Derecho a contestar la demanda de ejecución (20 días)
Pa. R.C.P. 1026(a)
En palabras sencillas
Las ejecuciones en Pensilvania son demandas (“acciones de ejecución hipotecaria”). Si la demanda tiene un aviso para defenderse, debe presentar su contestación dentro de 20 días después de ser notificado. Muchos condados también tienen programas de conciliación o desvío a los que puede unirse.
A quién protege
Todo demandado notificado con una demanda de ejecución en Pensilvania.
Cuándo aplica
- Solo en Pensilvania.
- Solo después de un aviso de incumplimiento.
Lo que usted puede hacer
Presente su contestación
Cuente 20 días desde la notificación y pregunte a su condado por la conciliación.
Plazo: 20 días desde la notificación
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Límites, con honestidad
- Los tribunales suelen aceptar una contestación tardía solo antes de una sentencia por incomparecencia; no espere.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Regla estatalTime for filing a responsive pleading
Pa. R.C.P. 1026(a)
Lo que dice: La respuesta a la demanda debe presentarse dentro de 20 días de la notificación cuando incluye un aviso para defenderse.
Leer el texto oficialhttps://www.pacodeandbulletin.gov/Display/pacode?file=/secure/pacode/data/231/chapter1000/s1026.html
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
- Ganó el propietarioMismo temaJerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A.
Jerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A., 559 U.S. 573 (2010)
la defensa de error de buena fe de la FDCPA no excusa la interpretación incorrecta de lo que exige la ley por parte de un cobrador
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Aviso Act 91: 33 días para ver a un consejero y solicitar HEMAP
35 P.S. § 1680.403c
Antes de ejecutar la mayoría de las viviendas en Pensilvania, el prestamista debe enviarle un Aviso Act 91. Luego tiene 30 días (más 3 por correo) para reunirse con una agencia de consejería aprobada por PHFA y solicitar el Programa de Asistencia Hipotecaria de Emergencia (HEMAP). El prestamista no puede ejecutar durante esos 33 días.
Leer este derechoDerecho a subsanar hasta una hora antes de la venta del alguacil
41 P.S. § 404
Según la Act 6, puede subsanar la mora y detener la venta pagando lo atrasado más los cargos y costos permitidos en cualquier momento hasta una hora antes de que empiece la puja en la venta del alguacil. Puede usar este derecho hasta tres veces al año.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoPausar un caso judicial mientras está en servicio militar
50 U.S.C. § 3932(b)(1)
Si usted está en servicio militar y lo demandan, el tribunal debe pausar el caso por al menos 90 días si usted lo pide y demuestra que su servicio le impide comparecer. Antes de que un tribunal dicte una sentencia en rebeldía contra usted, la otra parte debe presentar una declaración jurada que diga si usted está en el servicio militar, y el tribunal puede nombrarle un abogado.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoLa suspensión automática: declararse en bancarrota pausa la mayoría de los cobros
11 U.S.C. § 362(a)
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
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