Derecho a pedir mediación de ejecución — normalmente dentro de 25 días de la notificación
Md. Code, Real Prop. § 7-105.1(j)(1)
En palabras sencillas
Si la vivienda en ejecución en Maryland es su casa ocupada por usted, puede pedir al tribunal mediación “posterior a la presentación” con el prestamista ante un mediador neutral. La solicitud generalmente vence 25 días después de que le notifiquen la orden de inscripción y la declaración final de alternativas. Hay un costo de presentación, que puede eximirse si no puede pagarlo.
A quién protege
Dueños que ocupan una vivienda en Maryland en proceso de ejecución.
Cuándo aplica
- Solo en Maryland.
- Solo después de un aviso de incumplimiento o cuando ya hay fecha de venta.
- Solo si la casa es su residencia principal.
Lo que usted puede hacer
Anote la fecha límite en su calendario
Anote la fecha de notificación y presente la solicitud de mediación ante el tribunal de circuito antes del día 25.
Plazo: 25 días después de ser notificado
Abrir la herramientaPrepárese para el tribunal
Reúna documentos de ingresos, gastos y dificultades para el mediador y el prestamista.
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Límites, con honestidad
- La mediación no garantiza una modificación; el prestamista no está obligado a aceptar.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalPostfile foreclosure mediation
Md. Code, Real Prop. § 7-105.1(j)(1)
Parte exacta: (j)(1)
Lo que dice: Un dueño que ocupa la casa puede pedir mediación posterior, generalmente dentro de 25 días después de la notificación.
Leer el texto oficialhttps://mgaleg.maryland.gov/mgawebsite/Laws/StatuteText?article=grp§ion=7-105.1&enactments=false
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaWells Fargo Home Mortgage, Inc. v. Neal
Wells Fargo Home Mortg., Inc. v. Neal, 398 Md. 705 (2007)
un prestatario FHA puede alegar que el prestamista no siguió las regulaciones de servicio de HUD para pedir una orden contra la ejecución, aunque no como reclamo de daños
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Derecho a un aviso de intención de ejecutar al menos 45 días antes de presentar el caso
Md. Code, Real Prop. § 7-105.1(c)(1)–(4)
Antes de presentar una ejecución de una vivienda en Maryland, el prestamista debe enviarle un aviso escrito de intención de ejecutar con al menos 45 días de anticipación. El aviso debe indicar el monto necesario para subsanar el incumplimiento y reinstalar el préstamo, y viene con una solicitud de alternativas e información de consejería de vivienda. Después, la venta también debe anunciarse y debe enviársele aviso antes.
Leer este derechoDerecho a pedir al tribunal que detenga la venta o a objetarla
Md. Rule 14-211
Las ejecuciones en Maryland se presentan en el tribunal de circuito aunque haya poder de venta, y el tribunal debe aprobar (ratificar) la venta. Antes de la venta puede presentar una moción para suspender y desestimar si tiene una defensa válida. Después de la venta puede presentar objeciones escritas antes de que el tribunal la ratifique.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoPausar un caso judicial mientras está en servicio militar
50 U.S.C. § 3932(b)(1)
Si usted está en servicio militar y lo demandan, el tribunal debe pausar el caso por al menos 90 días si usted lo pide y demuestra que su servicio le impide comparecer. Antes de que un tribunal dicte una sentencia en rebeldía contra usted, la otra parte debe presentar una declaración jurada que diga si usted está en el servicio militar, y el tribunal puede nombrarle un abogado.
Leer este derechoPréstamos FHA: una reunión antes de la ejecución
24 C.F.R. § 203.604(a)(1)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
Leer este derechoPréstamos FHA: el prestamista debe buscar maneras de evitar la ejecución
24 C.F.R. § 203.605(a)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
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