Exija que su administrador corrija errores (aviso de error)
12 C.F.R. § 1024.35(a)
En palabras sencillas
Si el administrador de su hipoteca cometió un error — por ejemplo, no acreditó un pago, cobró un cargo indebido o dio un saldo de liquidación equivocado — usted puede enviar un "aviso de error" por escrito. El administrador debe confirmar que recibió su carta dentro de 5 días hábiles. Luego debe corregir el error o explicarle por escrito, después de una investigación razonable, por qué cree que no hubo error, normalmente dentro de 30 días hábiles.
A quién protege
Cualquier prestatario con un préstamo hipotecario con vínculo federal (no una HELOC).
Cuándo aplica
- Cubre la mayoría de las primeras y segundas hipotecas sobre una vivienda. No cubre las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC).
- Envíelo por escrito a la dirección que el administrador designó para errores, si la designó. Incluya su nombre, su cuenta de préstamo y el error.
Lo que usted puede hacer
Envíe un aviso de error
Escriba exactamente cuál es el error, con fechas y montos. Envíelo por correo certificado a la dirección de avisos de error del administrador (revise su estado de cuenta o el sitio web del administrador). Guarde una copia y el recibo.
Plazo: Envíelo en cuanto vea el error. El administrador no tiene que contestar un aviso enviado más de 1 año después de liquidado el préstamo o de que la administración pasó a otra compañía.
Abrir la herramientaControle las fechas de respuesta del administrador
Agregue a sus fechas límite el plazo de 5 días hábiles para el acuse de recibo y el de 30 días hábiles para la respuesta.
Plazo: Acuse de recibo en 5 días hábiles; respuesta normalmente en 30 días hábiles (7 para errores del saldo de liquidación), y antes de una venta por ejecución para algunos errores de ejecución.
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- Un aviso de error por sí solo no detiene una ejecución hipotecaria, salvo ciertos errores sobre la propia ejecución que el administrador debe contestar antes de la venta.
- Cubre errores de administración (pagos, cargos, depósito en garantía, saldo de liquidación, manejo de mitigación de pérdidas), no quejas sobre los términos originales del préstamo.
- El administrador puede ignorar avisos duplicados, demasiado generales o tardíos. Para obtener dinero en un tribunal, por lo general debe demostrar daños reales.
- Esto es información legal general, no asesoría legal, y no promete ningún resultado. Un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado puede revisar su caso.
La ley
- Reglamento federalRESPA / Regulation X — notice of error
12 C.F.R. § 1024.35(a)
Parte exacta: (a)
Lo que dice: El administrador debe seguir las reglas de corrección de errores para todo aviso escrito que nombre al prestatario, identifique el préstamo y diga cuál es el error.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.35#p-1024.35(a) - Reglamento federalRegulation X — response to a notice of error
12 C.F.R. § 1024.35(e)
Parte exacta: (e)
Lo que dice: El administrador debe corregir el error o investigar y explicar por escrito por qué no hubo error, dentro de plazos fijos.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.35#p-1024.35(e) - Reglamento federalRegulation X — no negative credit reporting for 60 days
12 C.F.R. § 1024.35(i)
Parte exacta: (i)
Lo que dice: Durante 60 días después de recibir el aviso de error, el administrador no puede reportar información negativa sobre el pago disputado a las agencias de crédito.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.35#p-1024.35(i) - Ley federalRESPA — qualified written request
12 U.S.C. § 2605(e)
Parte exacta: (e)
Lo que dice: Los administradores deben acusar recibo y responder a la solicitud escrita calificada del prestatario sobre la administración del préstamo.
Leer el texto oficialhttps://uscode.house.gov/view.xhtml?req=granuleid:USC-prelim-title12-section2605&num=0&edition=prelim - Ley federalRESPA — damages
12 U.S.C. § 2605(f)
Parte exacta: (f)
Lo que dice: El administrador que no cumple responde por los daños reales del prestatario, y más si hay un patrón de incumplimiento.
