Derecho a mediación de ejecución
RCW 61.24.163
En palabras sencillas
Según la Ley de Equidad en Ejecuciones, un consejero de vivienda o abogado puede remitirle a mediación con su prestamista. La remisión puede hacerse en cualquier momento después del aviso de incumplimiento, pero a más tardar 90 días antes de la fecha de venta del aviso. El prestamista debe mediar de buena fe.
A quién protege
Los deudores ante una ejecución extrajudicial de una vivienda ocupada por el dueño en Washington.
Cuándo aplica
- Solo en Washington.
- Solo después de un aviso de incumplimiento o cuando ya hay fecha de venta.
- Solo si la casa es su residencia principal.
Lo que usted puede hacer
Obtenga la remisión de un consejero o abogado
Contacte pronto a un consejero aprobado por HUD; ellos presentan la remisión.
Plazo: A más tardar 90 días antes de la fecha de venta del aviso
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Límites, con honestidad
- La mediación no garantiza una modificación; pasar el límite de 90 días puede eliminar la opción.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalForeclosure mediation program
RCW 61.24.163
Lo que dice: La remisión a mediación puede hacerse tras el aviso de incumplimiento y a más tardar 90 días antes de la venta.
Leer el texto oficialhttps://app.leg.wa.gov/RCW/default.aspx?cite=61.24.163
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaBain v. Metropolitan Mortgage Group, Inc.
Bain v. Metro. Mortg. Grp., Inc., 175 Wash. 2d 83 (2012)
MERS no es un beneficiario legal bajo la ley de escrituras de fideicomiso de Washington si nunca tuvo el pagaré
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Derecho a ser contactado primero y a 120 días de aviso de venta
RCW 61.24.031
Antes de un aviso de incumplimiento sobre una vivienda ocupada por el dueño, el prestamista debe contactarle (o intentarlo con diligencia) sobre opciones. Si responde en 30 días, tiene 60 días más para reunirse antes del aviso de incumplimiento. Cuando se exigía esa carta previa, el aviso de venta fiduciaria debe registrarse y enviarse al menos 120 días antes de la venta.
Leer este derechoDerecho a pedir a un tribunal que impida la venta fiduciaria
RCW 61.24.130(1)
Aunque las ejecuciones en Washington normalmente son sin tribunal, puede demandar para impedir (detener) una venta fiduciaria por cualquier motivo legal o de equidad válido. El tribunal normalmente le exigirá pagar al tribunal los pagos mensuales regulares mientras el caso sigue.
Leer este derechoPréstamos FHA: una reunión antes de la ejecución
24 C.F.R. § 203.604(a)(1)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
Leer este derechoPréstamos FHA: el prestamista debe buscar maneras de evitar la ejecución
24 C.F.R. § 203.605(a)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Leer este derechoNo se puede iniciar la ejecución hasta que tenga más de 120 días de atraso
12 C.F.R. § 1024.41(f)(1)
Su administrador no puede hacer el primer aviso o la primera presentación para iniciar una ejecución hipotecaria hasta que su préstamo tenga más de 120 días de atraso. Esto le da tiempo para solicitar ayuda. Hay excepciones limitadas, como el incumplimiento de una cláusula de venta.
Leer este derechoNo hay ejecución mientras se revisa su solicitud completa ("doble vía")
12 C.F.R. § 1024.41(f)(2)
Si usted envía una solicitud de ayuda completa antes de que empiece la ejecución, el administrador no puede iniciarla hasta que haya decidido y termine cualquier apelación. Si la envía después de iniciada la ejecución pero más de 37 días antes de la venta, el administrador no puede pedir una sentencia u orden de venta, ni realizar la venta, hasta terminar la revisión — salvo que le nieguen la ayuda y termine la apelación, usted rechace las ofertas o no cumpla un acuerdo.
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