Derecho a 20 días para ponerse al día antes del aviso de venta
Tex. Prop. Code § 51.002(d)
En palabras sencillas
Si la casa es su residencia, el administrador de la hipoteca primero debe enviarle un aviso de incumplimiento por correo certificado. Debe darle al menos 20 días para subsanar (pagar lo atrasado) antes de poder anunciar la venta de su casa. El día en que se envía el aviso cuenta como el día uno.
A quién protege
El deudor en mora de una escritura de fideicomiso sobre la casa donde vive.
Cuándo aplica
- Solo en Texas.
- Solo mientras está atrasado pero aún no tiene un aviso de ejecución o después de un aviso de incumplimiento.
- Solo si la casa es su residencia principal.
- La mayoría de las escrituras de fideicomiso en Texas también exigen una carta de incumplimiento de 30 días; el aviso legal de 20 días puede combinarse con ella.
Lo que usted puede hacer
Anote el plazo en su calendario
Ingrese la fecha de su aviso para que Techoclaro cuente los días y le recuerde.
Abrir la herramientaPida el monto exacto para subsanar
Escriba al administrador pidiendo una cotización de reinstalación y prueba de la fecha del aviso.
Plazo: Dentro del periodo de 20 días para subsanar
Abrir la herramientaLea la guía de su estado y encuentre ayuda gratuita
Abra la página del estado para ver el proceso, los plazos y los contactos de asistencia legal de su estado.
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Límites, con honestidad
- Los 20 días son un mínimo; no garantizan que el prestamista acepte pagos parciales.
- Un aviso faltante o tardío puede apoyar una defensa o reclamo, pero un tribunal normalmente también ve si usted fue perjudicado.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalNotice of default and 20 days to cure
Tex. Prop. Code § 51.002(d)
Lo que dice: El administrador debe enviar un aviso de incumplimiento con al menos 20 días para subsanar antes de dar aviso de venta.
Leer el texto oficialhttps://statutes.capitol.texas.gov/Docs/PR/htm/PR.51.htm#51.002
Casos judiciales
- Victoria parcialCitado para este derechoShumway v. Horizon Credit Corp.
Shumway v. Horizon Credit Corp., 801 S.W.2d 890 (Tex. 1991)
un prestatario renuncia al aviso de intención de acelerar solo con un lenguaje claro e inequívoco, y una renuncia general al "aviso" no basta
- Ganó el propietarioCitado para este derechoOgden v. Gibraltar Savings Ass'n
Ogden v. Gibraltar Sav. Ass'n, 640 S.W.2d 232 (Tex. 1982)
cuando el tenedor de un pagaré tiene la opción de acelerar por incumplimiento, la equidad exige aviso de la intención de ejercer esa opción antes de ejecutar, y un propietario al que le vendieron la casa sin ese aviso puede recuperar daños
- Perdió el propietarioCitado para este derechoStanley v. CitiFinancial Mortgage Co.
Stanley v. CitiFinancial Mortg. Co., 121 S.W.3d 811 (Tex. App.—Beaumont 2003)
el aviso bajo el Código de Propiedad § 51.002(e) queda completo cuando se envía por correo certificado a la última dirección conocida del deudor, y no se exige recibirlo realmente
- Ganó el propietarioMismo temaSauceda v. GMAC Mortgage Corp.
Sauceda v. GMAC Mortg. Corp., 268 S.W.3d 135 (Tex. App.—Corpus Christi–Edinburg 2008)
una demanda por ejecución indebida requiere un defecto en el procedimiento de venta, un precio de venta extremadamente inadecuado y una relación de causa entre ambos, y que los propietarios que presentan prueba de cada uno tienen derecho a un juicio
- Ganó el propietarioMismo temaHoly Cross Church of God in Christ v. Wolf
Holy Cross Church of God in Christ v. Wolf, 44 S.W.3d 562 (Tex. 2001)
una aceleración eficaz requiere aviso de intención de acelerar y aviso de aceleración, y una vez acelerado el pagaré comienza a correr el plazo de prescripción de cuatro años de Texas para ejecutar
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaUniversity Savings Ass'n v. Springwoods Shopping Center
Univ. Sav. Ass'n v. Springwoods Shopping Ctr., 644 S.W.2d 705 (Tex. 1982)
no registrar un nombramiento por lo demás válido de un fideicomisario sustituto no hace por sí solo que la venta sea ilegal o injusta para el deudor
- Ganó el propietarioMismo temaWood v. HSBC Bank USA, N.A.
Wood v. HSBC Bank USA, N.A., 505 S.W.3d 542 (Tex. 2016)
un gravamen sobre el valor líquido que no cumple con el Artículo XVI, sección 50 de la Constitución de Texas es inválido hasta que se corrija, y ningún plazo de prescripción impide la acción del propietario para aclarar el título
Derechos relacionados
Derecho a 21 días de aviso antes de una venta por ejecución
Tex. Prop. Code § 51.002(b)
El aviso de venta debe darse al menos 21 días antes de la venta. Se coloca en la puerta del juzgado, se presenta ante el secretario del condado (y se publica en el sitio web del condado) y se le envía por correo certificado. Las ventas se hacen el primer martes del mes entre las 10 a.m. y las 4 p.m.
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Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 65.011
La mayoría de las ejecuciones en Texas se hacen sin tribunal, pero usted puede presentar su propia demanda y pedir a un juez una orden judicial que detenga la venta. En ejecuciones de préstamos sobre el valor neto, de HOA y de gravámenes fiscales que requieren una orden de la Regla 736, presentar una demanda aparte antes de las 5 p.m. del lunes anterior a la venta detiene ese proceso automáticamente.
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U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoLa suspensión automática: declararse en bancarrota pausa la mayoría de los cobros
11 U.S.C. § 362(a)
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
Leer este derechoCapítulo 13: póngase al día con los pagos atrasados poco a poco
11 U.S.C. § 1322(b)(5)
En una bancarrota del Capítulo 13, un plan puede permitirle ponerse al día con los pagos atrasados de la hipoteca en un plazo razonable (a menudo de 3 a 5 años) mientras sigue haciendo el pago mensual normal. Para su hogar principal, puede usar esta opción hasta que la casa se venda en una venta por ejecución hecha según la ley estatal.
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