Apele la negación de una modificación de préstamo
12 C.F.R. § 1024.41(h)
En palabras sencillas
Si su administrador le niega una modificación del préstamo y su solicitud completa llegó 90 días o más antes de una venta (o antes de que empezara la ejecución), usted puede apelar. Tiene 14 días para apelar. Otro personal debe revisarla, y el administrador debe decidir dentro de 30 días.
A quién protege
Prestatarios a quienes se les negó una modificación de prueba o permanente en una hipoteca de su residencia principal.
Cuándo aplica
- Solo mientras está atrasado pero aún no tiene un aviso de ejecución, después de un aviso de incumplimiento o cuando ya hay fecha de venta.
- Solo para préstamos convencional, FHA, VA, USDA o sobre el valor líquido (home equity).
- Solo si la casa es su residencia principal.
- Solo cuando su solicitud de ayuda está completa.
- Su solicitud completa debe haber llegado al administrador 90 días o más antes de una venta, o durante el período de 120 días antes de cualquier presentación de ejecución.
- Bajo esta regla solo se pueden apelar las negaciones de programas de modificación del préstamo.
Lo que usted puede hacer
Presente su apelación por escrito
Explique por qué la decisión está equivocada (por ejemplo, ingresos equivocados, valor de la propiedad equivocado o un documento pasado por alto) y adjunte pruebas. Guarde prueba de la fecha de envío.
Plazo: Dentro de 14 días después de la carta de decisión del administrador.
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- Ganar una apelación no garantiza una modificación; significa que el administrador debe reconsiderar.
- No hay derecho de apelación bajo esta regla si su solicitud completa llegó menos de 90 días antes de una venta.
- Esto es información legal general, no asesoría legal, y no promete ningún resultado. Un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado puede revisar su caso.
La ley
- Reglamento federalRegulation X — appeal process
12 C.F.R. § 1024.41(h)
Parte exacta: (h)
Lo que dice: El administrador debe permitir apelar la negación de una modificación dentro de 14 días; otro personal debe revisarla y decidir dentro de 30 días.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.41#p-1024.41(h) - Reglamento federalRegulation X — written decision with reasons
12 C.F.R. § 1024.41(c)(1)(ii)
Parte exacta: (c)(1)(ii)
Lo que dice: La decisión escrita del administrador debe decir qué opciones, si alguna, ofrecerá.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.41#p-1024.41(c)(1)(ii)
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
Derechos relacionados
Una revisión justa y a tiempo de su solicitud de ayuda
12 C.F.R. § 1024.41(b)(1)
Cuando usted solicita ayuda (como una modificación del préstamo), su administrador debe decirle dentro de 5 días hábiles si su solicitud está completa y qué falta, si la envió 45 días o más antes de una venta. Si su solicitud completa llega más de 37 días antes de una venta, el administrador debe evaluarlo para todas las opciones que tenga y comunicarle su decisión por escrito dentro de 30 días.
Leer este derechoNo hay ejecución mientras se revisa su solicitud completa ("doble vía")
12 C.F.R. § 1024.41(f)(2)
Si usted envía una solicitud de ayuda completa antes de que empiece la ejecución, el administrador no puede iniciarla hasta que haya decidido y termine cualquier apelación. Si la envía después de iniciada la ejecución pero más de 37 días antes de la venta, el administrador no puede pedir una sentencia u orden de venta, ni realizar la venta, hasta terminar la revisión — salvo que le nieguen la ayuda y termine la apelación, usted rechace las ofertas o no cumpla un acuerdo.
Leer este derechoPréstamos FHA: una reunión antes de la ejecución
24 C.F.R. § 203.604(a)(1)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
Leer este derechoPréstamos FHA: el prestamista debe buscar maneras de evitar la ejecución
24 C.F.R. § 203.605(a)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Leer este derechoNo se puede iniciar la ejecución hasta que tenga más de 120 días de atraso
12 C.F.R. § 1024.41(f)(1)
Su administrador no puede hacer el primer aviso o la primera presentación para iniciar una ejecución hipotecaria hasta que su préstamo tenga más de 120 días de atraso. Esto le da tiempo para solicitar ayuda. Hay excepciones limitadas, como el incumplimiento de una cláusula de venta.
Leer este derechoObtenga información de su administrador (solicitud de información)
12 C.F.R. § 1024.36(a)
Usted puede pedirle por escrito a su administrador información sobre su préstamo — por ejemplo, su historial de pagos, quién es el dueño del préstamo o cómo se calculó su depósito en garantía. El administrador debe confirmar que recibió su solicitud dentro de 5 días hábiles y contestar dentro de 30 días hábiles. Si pregunta quién es el dueño de su préstamo, debe decírselo dentro de 10 días hábiles.
Leer este derecho