Protecciones del préstamo sobre el valor neto: primero orden judicial, sin responsabilidad personal
Tex. Const. art. XVI, § 50(a)(6)(C), (D)
En palabras sencillas
Un préstamo sobre el valor neto en Texas (préstamo con retiro de efectivo sobre su homestead) solo puede ejecutarse con una orden judicial, normalmente por el proceso acelerado de la Regla 736. Usted recibe una citación y puede presentar una respuesta — que vence el primer lunes después de 38 días del envío. Además, el préstamo no tiene responsabilidad personal: el prestamista no puede demandarle por el faltante salvo que obtuvo el préstamo con fraude real.
A quién protege
Los dueños (y sus cónyuges) de un homestead en Texas con un préstamo sobre el valor neto, línea de crédito o hipoteca inversa bajo el art. XVI, § 50.
Cuándo aplica
- Solo en Texas.
- Solo después de un aviso de incumplimiento o cuando ya hay fecha de venta.
- Solo para préstamos sobre el valor líquido (home equity) o hipoteca revertida.
- Solo si la casa es su residencia principal.
Lo que usted puede hacer
Presente su respuesta a la Regla 736 a tiempo
Anote la fecha de envío de la citación, cuente 38 días y pase al lunes siguiente.
Plazo: El primer lunes después de 38 días desde que el secretario envió la citación
Abrir la herramientaPrepárese para la audiencia de la Regla 736
Los únicos temas son los que la regla enumera (p. ej., monto de mora incorrecto, pago hecho); lleve pruebas.
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Límites, con honestidad
- Una respuesta a la Regla 736 no puede incluir contrademandas; los reclamos más amplios necesitan una demanda aparte.
- La Corte Suprema de Texas decidió que los prestamistas pueden corregir ciertos defectos de origen, y los plazos para reclamos constitucionales son complejos (Wood v. HSBC).
- Si no responde a la Regla 736, el tribunal puede conceder una orden por incomparecencia sin audiencia.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Constitución estatalHome-equity loan requirements
Tex. Const. art. XVI, § 50(a)(6)(C), (D)
Parte exacta: (C), (D)
Lo que dice: Un préstamo sobre el valor neto debe ser sin responsabilidad personal y con un gravamen que solo puede ejecutarse por orden judicial.
Leer el texto oficialhttps://statutes.capitol.texas.gov/Docs/CN/htm/CN.16.htm#16.50 - Regla estatalRule 736 response
Tex. R. Civ. P. 736.5(b), (c)
Parte exacta: (b), (c)
Lo que dice: La respuesta vence el primer lunes después de 38 días del envío y debe alegar las defensas específicas que la regla enumera.
Leer el texto oficialhttps://www.txcourts.gov/media/1462349/texas-rules-of-civil-procedure.pdf - Regla estatalSeparate suit stays Rule 736
Tex. R. Civ. P. 736.11
Lo que dice: Presentar una demanda aparte antes de las 5 p.m. del lunes anterior a la venta suspende la orden de la Regla 736.
Leer el texto oficialhttps://www.txcourts.gov/media/1462349/texas-rules-of-civil-procedure.pdf
Casos judiciales
- Ganó el propietarioCitado para este derechoWood v. HSBC Bank USA, N.A.
Wood v. HSBC Bank USA, N.A., 505 S.W.3d 542 (Tex. 2016)
un gravamen sobre el valor líquido que no cumple con el Artículo XVI, sección 50 de la Constitución de Texas es inválido hasta que se corrija, y ningún plazo de prescripción impide la acción del propietario para aclarar el título
- Perdió el propietarioCitado para este derechoGarofolo v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Garofolo v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 497 S.W.3d 474 (Tex. 2016)
la sección 50(a)(6) de la Constitución de Texas fija los términos que un préstamo sobre el valor líquido debe incluir para que se permita la ejecución, en lugar de crear derechos independientes exigibles por una demanda constitucional aparte
- Victoria parcialCitado para este derechoFinance Commission of Texas v. Norwood
Fin. Comm'n of Tex. v. Norwood, 418 S.W.3d 566 (Tex. 2013)
el "interés" excluido del límite del 3% en cargos del valor líquido en Texas significa cargos calculados aplicando una tasa al capital, no otros cargos llamados interés, y los tribunales tienen la última palabra sobre el significado de la constitución
- Perdió el propietarioCitado para este derechoDoody v. Ameriquest Mortgage Co.
Doody v. Ameriquest Mortg. Co., 49 S.W.3d 342 (Tex. 2001)
un prestamista del valor líquido que corrige un cobro excesivo en costos de cierre como lo permite la constitución tiene un gravamen válido
- Perdió el propietarioCitado para este derechoSims v. Carrington Mortgage Services, L.L.C.
