Los dueños de homestead pueden obligar a que la ejecución vaya al tribunal
Okla. Stat. tit. 46, § 43
En palabras sencillas
Si la casa es su homestead, puede detener una ejecución con poder de venta (fuera del tribunal) y exigir una ejecución judicial. Envíe al prestamista un aviso por correo certificado, al menos 10 días antes de la venta, diciendo que la propiedad es su homestead y que elige la ejecución judicial, y presente una copia ante el secretario del condado.
A quién protege
Los propietarios en Oklahoma cuyo homestead enfrenta una ejecución con poder de venta.
Cuándo aplica
- Solo en Oklahoma.
- Solo cuando ya hay fecha de venta.
- Solo si la casa es su residencia principal.
Lo que usted puede hacer
Envíe la carta de elección de homestead
Envíela por correo certificado y presente una copia ante el secretario del condado.
Plazo: Al menos 10 días antes de la venta programada
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Límites, con honestidad
- Una ejecución judicial tarda más pero aún puede terminar en una venta, y se puede pedir una deficiencia en el tribunal.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalHomestead election of judicial foreclosure
Okla. Stat. tit. 46, § 43
Lo que dice: El dueño de un homestead puede elegir la ejecución judicial con aviso por correo certificado al menos 10 días antes de la venta.
Leer el texto oficialhttps://law.justia.com/codes/oklahoma/title-46/section-46-43/
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaPriester v. JP Morgan Chase Bank, N.A.
Priester v. JP Morgan Chase Bank, N.A., 708 F.3d 667 (5th Cir. 2013)
la impugnación constitucional de un préstamo sobre el valor líquido estaba sujeta al plazo residual de prescripción de cuatro años
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
- Ganó el propietarioMismo temaJerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A.
Jerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A., 559 U.S. 573 (2010)
la defensa de error de buena fe de la FDCPA no excusa la interpretación incorrecta de lo que exige la ley por parte de un cobrador
Derechos relacionados
Los dueños de homestead pueden elegir contra una deficiencia
Okla. Stat. tit. 46, § 43
En lugar de obligar al tribunal, el dueño de un homestead en una ejecución con poder de venta puede enviar un aviso por correo certificado al menos 10 días antes de la venta eligiendo contra una sentencia de deficiencia. La venta puede seguir, pero después no se le puede cobrar una deficiencia.
Leer este derechoDerecho a 35 días para subsanar antes de una ejecución con poder de venta
Okla. Stat. tit. 46, § 44
Antes de que un prestamista use un poder de venta (ejecución extrajudicial) en Oklahoma, debe enviarle un aviso escrito del incumplimiento. El aviso debe decir que tiene 35 días desde su fecha para subsanar la mora y reinstalar la hipoteca.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoPausar un caso judicial mientras está en servicio militar
50 U.S.C. § 3932(b)(1)
Si usted está en servicio militar y lo demandan, el tribunal debe pausar el caso por al menos 90 días si usted lo pide y demuestra que su servicio le impide comparecer. Antes de que un tribunal dicte una sentencia en rebeldía contra usted, la otra parte debe presentar una declaración jurada que diga si usted está en el servicio militar, y el tribunal puede nombrarle un abogado.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoLa suspensión automática: declararse en bancarrota pausa la mayoría de los cobros
11 U.S.C. § 362(a)
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
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