódico.
La ley de Minnesota obliga a los administradores a seguir reglas de alternativas y limita las ventas mientras se revisa una solicitud presentada a tiempo. Si el administrador viola esas reglas, puede acudir al tribunal para detener la venta o anularla, y el propietario que gana puede recuperar honorarios razonables de abogado. Debe registrar un aviso de litigio pendiente antes de que termine el período de redención.
En Minnesota puede detener una ejecución en cualquier momento antes de la venta pagando lo que realmente está atrasado (no todo el préstamo), más los costos y honorarios permitidos. Esto aplica a ejecuciones por anuncio y por acción judicial. El préstamo sigue como si el incumplimiento no hubiera ocurrido.
Una ejecución por anuncio en Minnesota exige seis semanas de aviso publicado. Al menos cuatro semanas antes de la venta, se debe entregar una copia del aviso a la persona que vive en la casa, igual que se entregan los papeles judiciales. Con él vienen otros avisos sobre sus derechos de redención y asesoría.
En Misisipi puede detener una venta por ejecución en cualquier momento antes de la venta pagando las cuotas realmente atrasadas (no todo el saldo acelerado), más los costos, honorarios de abogado y del fiduciario sobre lo atrasado.
Una venta por ejecución en Misisipi bajo una escritura de fideicomiso debe anunciarse durante tres semanas consecutivas antes de la venta en un periódico del condado, y colocarse en el tribunal. La ley estatal no exige un aviso de incumplimiento aparte, pero la mayoría de las escrituras exigen una carta de incumplimiento.
La mayoría de las ejecuciones en Misuri son ventas del fiduciario fuera del tribunal. El fiduciario debe enviarle el aviso de venta por correo certificado o registrado al menos 20 días antes de la venta, y debe publicar la venta en un periódico. La ley de Misuri no tiene un derecho general a reinstalar, así que pregunte pronto al administrador cómo ponerse al día.
Misuri da un derecho limitado de un año para redimir después de una venta del fiduciario, pero solo si el prestamista (o tenedor de la deuda) compra la casa. Debe dar aviso escrito de su intención de redimir en la venta o dentro de los 10 días antes, y luego pagar la deuda e intereses dentro del año. También puede exigirse una fianza.
En una ejecución del fiduciario en Montana, puede detener el proceso en cualquier momento antes de la hora de venta pagando lo que se debe en ese momento (no la parte del préstamo que no se debería sin el incumplimiento), más los costos reales y los honorarios razonables del fiduciario y del abogado. La ejecución entonces se suspende.
En una ejecución del fiduciario en Montana, el aviso de venta registrado debe enviársele por correo certificado al menos 120 días antes de la venta. También debe colocarse en la propiedad y publicarse en un periódico.
Después de registrado un aviso de incumplimiento en una escritura de fideicomiso en Nebraska, tiene un mes (dos meses para cierta propiedad agrícola) para pagar lo vencido — como si no hubiera aceleración — más los costos permitidos. La escritura queda entonces reinstalada.
Si vive en la casa, el aviso de incumplimiento debe explicarle cómo pedir mediación. Para participar, presenta una petición al tribunal de distrito dentro de 30 días de notificado el aviso y paga una tarifa de $25 (más su parte del costo del mediador). El fiduciario no puede vender mientras apliquen las reglas de mediación.
Un fiduciario en Nevada no puede vender hasta que se registre y envíe un aviso de incumplimiento y elección de vender, usted haya tenido 35 días para ponerse al día con los pagos (15 días en algunos préstamos antiguos) y pasen al menos 3 meses desde el registro del aviso. Luego sigue un aviso de venta antes de la subasta.
Puede subsanar la mora, revertir la aceleración y reinstalar su hipoteca en cualquier momento hasta la sentencia final pagando lo atrasado más los costos permitidos. Esto aplica aun si el prestamista nunca envió el aviso exigido. Si subsana tarde (después del plazo del aviso), no podrá usar este derecho otra vez durante 18 meses.
