Préstamos FHA: una reunión antes de la ejecución
24 C.F.R. § 203.604(a)(1)
En palabras sencillas
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
A quién protege
Prestatarios con una hipoteca asegurada por la FHA.
Cuándo aplica
- Solo mientras está atrasado pero aún no tiene un aviso de ejecución o después de un aviso de incumplimiento.
- Solo para préstamos FHA.
- No se exige si usted se negó claramente a reunirse, si está cumpliendo un plan de pagos, o si fracasó el esfuerzo razonable del prestamista.
Lo que usted puede hacer
Pida la reunión y guarde registros
Escriba a su administrador pidiendo la reunión exigida por la FHA y una revisión de mitigación de pérdidas. Guarde cada carta y registro de llamadas que muestre si el prestamista intentó contactarlo.
Abrir la herramientaDocumente lo que hizo el prestamista
Agregue a su expediente los intentos de contacto (o su ausencia).
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- La regla de la reunión no obliga al prestamista a aprobar ninguna opción en particular.
- La regla cambió hace poco: la reunión ya no tiene que ser en persona en todos los casos — HUD fija la forma. Decisiones judiciales anteriores pueden describir la regla antigua de reunión en persona.
- Estas son reglas que el gobierno impone a los prestamistas. Si usted puede hacerlas valer en un tribunal depende de su estado: algunos tribunales las tratan como condiciones que el prestamista debe cumplir antes de ejecutar, otros no.
- Esto es información legal general, no asesoría legal, y no promete ningún resultado. Un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado puede revisar su caso.
La ley
- Reglamento federalFHA — meeting with the mortgagor
24 C.F.R. § 203.604(a)(1)
Parte exacta: (a)(1)
Lo que dice: El prestamista debe hacer una reunión, o un esfuerzo razonable para organizarla, antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de la ejecución.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-24/part-203/section-203.604#p-203.604(a)(1) - Reglamento federalFHA — exceptions and "reasonable effort"
24 C.F.R. § 203.604(a)(2)–(3)
Parte exacta: (a)(2)–(3)
Lo que dice: No se necesita reunión en ciertos casos; un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contacto.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-24/part-203/section-203.604#p-203.604(a)(2) - Reglamento federalFHA — pre-foreclosure review
24 C.F.R. § 203.606(a)
Parte exacta: (a)
Lo que dice: Antes de iniciar la ejecución, el prestamista debe asegurarse de haber cumplido todos los requisitos de administración de la FHA.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-24/part-203/section-203.606#p-203.606(a)
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
Derechos relacionados
Préstamos FHA: el prestamista debe buscar maneras de evitar la ejecución
24 C.F.R. § 203.605(a)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Leer este derechoContacto temprano e información de ayuda cuando se atrasa
12 C.F.R. § 1024.39(a)
Cuando usted no hace un pago de la hipoteca, su administrador debe intentar hablar con usted en vivo (por teléfono o en persona) a más tardar el día 36 del atraso y contarle las opciones para evitar la ejecución. A más tardar el día 45 debe enviarle un aviso escrito que explique las opciones de mitigación de pérdidas y cómo obtener ayuda, incluidos los consejeros de vivienda.
Leer este derechoNo se puede iniciar la ejecución hasta que tenga más de 120 días de atraso
12 C.F.R. § 1024.41(f)(1)
Su administrador no puede hacer el primer aviso o la primera presentación para iniciar una ejecución hipotecaria hasta que su préstamo tenga más de 120 días de atraso. Esto le da tiempo para solicitar ayuda. Hay excepciones limitadas, como el incumplimiento de una cláusula de venta.
Leer este derechoPréstamos garantizados por USDA: opciones de administración antes de la ejecución
7 C.F.R. § 3555.301
Si tiene un préstamo de vivienda garantizado por USDA Desarrollo Rural, el prestamista debe contactarlo pronto después de un atraso, tratar de saber por qué se atrasó y enviarle una carta certificada pidiendo una entrevista antes de que tenga 60 días de atraso. Si usted califica, debe considerar las opciones en orden: acuerdo de pagos, indulgencia especial, modificación del préstamo y un anticipo de recuperación hipotecaria. Más adelante puede haber opciones simplificadas.
Leer este derechoPréstamos VA: administración y opciones de arreglo antes de la ejecución
38 C.F.R. § 36.4350(f)
Si tiene un préstamo de vivienda garantizado por el VA, el prestamista debe tener un sistema para atender a los prestatarios atrasados: intentar comunicarse por teléfono, enviar cartas que expliquen sus opciones y hacer una entrevista en persona o un esfuerzo razonable para organizarla cuando no ha logrado contactarlo. El VA enumera las opciones de arreglo en orden de preferencia: plan de pagos, indulgencia especial, modificación del préstamo, venta corta y entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Leer este derechoNo hay ejecución mientras se revisa su solicitud completa ("doble vía")
12 C.F.R. § 1024.41(f)(2)
Si usted envía una solicitud de ayuda completa antes de que empiece la ejecución, el administrador no puede iniciarla hasta que haya decidido y termine cualquier apelación. Si la envía después de iniciada la ejecución pero más de 37 días antes de la venta, el administrador no puede pedir una sentencia u orden de venta, ni realizar la venta, hasta terminar la revisión — salvo que le nieguen la ayuda y termine la apelación, usted rechace las ofertas o no cumpla un acuerdo.
Leer este derecho