Sims v. Carrington Mortg. Servs., L.L.C., 440 S.W.3d 10 (Tex. 2014)
reestructurar un préstamo sobre el valor líquido capitalizando montos atrasados, sin pagar el pagaré original ni otorgar crédito nuevo, no es una nueva extensión de crédito bajo la Constitución de Texas
- Perdió el propietarioCitado para este derechoWells Fargo Bank, N.A. v. Murphy
Wells Fargo Bank, N.A. v. Murphy, 458 S.W.3d 912 (Tex. 2015)
quienes tienen préstamos sobre el valor líquido y presentan una demanda aparte que detiene un procedimiento de la Regla 736 pueden ser responsables personalmente de los honorarios del abogado del prestamista en esa demanda cuando los documentos del préstamo lo prevén
- Perdió el propietarioCitado para este derechoHuston v. U.S. Bank National Ass'n
Huston v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 359 S.W.3d 679 (Tex. App.—Houston [1st Dist.] 2011)
no se puede presentar una reconvención que busque remedio propio en un procedimiento acelerado de ejecución de la Regla 736, y una demanda aparte en el tribunal de distrito es la vía para impugnar el derecho a ejecutar
- Perdió el propietarioCitado para este derechoPriester v. JP Morgan Chase Bank, N.A.
Priester v. JP Morgan Chase Bank, N.A., 708 F.3d 667 (5th Cir. 2013)
la impugnación constitucional de un préstamo sobre el valor líquido estaba sujeta al plazo residual de prescripción de cuatro años
- Ganó el propietarioMismo temaOgden v. Gibraltar Savings Ass'n
Ogden v. Gibraltar Sav. Ass'n, 640 S.W.2d 232 (Tex. 1982)
cuando el tenedor de un pagaré tiene la opción de acelerar por incumplimiento, la equidad exige aviso de la intención de ejercer esa opción antes de ejecutar, y un propietario al que le vendieron la casa sin ese aviso puede recuperar daños
- Ganó el propietarioMismo temaSauceda v. GMAC Mortgage Corp.
Sauceda v. GMAC Mortg. Corp., 268 S.W.3d 135 (Tex. App.—Corpus Christi–Edinburg 2008)
una demanda por ejecución indebida requiere un defecto en el procedimiento de venta, un precio de venta extremadamente inadecuado y una relación de causa entre ambos, y que los propietarios que presentan prueba de cada uno tienen derecho a un juicio
- Ganó el propietarioMismo temaHoly Cross Church of God in Christ v. Wolf
Holy Cross Church of God in Christ v. Wolf, 44 S.W.3d 562 (Tex. 2001)
una aceleración eficaz requiere aviso de intención de acelerar y aviso de aceleración, y una vez acelerado el pagaré comienza a correr el plazo de prescripción de cuatro años de Texas para ejecutar
- Victoria parcialMismo temaShumway v. Horizon Credit Corp.
Shumway v. Horizon Credit Corp., 801 S.W.2d 890 (Tex. 1991)
un prestatario renuncia al aviso de intención de acelerar solo con un lenguaje claro e inequívoco, y una renuncia general al "aviso" no basta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
Derechos relacionados
Su homestead está protegido de la venta forzosa por la mayoría de las deudas
Tex. Const. art. XVI, § 50(a)
La Constitución de Texas protege el homestead de una familia o de un adulto soltero contra la venta forzosa por casi todas las deudas. La protección no tiene tope en dólares; se limita por superficie (10 acres en un pueblo o ciudad; hasta 200 acres rurales para una familia, 100 para un adulto soltero). Solo las deudas enumeradas — como el préstamo de compra, los impuestos, los préstamos válidos sobre el valor neto y los gravámenes por mejoras — pueden forzar una venta.
Leer este derechoDerecho a acudir al tribunal para detener una venta indebida
Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 65.011
La mayoría de las ejecuciones en Texas se hacen sin tribunal, pero usted puede presentar su propia demanda y pedir a un juez una orden judicial que detenga la venta. En ejecuciones de préstamos sobre el valor neto, de HOA y de gravámenes fiscales que requieren una orden de la Regla 736, presentar una demanda aparte antes de las 5 p.m. del lunes anterior a la venta detiene ese proceso automáticamente.
Leer este derechoDerecho a un crédito por el valor de mercado contra una deficiencia
Tex. Prop. Code § 51.003(a)–(c)
Si su casa se vende en la ejecución por menos de lo que debe, el prestamista tiene solo dos años para demandarle por la diferencia (la deficiencia). En esa demanda puede pedir al tribunal que determine el valor de mercado de la casa en la fecha de venta. Si el valor era mayor que el precio de venta, la deficiencia se reduce por la diferencia.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoPausar un caso judicial mientras está en servicio militar
50 U.S.C. § 3932(b)(1)
Si usted está en servicio militar y lo demandan, el tribunal debe pausar el caso por al menos 90 días si usted lo pide y demuestra que su servicio le impide comparecer. Antes de que un tribunal dicte una sentencia en rebeldía contra usted, la otra parte debe presentar una declaración jurada que diga si usted está en el servicio militar, y el tribunal puede nombrarle un abogado.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
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