Nueva Jersey tiene un programa permanente de mediación de ejecuciones para propietarios. Un tribunal puede ordenar mediación cuando el propietario presenta una contestación. La mediación es gratuita y le sienta con el prestamista y un mediador capacitado para buscar una solución.
Antes de que el prestamista pueda acelerar el préstamo o presentar una ejecución, debe enviarle un Aviso de Intención de Ejecutar por escrito, por correo registrado o certificado. Debe llegar al menos 30 días, y no más de 180 días, antes de la demanda. El aviso debe explicar la mora, cómo subsanarla y dónde obtener ayuda.
Las ejecuciones en Nueva Jersey pasan por el Tribunal Superior. Después de ser notificado, tiene 35 días para presentar una contestación. Contestar convierte el caso en “impugnado”, le permite plantear defensas y permite que el tribunal ordene mediación.
Cuando solo parte del préstamo está vencida, puede pagar al tribunal el capital e intereses atrasados más los costos. Si paga antes de la sentencia de venta, el tribunal debe desestimar el caso. Si paga después de la sentencia pero antes de la venta, el tribunal debe suspender el caso.
Para un préstamo sobre la casa en la que vive, el prestamista o administrador debe enviarle un aviso especial al menos 90 días antes de demandar para ejecutar. El aviso debe incluir agencias de consejería de vivienda gratuitas cerca de usted. Un caso presentado sin el aviso de 90 días correcto puede ser desestimado.
Las ejecuciones en Nueva York pasan por el tribunal. Después de ser notificado, debe comparecer (normalmente presentando una contestación) dentro de 20 días si le entregaron los papeles en mano, o 30 días si la notificación fue de otra forma. Contestar le permite plantear defensas como la falta del aviso de 90 días o la falta de legitimación del prestamista.
Si vive en la casa y el préstamo es de vivienda, el tribunal debe celebrar una conferencia de conciliación dentro de 60 días después de que el prestamista presente la prueba de notificación. El objetivo es buscar una solución como una modificación del préstamo. Ambas partes deben negociar de buena fe.
Puede pedir al tribunal superior que prohíba (detenga) la venta programada. Debe presentar y notificar al prestamista antes de la venta; si no lo hace, pierde la mayoría de los derechos para impugnar la validez de la ejecución después.
Para una hipoteca residencial, el prestamista debe enviar el aviso de venta por correo registrado o certificado al menos 45 días antes de la venta. El aviso también debe decirle que puede pedir al tribunal superior que detenga la venta.
Según la Ley de Protección de Préstamos de Vivienda, el prestamista debe darle un aviso de su derecho a subsanar al menos 30 días antes de demandar. Aun después, puede subsanar la mora en cualquier momento antes de que el título se transfiera por la venta.
Después de una sentencia de ejecución, su casa no puede venderse hasta que el prestamista le entregue un aviso escrito con la fecha, hora y lugar de la venta (o la fecha y el sitio web de la subasta en línea), presente la prueba al tribunal al menos siete días antes y la venta se anuncie. Además, la casa no puede venderse por menos de dos tercios de su valor tasado en la primera venta.
Las ejecuciones en Ohio pasan por el tribunal de causas comunes. Tiene 28 días después de ser notificado con la citación y la demanda para entregar su contestación. Contestar le permite plantear defensas y pedir mediación donde su condado la ofrezca.
Si la casa es su homestead, puede detener una ejecución con poder de venta (fuera del tribunal) y exigir una ejecución judicial. Envíe al prestamista un aviso por correo certificado, al menos 10 días antes de la venta, diciendo que la propiedad es su homestead y que elige la ejecución judicial, y presente una copia ante el secretario del condado.
Antes de que un prestamista use un poder de venta (ejecución extrajudicial) en Oklahoma, debe enviarle un aviso escrito del incumplimiento. El aviso debe decir que tiene 35 días desde su fecha para subsanar la mora y reinstalar la hipoteca.
