Derecho a pedir a un tribunal que detenga la venta por violaciones de la Carta de Derechos del Propietario
Cal. Civ. Code § 2924.12(a)(1)–(2), (b)
En palabras sencillas
La mayoría de las ejecuciones en California ocurren fuera del tribunal, pero usted puede demandar para detener una. Antes de que se registre la escritura del fiduciario, el prestatario puede pedir una orden judicial por una violación importante de reglas clave de la Carta de Derechos del Propietario, como el “doble trámite”. La venta queda detenida hasta que el tribunal determine que se corrigió. Después de la venta, quizá pueda reclamar daños.
A quién protege
Prestatarios con préstamos de primer gravamen sobre viviendas de 1 a 4 unidades ocupadas por el dueño en California.
Cuándo aplica
- Solo en California.
- Solo después de un aviso de incumplimiento o cuando ya hay fecha de venta.
- Solo si la casa es su residencia principal.
Lo que usted puede hacer
Prepárese para el tribunal
Reúna su solicitud, las cartas del administrador y los avisos, y pregunte a asistencia legal sobre pedir una orden de restricción temporal.
Plazo: Antes de la venta — idealmente semanas antes
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Compare una orden judicial con la reinstalación, una modificación o la bancarrota.
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Límites, con honestidad
- Solo cuentan las violaciones importantes de las secciones indicadas, y el tribunal puede terminar la orden una vez corregida la violación.
- Los tribunales a menudo exigen una fianza u otras condiciones para una orden.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalHBOR injunction and damages
Cal. Civ. Code § 2924.12(a)(1)–(2), (b)
Parte exacta: (a)(1)–(2), (b)
Lo que dice: Antes de registrarse la escritura del fiduciario, el prestatario puede pedir una orden judicial por una violación importante de las secciones de HBOR indicadas.
Leer el texto oficialhttps://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=2924.12 - Ley estatalDual-tracking ban
Cal. Civ. Code § 2923.6
Lo que dice: Limita registrar un aviso de incumplimiento o de venta mientras está pendiente una solicitud completa de modificación.
Leer el texto oficialhttps://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=2923.6
Casos judiciales
- Ganó el propietarioCitado para este derechoYvanova v. New Century Mortgage Corp.
Yvanova v. New Century Mortg. Corp., 62 Cal. 4th 919 (2016)
un prestatario puede presentar una demanda por ejecución indebida después de la venta alegando que la cesión a quien ejecutó era nula
- Victoria parcialCitado para este derechoGlaski v. Bank of America
Glaski v. Bank of Am., 218 Cal. App. 4th 1079 (2013)
un prestatario puede impugnar una cesión del préstamo que es nula, incluida una transferencia tardía a un fideicomiso titularizado
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
Derechos relacionados
Derecho a contacto, aviso de incumplimiento y al menos 3 meses antes del aviso de venta
Cal. Civ. Code § 2924(a)(2)–(3)
Antes de registrar un aviso de incumplimiento, el administrador debe contactarle (o intentarlo con diligencia) para hablar de opciones y luego esperar 30 días. Después de registrado el aviso de incumplimiento, deben pasar al menos tres meses antes de dar el aviso de venta. Ese aviso debe enviarse por correo, colocarse y publicarse al menos 20 días antes de la venta.
Leer este derechoDerecho a ponerse al día (reinstalar) hasta 5 días hábiles antes de la venta
Cal. Civ. Code § 2924c(e)
En California puede detener una venta del fiduciario pagando lo atrasado más los cargos y costos permitidos. No tiene que pagar todo el préstamo. El derecho empieza cuando se registra el aviso de incumplimiento y dura hasta cinco días hábiles antes de la fecha de venta. Si la venta se pospone más de cinco días hábiles, el derecho vuelve.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoPausar un caso judicial mientras está en servicio militar
50 U.S.C. § 3932(b)(1)
Si usted está en servicio militar y lo demandan, el tribunal debe pausar el caso por al menos 90 días si usted lo pide y demuestra que su servicio le impide comparecer. Antes de que un tribunal dicte una sentencia en rebeldía contra usted, la otra parte debe presentar una declaración jurada que diga si usted está en el servicio militar, y el tribunal puede nombrarle un abogado.
Leer este derechoPréstamos FHA: una reunión antes de la ejecución
24 C.F.R. § 203.604(a)(1)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
Leer este derechoPréstamos FHA: el prestamista debe buscar maneras de evitar la ejecución
24 C.F.R. § 203.605(a)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
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