Mediación de ejecuciones a través de los tribunales
N.J. Stat. § 2A:50-77
En palabras sencillas
Nueva Jersey tiene un programa permanente de mediación de ejecuciones para propietarios. Un tribunal puede ordenar mediación cuando el propietario presenta una contestación. La mediación es gratuita y le sienta con el prestamista y un mediador capacitado para buscar una solución.
A quién protege
Los propietarios deudores en una ejecución residencial en Nueva Jersey.
Cuándo aplica
- Solo en Nueva Jersey.
- Solo después de un aviso de incumplimiento.
- Solo si la casa es su residencia principal.
Lo que usted puede hacer
Pida mediación temprano
Pídala en cuanto reciba la demanda; lleve documentos de ingresos y dificultades.
Plazo: Generalmente dentro de 60 días de recibir la demanda
Abrir la herramientaLea la guía de su estado y encuentre ayuda gratuita
Abra la página del estado para ver el proceso, los plazos y los contactos de asistencia legal de su estado.
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- La mediación no detiene el caso automáticamente ni garantiza una modificación.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalParticipation in mediation
N.J. Stat. § 2A:50-77
Lo que dice: Un tribunal puede ordenar mediación cuando un propietario deudor presenta una contestación.
Leer el texto oficialhttps://law.justia.com/codes/new-jersey/title-2a/section-2a-50-77/ - Regla estatalMediation court rule
N.J. Ct. R. 4:64-1B
Lo que dice: La página de ejecuciones de los tribunales explica cómo pedir mediación.
Leer el texto oficialhttps://www.njcourts.gov/self-help/foreclosure
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaUS Bank National Ass'n v. Guillaume
US Bank Nat'l Ass'n v. Guillaume, 209 N.J. 449 (2012)
un aviso de intención previo a la ejecución debe nombrar al prestamista real, aunque el tribunal puede corregir el defecto con un aviso corregido en lugar de desestimar
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Derecho a contestar la demanda de ejecución (35 días)
N.J. Ct. R. 4:6-1(a)
Las ejecuciones en Nueva Jersey pasan por el Tribunal Superior. Después de ser notificado, tiene 35 días para presentar una contestación. Contestar convierte el caso en “impugnado”, le permite plantear defensas y permite que el tribunal ordene mediación.
Leer este derechoDerecho a subsanar y reinstalar hasta la sentencia final
N.J. Stat. § 2A:50-57a.
Puede subsanar la mora, revertir la aceleración y reinstalar su hipoteca en cualquier momento hasta la sentencia final pagando lo atrasado más los costos permitidos. Esto aplica aun si el prestamista nunca envió el aviso exigido. Si subsana tarde (después del plazo del aviso), no podrá usar este derecho otra vez durante 18 meses.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoPausar un caso judicial mientras está en servicio militar
50 U.S.C. § 3932(b)(1)
Si usted está en servicio militar y lo demandan, el tribunal debe pausar el caso por al menos 90 días si usted lo pide y demuestra que su servicio le impide comparecer. Antes de que un tribunal dicte una sentencia en rebeldía contra usted, la otra parte debe presentar una declaración jurada que diga si usted está en el servicio militar, y el tribunal puede nombrarle un abogado.
Leer este derechoPréstamos FHA: una reunión antes de la ejecución
24 C.F.R. § 203.604(a)(1)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
Leer este derechoPréstamos FHA: el prestamista debe buscar maneras de evitar la ejecución
24 C.F.R. § 203.605(a)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Leer este derecho