En lugar de obligar al tribunal, el dueño de un homestead en una ejecución con poder de venta puede enviar un aviso por correo certificado al menos 10 días antes de la venta eligiendo contra una sentencia de deficiencia. La venta puede seguir, pero después no se le puede cobrar una deficiencia.
En una ejecución fiduciaria en Oregón, puede subsanar la mora en cualquier momento hasta cinco días antes de la última fecha de venta fijada. Por pagos atrasados, paga lo que se debería si no hubiera habido mora, más los costos y cargos permitidos, y la ejecución se cierra.
Antes de presentar un aviso de incumplimiento o una demanda de ejecución sobre una escritura residencial, el prestamista primero debe pedir una conferencia de resolución (mediación) con usted. Primero se reúne con un consejero de vivienda; hay una tarifa pequeña, con exenciones disponibles.
Después de registrado el aviso de incumplimiento, el aviso de venta debe entregársele o enviársele al menos 120 días antes de la venta fiduciaria. Los ocupantes también reciben un aviso, y la venta se publica en un periódico.
Según la Act 6, puede subsanar la mora y detener la venta pagando lo atrasado más los cargos y costos permitidos en cualquier momento hasta una hora antes de que empiece la puja en la venta del alguacil. Puede usar este derecho hasta tres veces al año.
Antes de ejecutar la mayoría de las viviendas en Pensilvania, el prestamista debe enviarle un Aviso Act 91. Luego tiene 30 días (más 3 por correo) para reunirse con una agencia de consejería aprobada por PHFA y solicitar el Programa de Asistencia Hipotecaria de Emergencia (HEMAP). El prestamista no puede ejecutar durante esos 33 días.
Las ejecuciones en Pensilvania son demandas (“acciones de ejecución hipotecaria”). Si la demanda tiene un aviso para defenderse, debe presentar su contestación dentro de 20 días después de ser notificado. Muchos condados también tienen programas de conciliación o desvío a los que puede unirse.
Un aviso de ejecución en Rhode Island no es válido a menos que el prestamista le envíe aviso escrito de la hora y lugar de la venta por correo certificado al menos 30 días (para deudores consumidores individuales) antes de la primera publicación en el periódico. Luego la venta se anuncia durante tres semanas.
Antes de una venta fiduciaria en Tennessee, el aviso de venta debe publicarse por primera vez en un periódico al menos 20 días antes de la venta. El fiduciario también debe enviarle una copia por correo registrado o certificado a más tardar en la fecha de la primera publicación.
Un préstamo sobre el valor neto en Texas (préstamo con retiro de efectivo sobre su homestead) solo puede ejecutarse con una orden judicial, normalmente por el proceso acelerado de la Regla 736. Usted recibe una citación y puede presentar una respuesta — que vence el primer lunes después de 38 días del envío. Además, el préstamo no tiene responsabilidad personal: el prestamista no puede demandarle por el faltante salvo que obtuvo el préstamo con fraude real.
La mayoría de las ejecuciones en Texas se hacen sin tribunal, pero usted puede presentar su propia demanda y pedir a un juez una orden judicial que detenga la venta. En ejecuciones de préstamos sobre el valor neto, de HOA y de gravámenes fiscales que requieren una orden de la Regla 736, presentar una demanda aparte antes de las 5 p.m. del lunes anterior a la venta detiene ese proceso automáticamente.
Si la casa es su residencia, el administrador de la hipoteca primero debe enviarle un aviso de incumplimiento por correo certificado. Debe darle al menos 20 días para subsanar (pagar lo atrasado) antes de poder anunciar la venta de su casa. El día en que se envía el aviso cuenta como el día uno.
Una HOA en Texas no puede ejecutar si lo que usted debe son solo multas (o honorarios de abogado ligados solo a multas). Para ejecutar un gravamen por cuotas, la HOA primero debe obtener una orden judicial, normalmente por el proceso acelerado de la Regla 736. Antes de cobrarle honorarios de una agencia de cobro, debe enviarle una carta certificada con al menos 45 días para pagar.
