Derecho a un aviso de 90 días antes de una demanda de ejecución
N.Y. Real Prop. Acts. Law § 1304(1)
En palabras sencillas
Para un préstamo sobre la casa en la que vive, el prestamista o administrador debe enviarle un aviso especial al menos 90 días antes de demandar para ejecutar. El aviso debe incluir agencias de consejería de vivienda gratuitas cerca de usted. Un caso presentado sin el aviso de 90 días correcto puede ser desestimado.
A quién protege
Los deudores de un “préstamo de vivienda” (casa de 1–4 familias o condominio que ocupan como residencia principal).
Cuándo aplica
- Solo en Nueva York.
- Solo mientras está atrasado pero aún no tiene un aviso de ejecución o después de un aviso de incumplimiento.
- Solo si la casa es su residencia principal.
Lo que usted puede hacer
Anote el plazo en su calendario
Ingrese la fecha de su aviso para que Techoclaro cuente los días y le recuerde.
Abrir la herramientaLlame a un consejero de vivienda de la lista
Use los 90 días para pedir ayuda y revisar si el aviso se envió correctamente.
Plazo: Durante los 90 días antes de cualquier demanda
Abrir la herramientaLea la guía de su estado y encuentre ayuda gratuita
Abra la página del estado para ver el proceso, los plazos y los contactos de asistencia legal de su estado.
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Límites, con honestidad
- El aviso le da tiempo e información; por sí solo no impide que el prestamista demande cuando pasen los 90 días.
- Un defecto en el aviso es una defensa que normalmente debe plantear en el caso — no ignore los papeles del tribunal.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalRPAPL 1304 — 90-day pre-foreclosure notice
N.Y. Real Prop. Acts. Law § 1304(1)
Parte exacta: (1)
Lo que dice: Al menos 90 días antes de iniciar una ejecución de un préstamo de vivienda, el prestamista debe enviar un aviso con información de consejeros de vivienda.
Leer el texto oficialhttps://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPA/1304
Casos judiciales
- Perdió el propietarioCitado para este derechoFreedom Mortgage Corp. v. Engel
Freedom Mortg. Corp. v. Engel, 37 N.Y.3d 1 (2021)
el desistimiento voluntario del tenedor de una acción de ejecución que aceleró la deuda revoca la aceleración
- Ganó el propietarioMismo temaBank of New York v. Silverberg
Bank of N.Y. v. Silverberg, 86 A.D.3d 274 (N.Y. App. Div. 2011)
un demandante cuyo único derecho al préstamo es una cesión de MERS, que nunca tuvo el pagaré, no tiene legitimación para ejecutar en Nueva York
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaAurora Loan Services, LLC v. Taylor
Aurora Loan Servs., LLC v. Taylor, 25 N.Y.3d 355 (2015)
en Nueva York el pagaré, no la hipoteca, es el instrumento que da legitimación para ejecutar, y un demandante que tiene el pagaré antes de demandar tiene legitimación
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
Derechos relacionados
Derecho a contestar la demanda de ejecución y ser oído
N.Y. C.P.L.R. 320(a)
Las ejecuciones en Nueva York pasan por el tribunal. Después de ser notificado, debe comparecer (normalmente presentando una contestación) dentro de 20 días si le entregaron los papeles en mano, o 30 días si la notificación fue de otra forma. Contestar le permite plantear defensas como la falta del aviso de 90 días o la falta de legitimación del prestamista.
Leer este derechoDerecho a una conferencia obligatoria de conciliación
N.Y. C.P.L.R. 3408(a)
Si vive en la casa y el préstamo es de vivienda, el tribunal debe celebrar una conferencia de conciliación dentro de 60 días después de que el prestamista presente la prueba de notificación. El objetivo es buscar una solución como una modificación del préstamo. Ambas partes deben negociar de buena fe.
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U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
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U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
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11 U.S.C. § 362(a)
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
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11 U.S.C. § 1322(b)(5)
En una bancarrota del Capítulo 13, un plan puede permitirle ponerse al día con los pagos atrasados de la hipoteca en un plazo razonable (a menudo de 3 a 5 años) mientras sigue haciendo el pago mensual normal. Para su hogar principal, puede usar esta opción hasta que la casa se venda en una venta por ejecución hecha según la ley estatal.
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