Derecho a 35 días para subsanar y al menos 3 meses antes de una venta fiduciaria
Nev. Rev. Stat. § 107.080(2)(a), (2)(d)
En palabras sencillas
Un fiduciario en Nevada no puede vender hasta que se registre y envíe un aviso de incumplimiento y elección de vender, usted haya tenido 35 días para ponerse al día con los pagos (15 días en algunos préstamos antiguos) y pasen al menos 3 meses desde el registro del aviso. Luego sigue un aviso de venta antes de la subasta.
A quién protege
Los otorgantes y titulares bajo una escritura de fideicomiso en Nevada.
Cuándo aplica
- Solo en Nevada.
- Solo después de un aviso de incumplimiento o cuando ya hay fecha de venta.
Lo que usted puede hacer
Anote el plazo en su calendario
Ingrese la fecha de su aviso para que Techoclaro cuente los días y le recuerde.
Abrir la herramientaPida el monto de reinstalación
El aviso debe indicar cuánto se necesita para subsanar; pida una actualización por escrito.
Plazo: Dentro del periodo para subsanar indicado en el aviso
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Abra la página del estado para ver el proceso, los plazos y los contactos de asistencia legal de su estado.
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Límites, con honestidad
- Después del periodo para subsanar, el fiduciario puede avanzar a la venta; no hay redención después de una venta extrajudicial.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalPower of sale — prerequisites
Nev. Rev. Stat. § 107.080(2)(a), (2)(d)
Parte exacta: (2)(a), (2)(d)
Lo que dice: La venta solo se permite tras un periodo de 35 días para subsanar y al menos 3 meses después del registro del aviso.
Leer el texto oficialhttps://www.leg.state.nv.us/NRS/NRS-107.html#NRS107Sec080
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
- Ganó el propietarioMismo temaJerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A.
Jerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A., 559 U.S. 573 (2010)
la defensa de error de buena fe de la FDCPA no excusa la interpretación incorrecta de lo que exige la ley por parte de un cobrador
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Derecho a mediación de ejecución para viviendas ocupadas por el dueño
Nev. Rev. Stat. § 107.086(2), (3)
Si vive en la casa, el aviso de incumplimiento debe explicarle cómo pedir mediación. Para participar, presenta una petición al tribunal de distrito dentro de 30 días de notificado el aviso y paga una tarifa de $25 (más su parte del costo del mediador). El fiduciario no puede vender mientras apliquen las reglas de mediación.
Leer este derechoTope por valor de mercado a la sentencia de deficiencia
Nev. Rev. Stat. § 40.459(2)
Después de una venta por ejecución, un tribunal no puede otorgar una deficiencia mayor que la deuda menos el valor de mercado de la casa al momento de la venta (o la deuda menos el precio de venta, lo que sea menor). Algunos préstamos de compra de vivienda no pueden tener deficiencia.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoLa suspensión automática: declararse en bancarrota pausa la mayoría de los cobros
11 U.S.C. § 362(a)
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
Leer este derechoCapítulo 13: póngase al día con los pagos atrasados poco a poco
11 U.S.C. § 1322(b)(5)
En una bancarrota del Capítulo 13, un plan puede permitirle ponerse al día con los pagos atrasados de la hipoteca en un plazo razonable (a menudo de 3 a 5 años) mientras sigue haciendo el pago mensual normal. Para su hogar principal, puede usar esta opción hasta que la casa se venda en una venta por ejecución hecha según la ley estatal.
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