Préstamos VA: administración y opciones de arreglo antes de la ejecución
38 C.F.R. § 36.4350(f)
En palabras sencillas
Si tiene un préstamo de vivienda garantizado por el VA, el prestamista debe tener un sistema para atender a los prestatarios atrasados: intentar comunicarse por teléfono, enviar cartas que expliquen sus opciones y hacer una entrevista en persona o un esfuerzo razonable para organizarla cuando no ha logrado contactarlo. El VA enumera las opciones de arreglo en orden de preferencia: plan de pagos, indulgencia especial, modificación del préstamo, venta corta y entrega de la escritura en lugar de ejecución.
A quién protege
Prestatarios con un préstamo de vivienda garantizado por el VA (veteranos, militares y cónyuges sobrevivientes elegibles, y quien haya asumido el préstamo).
Cuándo aplica
- Solo mientras está atrasado pero aún no tiene un aviso de ejecución, después de un aviso de incumplimiento o cuando ya hay fecha de venta.
- Solo para préstamos VA.
Lo que usted puede hacer
Pida a su administrador las opciones de arreglo del VA
Pida por escrito una revisión para un plan de pagos, indulgencia especial o modificación VA, y envíe los documentos solicitados.
Abrir la herramientaHable con un técnico de préstamos del VA
El personal de administración de préstamos del VA puede hablar con usted y con su administrador sobre las opciones. Busque los datos de contacto en va.gov, en la sección de préstamos de vivienda.
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Límites, con honestidad
- Las reglas dicen lo que deben hacer los prestamistas; no le garantizan una modificación. La regla de modificaciones del VA dice claramente que no crea un derecho a una modificación.
- Las opciones y programas del VA cambian con el tiempo; pregunte al administrador y al VA cuáles están disponibles ahora.
- Estas son reglas que el gobierno impone a los prestamistas. Si usted puede hacerlas valer en un tribunal depende de su estado: algunos tribunales las tratan como condiciones que el prestamista debe cumplir antes de ejecutar, otros no.
- Esto es información legal general, no asesoría legal, y no promete ningún resultado. Un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado puede revisar su caso.
La ley
- Reglamento federalVA — system for servicing delinquent loans
38 C.F.R. § 36.4350(f)
Parte exacta: (f)
Lo que dice: Los tenedores deben tener un sistema con personal capacitado para asesorar a los prestatarios atrasados sobre cómo subsanar la mora y sobre alternativas a la ejecución.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-38/part-36/section-36.4350#p-36.4350(f) - Reglamento federalVA — minimum collection actions
38 C.F.R. § 36.4350(g)(1)
Parte exacta: (g)(1)
Lo que dice: El tenedor debe intentar contacto telefónico, enviar cartas y hacer una entrevista en persona o un esfuerzo razonable para organizarla si falla otro contacto.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-38/part-36/section-36.4350#p-36.4350(g)(1) - Reglamento federalVA — interviews with delinquent borrowers
38 C.F.R. § 36.4350(h)
Parte exacta: (h)
Lo que dice: Cuando hay contacto, el tenedor debe reunir la información necesaria para evaluar la indulgencia u otro alivio.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-38/part-36/section-36.4350#p-36.4350(h) - Reglamento federalVA — loss-mitigation options and order of consideration
38 C.F.R. § 36.4319(a)
Parte exacta: (a)
Lo que dice: El VA enumera planes de pago, indulgencia especial, modificaciones, ventas cortas y entregas de escritura, en orden preferido de consideración.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-38/part-36/section-36.4319#p-36.4319(a) - Reglamento federalVA — loan modifications
38 C.F.R. § 36.4315
Lo que dice: Establece cuándo el tenedor puede modificar un préstamo VA sin aprobación del VA; no da al prestatario derecho a una modificación.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-38/part-36/section-36.4315
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
Derechos relacionados
Una revisión justa y a tiempo de su solicitud de ayuda
12 C.F.R. § 1024.41(b)(1)
Cuando usted solicita ayuda (como una modificación del préstamo), su administrador debe decirle dentro de 5 días hábiles si su solicitud está completa y qué falta, si la envió 45 días o más antes de una venta. Si su solicitud completa llega más de 37 días antes de una venta, el administrador debe evaluarlo para todas las opciones que tenga y comunicarle su decisión por escrito dentro de 30 días.
Leer este derechoNo hay ejecución sin orden judicial durante el servicio y 1 año después
50 U.S.C. § 3953(a)
Si usted sacó su hipoteca antes de entrar al servicio militar, una venta por ejecución durante su servicio — o dentro de 1 año después de que termine — no es válida a menos que un tribunal la apruebe primero (o que usted haya firmado una renuncia válida). Un tribunal también puede pausar el caso o ajustar el préstamo si el servicio militar afectó su capacidad de pago.
Leer este derechoContacto temprano e información de ayuda cuando se atrasa
12 C.F.R. § 1024.39(a)
Cuando usted no hace un pago de la hipoteca, su administrador debe intentar hablar con usted en vivo (por teléfono o en persona) a más tardar el día 36 del atraso y contarle las opciones para evitar la ejecución. A más tardar el día 45 debe enviarle un aviso escrito que explique las opciones de mitigación de pérdidas y cómo obtener ayuda, incluidos los consejeros de vivienda.
Leer este derechoPréstamos FHA: una reunión antes de la ejecución
24 C.F.R. § 203.604(a)(1)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
Leer este derechoPréstamos FHA: el prestamista debe buscar maneras de evitar la ejecución
24 C.F.R. § 203.605(a)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Leer este derechoPréstamos garantizados por USDA: opciones de administración antes de la ejecución
7 C.F.R. § 3555.301
Si tiene un préstamo de vivienda garantizado por USDA Desarrollo Rural, el prestamista debe contactarlo pronto después de un atraso, tratar de saber por qué se atrasó y enviarle una carta certificada pidiendo una entrevista antes de que tenga 60 días de atraso. Si usted califica, debe considerar las opciones en orden: acuerdo de pagos, indulgencia especial, modificación del préstamo y un anticipo de recuperación hipotecaria. Más adelante puede haber opciones simplificadas.
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