Derecho a acudir al tribunal para detener una venta indebida
Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 65.011
En palabras sencillas
La mayoría de las ejecuciones en Texas se hacen sin tribunal, pero usted puede presentar su propia demanda y pedir a un juez una orden judicial que detenga la venta. En ejecuciones de préstamos sobre el valor neto, de HOA y de gravámenes fiscales que requieren una orden de la Regla 736, presentar una demanda aparte antes de las 5 p.m. del lunes anterior a la venta detiene ese proceso automáticamente.
A quién protege
El propietario en Texas que enfrenta una venta por ejecución y tiene un fundamento legal o de equidad para impugnarla.
Cuándo aplica
- Solo en Texas.
- Solo después de un aviso de incumplimiento o cuando ya hay fecha de venta.
Lo que usted puede hacer
Prepárese para una audiencia
Organice sus avisos, registros de pago y los defectos encontrados antes de pedir una orden de restricción temporal.
Plazo: Mucho antes de la venta — los jueces necesitan tiempo; en casos de la Regla 736, antes de las 5 p.m. del lunes anterior a la venta
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Límites, con honestidad
- Una orden judicial no es automática: debe mostrar un fundamento legal real, y el juez puede exigir una fianza o pagos al tribunal.
- La suspensión automática de la Regla 736 solo aplica a gravámenes que necesitan una orden de la Regla 736 (valor neto, cuotas de HOA, préstamos de gravamen fiscal), no a hipotecas comunes.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalInjunction — grounds
Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 65.011
Lo que dice: Un tribunal puede conceder una orden para impedir un acto que perjudica al solicitante o evitar un daño irreparable a un inmueble.
Leer el texto oficialhttps://statutes.capitol.texas.gov/Docs/CP/htm/CP.65.htm#65.011 - Regla estatalRule 736 automatic stay
Tex. R. Civ. P. 736.11(a), (d)
Parte exacta: (a), (d)
Lo que dice: Una demanda aparte presentada antes de las 5 p.m. del lunes anterior a la venta suspende automáticamente un proceso de la Regla 736; una venta durante la suspensión es nula.
Leer el texto oficialhttps://www.txcourts.gov/media/1462349/texas-rules-of-civil-procedure.pdf
Casos judiciales
- Ganó el propietarioCitado para este derechoSauceda v. GMAC Mortgage Corp.
Sauceda v. GMAC Mortg. Corp., 268 S.W.3d 135 (Tex. App.—Corpus Christi–Edinburg 2008)
una demanda por ejecución indebida requiere un defecto en el procedimiento de venta, un precio de venta extremadamente inadecuado y una relación de causa entre ambos, y que los propietarios que presentan prueba de cada uno tienen derecho a un juicio
- Ganó el propietarioCitado para este derechoCharter National Bank-Houston v. Stevens
Charter Nat'l Bank-Houston v. Stevens, 781 S.W.2d 368 (Tex. App.—Houston [14th Dist.] 1989)
cuando un acreedor hipotecario enfría deliberadamente las ofertas en una venta de ejecución, el dueño perjudicado que pide daños no necesita probar además un precio de venta extremadamente inadecuado
- Perdió el propietarioCitado para este derechoUniversity Savings Ass'n v. Springwoods Shopping Center
Univ. Sav. Ass'n v. Springwoods Shopping Ctr., 644 S.W.2d 705 (Tex. 1982)
no registrar un nombramiento por lo demás válido de un fideicomisario sustituto no hace por sí solo que la venta sea ilegal o injusta para el deudor
- Perdió el propietarioCitado para este derechoTarrant Savings Ass'n v. Lucky Homes, Inc.
Tarrant Sav. Ass'n v. Lucky Homes, Inc., 390 S.W.2d 473 (Tex. 1965)
un precio de ejecución inadecuado por sí solo no anula la venta a menos que se combine con una conducta injusta o indebida al realizarla
- Ganó el propietarioMismo temaOgden v. Gibraltar Savings Ass'n
Ogden v. Gibraltar Sav. Ass'n, 640 S.W.2d 232 (Tex. 1982)
cuando el tenedor de un pagaré tiene la opción de acelerar por incumplimiento, la equidad exige aviso de la intención de ejercer esa opción antes de ejecutar, y un propietario al que le vendieron la casa sin ese aviso puede recuperar daños
- Ganó el propietarioMismo temaHoly Cross Church of God in Christ v. Wolf
Holy Cross Church of God in Christ v. Wolf, 44 S.W.3d 562 (Tex. 2001)
una aceleración eficaz requiere aviso de intención de acelerar y aviso de aceleración, y una vez acelerado el pagaré comienza a correr el plazo de prescripción de cuatro años de Texas para ejecutar
- Victoria parcialMismo temaShumway v. Horizon Credit Corp.
Shumway v. Horizon Credit Corp., 801 S.W.2d 890 (Tex. 1991)
un prestatario renuncia al aviso de intención de acelerar solo con un lenguaje claro e inequívoco, y una renuncia general al "aviso" no basta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaStanley v. CitiFinancial Mortgage Co.
Stanley v. CitiFinancial Mortg. Co., 121 S.W.3d 811 (Tex. App.—Beaumont 2003)
el aviso bajo el Código de Propiedad § 51.002(e) queda completo cuando se envía por correo certificado a la última dirección conocida del deudor, y no se exige recibirlo realmente
Derechos relacionados
Derecho a 21 días de aviso antes de una venta por ejecución
Tex. Prop. Code § 51.002(b)
El aviso de venta debe darse al menos 21 días antes de la venta. Se coloca en la puerta del juzgado, se presenta ante el secretario del condado (y se publica en el sitio web del condado) y se le envía por correo certificado. Las ventas se hacen el primer martes del mes entre las 10 a.m. y las 4 p.m.
Leer este derechoProtecciones del préstamo sobre el valor neto: primero orden judicial, sin responsabilidad personal
Tex. Const. art. XVI, § 50(a)(6)(C), (D)
Un préstamo sobre el valor neto en Texas (préstamo con retiro de efectivo sobre su homestead) solo puede ejecutarse con una orden judicial, normalmente por el proceso acelerado de la Regla 736. Usted recibe una citación y puede presentar una respuesta — que vence el primer lunes después de 38 días del envío. Además, el préstamo no tiene responsabilidad personal: el prestamista no puede demandarle por el faltante salvo que obtuvo el préstamo con fraude real.
Leer este derechoDebido proceso legal bajo la Constitución de Texas
Tex. Const. art. I, § 19
La Constitución de Texas dice que ningún ciudadano puede ser privado de su propiedad salvo por el “debido curso de la ley del país”. Es la versión estatal del debido proceso: la acción del gobierno que quita propiedad debe seguir procedimientos justos, con aviso y oportunidad de ser oído.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoPausar un caso judicial mientras está en servicio militar
50 U.S.C. § 3932(b)(1)
Si usted está en servicio militar y lo demandan, el tribunal debe pausar el caso por al menos 90 días si usted lo pide y demuestra que su servicio le impide comparecer. Antes de que un tribunal dicte una sentencia en rebeldía contra usted, la otra parte debe presentar una declaración jurada que diga si usted está en el servicio militar, y el tribunal puede nombrarle un abogado.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
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