Límites a la ejecución de la HOA: no por multas solamente, se requiere orden judicial
Tex. Prop. Code § 209.009
En palabras sencillas
Una HOA en Texas no puede ejecutar si lo que usted debe son solo multas (o honorarios de abogado ligados solo a multas). Para ejecutar un gravamen por cuotas, la HOA primero debe obtener una orden judicial, normalmente por el proceso acelerado de la Regla 736. Antes de cobrarle honorarios de una agencia de cobro, debe enviarle una carta certificada con al menos 45 días para pagar.
A quién protege
Los dueños en subdivisiones residenciales de Texas regidas por una asociación de propietarios.
Cuándo aplica
- Solo en Texas.
- Solo mientras está atrasado pero aún no tiene un aviso de ejecución, después de un aviso de incumplimiento o cuando ya hay fecha de venta.
- Solo si usted le debe a su HOA.
Lo que usted puede hacer
Pida un estado detallado y un plan de pagos
Escriba a la HOA preguntando qué son cuotas y qué son multas y cargos, y pida un plan de pagos.
Plazo: Dentro del periodo de 45 días de la carta certificada de la HOA
Responda a la solicitud judicial de la HOA
Si recibe una citación de la Regla 736, anote la fecha de respuesta.
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Límites, con honestidad
- Las cuotas regulares impagas aún pueden llevar a una ejecución una vez que la HOA obtenga la orden judicial.
- Algunas asociaciones antiguas o fuera de subdivisiones pueden quedar fuera del capítulo 209.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalNo HOA foreclosure for fines only
Tex. Prop. Code § 209.009
Lo que dice: Una asociación no puede ejecutar si la deuda consiste solo en multas u honorarios ligados solo a multas.
Leer el texto oficialhttps://statutes.capitol.texas.gov/Docs/PR/htm/PR.209.htm#209.009 - Ley estatalHOA judicial foreclosure required
Tex. Prop. Code § 209.0092(a)
Parte exacta: (a)
Lo que dice: Una asociación primero debe obtener una orden judicial (ejecución acelerada) antes de ejecutar un gravamen por cuotas.
Leer el texto oficialhttps://statutes.capitol.texas.gov/Docs/PR/htm/PR.209.htm#209.0092 - Ley estatal45-day notice before collection fees
Tex. Prop. Code § 209.0064(b)
Parte exacta: (b)
Lo que dice: Antes de cobrar honorarios de cobranza, la asociación debe enviar aviso certificado con al menos 45 días para subsanar.
Leer el texto oficialhttps://statutes.capitol.texas.gov/Docs/PR/htm/PR.209.htm#209.0064
Casos judiciales
- Perdió el propietarioCitado para este derechoInwood North Homeowners' Ass'n v. Harris
Inwood N. Homeowners' Ass'n v. Harris, 736 S.W.2d 632 (Tex. 1987)
un gravamen por cuotas de la HOA creado por restricciones registradas antes de que la propiedad fuera vivienda protegida puede ejecutarse a pesar de la protección de homestead
- Victoria parcialCitado para este derechoBrooks v. Northglen Ass'n
Brooks v. Northglen Ass'n, 141 S.W.3d 158 (Tex. 2004)
una HOA no puede subir las cuotas por encima del límite de sus restricciones ni acumular aumentos no cobrados cuando las restricciones prevalecen
- Ganó el propietarioCitado para este derechoBartee v. Tara Colony Homeowners Ass'n
Bartee v. Tara Colony Homeowners Ass'n (In re Bartee), 212 F.3d 277 (5th Cir. 2000)
la regla contra modificaciones del Capítulo 13 no protege a un acreedor con gravamen menor cuyo gravamen no está respaldado por ningún valor de la casa del deudor
- Ganó el propietarioMismo temaOgden v. Gibraltar Savings Ass'n
Ogden v. Gibraltar Sav. Ass'n, 640 S.W.2d 232 (Tex. 1982)
cuando el tenedor de un pagaré tiene la opción de acelerar por incumplimiento, la equidad exige aviso de la intención de ejercer esa opción antes de ejecutar, y un propietario al que le vendieron la casa sin ese aviso puede recuperar daños
- Ganó el propietarioMismo temaJerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A.
Jerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A., 559 U.S. 573 (2010)
la defensa de error de buena fe de la FDCPA no excusa la interpretación incorrecta de lo que exige la ley por parte de un cobrador
- Ganó el propietarioMismo temaSauceda v. GMAC Mortgage Corp.
Sauceda v. GMAC Mortg. Corp., 268 S.W.3d 135 (Tex. App.—Corpus Christi–Edinburg 2008)
una demanda por ejecución indebida requiere un defecto en el procedimiento de venta, un precio de venta extremadamente inadecuado y una relación de causa entre ambos, y que los propietarios que presentan prueba de cada uno tienen derecho a un juicio
- Ganó el propietarioMismo temaHoly Cross Church of God in Christ v. Wolf
Holy Cross Church of God in Christ v. Wolf, 44 S.W.3d 562 (Tex. 2001)
una aceleración eficaz requiere aviso de intención de acelerar y aviso de aceleración, y una vez acelerado el pagaré comienza a correr el plazo de prescripción de cuatro años de Texas para ejecutar
- Victoria parcialMismo temaShumway v. Horizon Credit Corp.
Shumway v. Horizon Credit Corp., 801 S.W.2d 890 (Tex. 1991)
un prestatario renuncia al aviso de intención de acelerar solo con un lenguaje claro e inequívoco, y una renuncia general al "aviso" no basta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
Derechos relacionados
Derecho a recuperar su casa después de una ejecución de la HOA
Tex. Prop. Code § 209.011(b)–(d)
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15 U.S.C. § 1692f
Un cobrador de deudas no puede usar medios injustos o abusivos para cobrar. No puede cobrar cargos que su contrato o la ley no permiten. Tampoco puede quitarle o amenazar con quitarle su propiedad por un proceso fuera de los tribunales cuando no tiene un derecho actual a ella, no tiene intención real de tomarla, o la propiedad está legalmente exenta.
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