Préstamos FHA: el prestamista debe buscar maneras de evitar la ejecución
24 C.F.R. § 203.605(a)
En palabras sencillas
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
A quién protege
Prestatarios con una hipoteca asegurada por la FHA que están atrasados o a punto de atrasarse.
Cuándo aplica
- Solo mientras está atrasado pero aún no tiene un aviso de ejecución, después de un aviso de incumplimiento o cuando ya hay fecha de venta.
- Solo para préstamos FHA.
Lo que usted puede hacer
Solicite la mitigación de pérdidas de la FHA
Pida al administrador una revisión de mitigación de pérdidas de la FHA y envíe una solicitud completa. Pregunte específicamente por un reclamo parcial y las opciones de modificación de la FHA.
Abrir la herramientaCompare sus opciones
Use el planificador de estrategia para comparar quedarse, ponerse al día o salir en sus propios términos.
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Límites, con honestidad
- El prestamista debe evaluar las opciones, pero no se le garantiza ninguna en particular; la elegibilidad depende de las reglas de HUD, sus ingresos y su historial.
- HUD cambia con frecuencia las opciones de mitigación de la FHA mediante cartas a prestamistas y el Manual; pregunte al administrador qué opciones están vigentes.
- Estas son reglas que el gobierno impone a los prestamistas. Si usted puede hacerlas valer en un tribunal depende de su estado: algunos tribunales las tratan como condiciones que el prestamista debe cumplir antes de ejecutar, otros no.
- Esto es información legal general, no asesoría legal, y no promete ningún resultado. Un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado puede revisar su caso.
La ley
- Reglamento federalFHA — duty to mitigate
24 C.F.R. § 203.605(a)
Parte exacta: (a)
Lo que dice: Antes de que queden sin pagar cuatro cuotas mensuales completas, el prestamista debe evaluar cada mes todas las técnicas de mitigación de pérdidas y tomar la acción apropiada.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-24/part-203/section-203.605#p-203.605(a) - Reglamento federalFHA — loss-mitigation actions
24 C.F.R. § 203.501
Lo que dice: Los prestamistas deben considerar opciones como indulgencia especial, reclamos parciales, ventas previas a la ejecución, entrega de escritura y reestructuración.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-24/part-203/section-203.501 - Reglamento federalFHA — pre-foreclosure review
24 C.F.R. § 203.606(a)
Parte exacta: (a)
Lo que dice: Antes de ejecutar, el prestamista debe asegurarse de haber cumplido todos los requisitos de administración.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-24/part-203/section-203.606#p-203.606(a) - Guía de una agenciaHUD Handbook 4000.1 — FHA servicing and loss mitigation
HUD Single Family Housing Policy Handbook 4000.1
Lo que dice: El manual de HUD para prestamistas de la FHA establece las reglas y opciones detalladas de administración de atrasos y mitigación de pérdidas.
Leer el texto oficialhttps://www.hud.gov/hud-partners/single-family-handbook-4000-1
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
Derechos relacionados
Préstamos FHA: una reunión antes de la ejecución
24 C.F.R. § 203.604(a)(1)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
Leer este derechoUna revisión justa y a tiempo de su solicitud de ayuda
12 C.F.R. § 1024.41(b)(1)
Cuando usted solicita ayuda (como una modificación del préstamo), su administrador debe decirle dentro de 5 días hábiles si su solicitud está completa y qué falta, si la envió 45 días o más antes de una venta. Si su solicitud completa llega más de 37 días antes de una venta, el administrador debe evaluarlo para todas las opciones que tenga y comunicarle su decisión por escrito dentro de 30 días.
Leer este derechoNo hay ejecución mientras se revisa su solicitud completa ("doble vía")
12 C.F.R. § 1024.41(f)(2)
Si usted envía una solicitud de ayuda completa antes de que empiece la ejecución, el administrador no puede iniciarla hasta que haya decidido y termine cualquier apelación. Si la envía después de iniciada la ejecución pero más de 37 días antes de la venta, el administrador no puede pedir una sentencia u orden de venta, ni realizar la venta, hasta terminar la revisión — salvo que le nieguen la ayuda y termine la apelación, usted rechace las ofertas o no cumpla un acuerdo.
Leer este derechoPréstamos garantizados por USDA: opciones de administración antes de la ejecución
7 C.F.R. § 3555.301
Si tiene un préstamo de vivienda garantizado por USDA Desarrollo Rural, el prestamista debe contactarlo pronto después de un atraso, tratar de saber por qué se atrasó y enviarle una carta certificada pidiendo una entrevista antes de que tenga 60 días de atraso. Si usted califica, debe considerar las opciones en orden: acuerdo de pagos, indulgencia especial, modificación del préstamo y un anticipo de recuperación hipotecaria. Más adelante puede haber opciones simplificadas.
Leer este derechoPréstamos VA: administración y opciones de arreglo antes de la ejecución
38 C.F.R. § 36.4350(f)
Si tiene un préstamo de vivienda garantizado por el VA, el prestamista debe tener un sistema para atender a los prestatarios atrasados: intentar comunicarse por teléfono, enviar cartas que expliquen sus opciones y hacer una entrevista en persona o un esfuerzo razonable para organizarla cuando no ha logrado contactarlo. El VA enumera las opciones de arreglo en orden de preferencia: plan de pagos, indulgencia especial, modificación del préstamo, venta corta y entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Leer este derechoNo se puede iniciar la ejecución hasta que tenga más de 120 días de atraso
12 C.F.R. § 1024.41(f)(1)
Su administrador no puede hacer el primer aviso o la primera presentación para iniciar una ejecución hipotecaria hasta que su préstamo tenga más de 120 días de atraso. Esto le da tiempo para solicitar ayuda. Hay excepciones limitadas, como el incumplimiento de una cláusula de venta.
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