El aviso de venta debe darse al menos 21 días antes de la venta. Se coloca en la puerta del juzgado, se presenta ante el secretario del condado (y se publica en el sitio web del condado) y se le envía por correo certificado. Las ventas se hacen el primer martes del mes entre las 10 a.m. y las 4 p.m.
Después de registrado un aviso de incumplimiento, tiene tres meses para pagar lo vencido (los pagos atrasados más costos y cargos permitidos) y reinstalar el préstamo, como si no hubiera habido mora.
No se puede dar aviso de una venta fiduciaria en Utah hasta al menos tres meses después de registrado el aviso de incumplimiento. Solo entonces el fiduciario da el aviso de venta (enviado, colocado y publicado).
Si la casa no se redime, el aviso de venta debe publicarse una vez por semana durante tres semanas (la primera al menos 21 días antes) y enviársele al menos 30 días antes de la venta.
En Vermont, la redención ocurre antes de la venta. Si vive en la casa, el tribunal fija un periodo de redención de seis meses desde el decreto de ejecución salvo que ordene un plazo menor. Puede pagar la sentencia en ese periodo y conservar la casa.
Si la casa está ocupada por el dueño, el fiduciario debe enviarle el aviso de venta por correo certificado o registrado al menos 60 días antes de la venta (14 días para otras propiedades). El aviso también debe incluir información de asistencia legal y consejeros de vivienda aprobados por HUD.
Según la Ley de Crédito y Protección al Consumidor de Virginia Occidental, tras una mora en un préstamo de consumo el acreedor no puede acelerar ni ejecutar hasta diez días después de darle aviso de su derecho a subsanar. En esos días puede subsanar pagando lo impago (sin aceleración) más cargos por mora.
El fiduciario debe publicar un aviso de la venta fiduciaria como anuncio legal en el condado donde está la propiedad, y enviarle una copia. Un tribunal consideró unos 18 días un tiempo razonable antes de la venta.
Aunque las ejecuciones en Washington normalmente son sin tribunal, puede demandar para impedir (detener) una venta fiduciaria por cualquier motivo legal o de equidad válido. El tribunal normalmente le exigirá pagar al tribunal los pagos mensuales regulares mientras el caso sigue.
Puede detener una venta fiduciaria en Washington subsanando la mora — pagando lo atrasado y los costos permitidos — en cualquier momento antes del undécimo día anterior a la fecha de venta. El fiduciario debe entonces suspender la venta.
Según la Ley de Equidad en Ejecuciones, un consejero de vivienda o abogado puede remitirle a mediación con su prestamista. La remisión puede hacerse en cualquier momento después del aviso de incumplimiento, pero a más tardar 90 días antes de la fecha de venta del aviso. El prestamista debe mediar de buena fe.
Antes de un aviso de incumplimiento sobre una vivienda ocupada por el dueño, el prestamista debe contactarle (o intentarlo con diligencia) sobre opciones. Si responde en 30 días, tiene 60 días más para reunirse antes del aviso de incumplimiento. Cuando se exigía esa carta previa, el aviso de venta fiduciaria debe registrarse y enviarse al menos 120 días antes de la venta.
Las ejecuciones en Wisconsin pasan por el tribunal de circuito. Generalmente tiene 20 días después de ser notificado con la demanda para entregar su contestación. Muchos condados también ofrecen mediación a través de la Red de Mediación de Ejecuciones de Wisconsin.
Cuando solo algunas cuotas están vencidas, pagar al tribunal el capital, intereses y costos atrasados antes de la sentencia hace que se desestime el caso; después de la sentencia lo suspende. Tras la sentencia también puede redimir pagando toda la sentencia, intereses y costos en cualquier momento antes de la venta del alguacil. Wisconsin da un periodo de espera (redención) entre la sentencia y la venta.
Antes de una ejecución por anuncio en Wyoming, el prestamista debe enviar un aviso escrito de intención de ejecutar por correo certificado al dueño registrado y a quien vive allí, al menos diez días antes de la primera publicación del aviso de venta. Luego la venta se anuncia durante cuatro semanas.