Leer el texto oficialhttps://uscode.house.gov/view.xhtml?req=granuleid:USC-prelim-title12-section2605&num=0&edition=prelim
Casos judiciales
- Ganó el propietarioCitado para este derechoRenfroe v. Nationstar Mortgage, LLC
Renfroe v. Nationstar Mortg., LLC, 822 F.3d 1241 (11th Cir. 2016)
un administrador que responde a la solicitud escrita de un prestatario sin una investigación razonable puede ser responsable bajo RESPA cuando el prestatario alega daños resultantes
- Ganó el propietarioCitado para este derechoMarais v. Chase Home Finance LLC
Marais v. Chase Home Fin. LLC, 736 F.3d 711 (6th Cir. 2013)
un prestatario que alega daños reales, como intereses adicionales, causados por la respuesta deficiente del administrador a una solicitud escrita calificada tiene un reclamo válido bajo RESPA
- Perdió el propietarioCitado para este derechoMedrano v. Flagstar Bank, FSB
Medrano v. Flagstar Bank, FSB, 704 F.3d 661 (9th Cir. 2012)
una solicitud escrita bajo RESPA debe referirse al servicio del préstamo, no a la validez o los términos originales del préstamo
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Ganó el propietarioMismo temaJesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc.
Jesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc., 574 U.S. 259 (2015)
un prestatario ejerce el derecho de rescisión de la Ley de Veracidad en los Préstamos notificando por escrito al prestamista dentro de tres años, sin necesidad de demandar en ese plazo
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
Derechos relacionados
Obtenga información de su administrador (solicitud de información)
12 C.F.R. § 1024.36(a)
Usted puede pedirle por escrito a su administrador información sobre su préstamo — por ejemplo, su historial de pagos, quién es el dueño del préstamo o cómo se calculó su depósito en garantía. El administrador debe confirmar que recibió su solicitud dentro de 5 días hábiles y contestar dentro de 30 días hábiles. Si pregunta quién es el dueño de su préstamo, debe decírselo dentro de 10 días hábiles.
Leer este derechoNo hay ejecución mientras se revisa su solicitud completa ("doble vía")
12 C.F.R. § 1024.41(f)(2)
Si usted envía una solicitud de ayuda completa antes de que empiece la ejecución, el administrador no puede iniciarla hasta que haya decidido y termine cualquier apelación. Si la envía después de iniciada la ejecución pero más de 37 días antes de la venta, el administrador no puede pedir una sentencia u orden de venta, ni realizar la venta, hasta terminar la revisión — salvo que le nieguen la ayuda y termine la apelación, usted rechace las ofertas o no cumpla un acuerdo.
Leer este derechoSu pago debe acreditarse el día que llega
12 C.F.R. § 1026.36(c)(1)(i)
Cuando su administrador recibe un pago mensual completo (capital, intereses y depósito en garantía), debe acreditarlo a su préstamo en la fecha en que lo recibe. No puede retener su pago y luego cobrarle un recargo o reportarlo atrasado por su propia demora.
Leer este derechoDispute errores en su reporte de crédito
15 U.S.C. § 1681i(a)(1)(A)
Si su reporte de crédito tiene algo equivocado o incompleto — como un pago reportado tarde que usted hizo a tiempo — puede disputarlo gratis con la agencia de crédito. La agencia debe investigar, normalmente dentro de 30 días, y corregir o eliminar la información que no pueda verificar.
Leer este derechoAviso cuando otra compañía pasa a ser dueña de su préstamo
15 U.S.C. § 1641(g)
Cuando su préstamo hipotecario se vende o se cede a un nuevo dueño, el nuevo dueño debe avisarle por escrito dentro de 30 días. El aviso debe decir quién es el nuevo dueño, cómo comunicarse con él, la fecha de la transferencia y dónde está registrada.
Leer este derechoEl derecho a cancelar algunos préstamos garantizados con su casa (rescisión)
15 U.S.C. § 1635(a)
Para algunos préstamos que ponen un gravamen sobre la casa donde vive — como muchos préstamos sobre el valor de la vivienda o refinanciamientos con un nuevo prestamista — usted puede cancelar dentro de 3 días hábiles después del cierre. Si el prestamista no le dio los avisos y divulgaciones requeridos, ese plazo puede extenderse hasta 3 años. Usted cancela enviando un aviso escrito al prestamista.
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