Derecho a contestar la demanda de ejecución (28 días)
Ohio Civ. R. 12(A)(1)
En palabras sencillas
Las ejecuciones en Ohio pasan por el tribunal de causas comunes. Tiene 28 días después de ser notificado con la citación y la demanda para entregar su contestación. Contestar le permite plantear defensas y pedir mediación donde su condado la ofrezca.
A quién protege
Todo demandado notificado en un caso de ejecución en Ohio.
Cuándo aplica
- Solo en Ohio.
- Solo después de un aviso de incumplimiento.
Lo que usted puede hacer
Entregue y presente su contestación
Cuente 28 días desde la notificación.
Plazo: 28 días desde la notificación
Abrir la herramientaPregunte por la mediación del condado
Muchos tribunales de Ohio tienen mediación; la citación suele incluir un formulario.
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Límites, con honestidad
- Ohio no tiene una ley estatal de mediación; los programas son por condado.
- La legitimación debe existir al presentar el caso (Schwartzwald), pero los tribunales pueden desestimar sin perjuicio, así que el prestamista puede volver a demandar.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Regla estatalTime to answer
Ohio Civ. R. 12(A)(1)
Lo que dice: El demandado debe entregar su contestación dentro de 28 días de la notificación.
Leer el texto oficialhttps://www.supremecourt.ohio.gov/docs/LegalResources/Rules/civil/CivilProcedure.pdf
Casos judiciales
- Ganó el propietarioCitado para este derechoFederal Home Loan Mortgage Corp. v. Schwartzwald
Fed. Home Loan Mortg. Corp. v. Schwartzwald, 134 Ohio St. 3d 13 (2012)
un demandante en ejecución debe tener legitimación cuando presenta la demanda, y una cesión posterior no puede corregir su falta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
- Ganó el propietarioMismo temaJerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A.
Jerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A., 559 U.S. 573 (2010)
la defensa de error de buena fe de la FDCPA no excusa la interpretación incorrecta de lo que exige la ley por parte de un cobrador
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Derecho a aviso escrito de la venta del alguacil
Ohio Rev. Code § 2329.26(A)
Después de una sentencia de ejecución, su casa no puede venderse hasta que el prestamista le entregue un aviso escrito con la fecha, hora y lugar de la venta (o la fecha y el sitio web de la subasta en línea), presente la prueba al tribunal al menos siete días antes y la venta se anuncie. Además, la casa no puede venderse por menos de dos tercios de su valor tasado en la primera venta.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoPausar un caso judicial mientras está en servicio militar
50 U.S.C. § 3932(b)(1)
Si usted está en servicio militar y lo demandan, el tribunal debe pausar el caso por al menos 90 días si usted lo pide y demuestra que su servicio le impide comparecer. Antes de que un tribunal dicte una sentencia en rebeldía contra usted, la otra parte debe presentar una declaración jurada que diga si usted está en el servicio militar, y el tribunal puede nombrarle un abogado.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoLa suspensión automática: declararse en bancarrota pausa la mayoría de los cobros
11 U.S.C. § 362(a)
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
Leer este derechoCapítulo 13: póngase al día con los pagos atrasados poco a poco
11 U.S.C. § 1322(b)(5)
En una bancarrota del Capítulo 13, un plan puede permitirle ponerse al día con los pagos atrasados de la hipoteca en un plazo razonable (a menudo de 3 a 5 años) mientras sigue haciendo el pago mensual normal. Para su hogar principal, puede usar esta opción hasta que la casa se venda en una venta por ejecución hecha según la ley estatal.
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