Derecho a 4 semanas de aviso publicado y a un aviso colocado antes de la venta del alguacil
MCL 600.3208
En palabras sencillas
La mayoría de las ejecuciones en Michigan son “por anuncio”, fuera del tribunal. El aviso de venta debe publicarse al menos una vez por semana durante cuatro semanas en un periódico del condado, y debe colocarse una copia en la propiedad dentro de 15 días después de la primera publicación. La ley no exige entregarle el aviso en mano, así que esté atento a avisos colocados y en el periódico.
A quién protege
Propietarios en Michigan que enfrentan una ejecución por anuncio.
Cuándo aplica
- Solo en Míchigan.
- Solo cuando ya hay fecha de venta.
Lo que usted puede hacer
Anote la fecha límite en su calendario
Busque el aviso en el periódico legal del condado y anote la fecha de venta.
Plazo: La fecha de venta del aviso (al menos 4 semanas después de la primera publicación)
Abrir la herramientaPídalo por escrito
Escriba al administrador pidiendo una revisión de alternativas y una cifra para ponerse al día antes de la venta.
Abrir la herramientaLea la guía de Michigan
Nuestra página de Michigan explica todo el proceso paso a paso, con sus fuentes y ayuda local gratuita.
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Límites, con honestidad
- Michigan no tiene un derecho legal a reinstalar; pregunte al administrador o revise su hipoteca.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalNotice of foreclosure by advertisement
MCL 600.3208
Lo que dice: El aviso debe publicarse 4 semanas seguidas y colocarse en la propiedad dentro de 15 días de la primera publicación.
Leer el texto oficialhttps://law.justia.com/codes/michigan/chapter-600/statute-act-236-of-1961/division-236-1961-32/section-600-3208/
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
- Ganó el propietarioMismo temaJerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A.
Jerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A., 559 U.S. 573 (2010)
la defensa de error de buena fe de la FDCPA no excusa la interpretación incorrecta de lo que exige la ley por parte de un cobrador
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Derecho a redimir su casa después de la venta del alguacil — normalmente 6 meses
MCL 600.3240(8)
Después de una venta del alguacil en Michigan normalmente todavía tiene tiempo para redimir (recuperar) la casa, y en general puede seguir viviendo allí. En una vivienda de hasta 4 unidades, el plazo es de 6 meses si se debía más de dos tercios del préstamo original; si no, normalmente es de 1 año. Puede ser de solo 30 días si se determina que la casa está abandonada.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoLa suspensión automática: declararse en bancarrota pausa la mayoría de los cobros
11 U.S.C. § 362(a)
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
Leer este derechoCapítulo 13: póngase al día con los pagos atrasados poco a poco
11 U.S.C. § 1322(b)(5)
En una bancarrota del Capítulo 13, un plan puede permitirle ponerse al día con los pagos atrasados de la hipoteca en un plazo razonable (a menudo de 3 a 5 años) mientras sigue haciendo el pago mensual normal. Para su hogar principal, puede usar esta opción hasta que la casa se venda en una venta por ejecución hecha según la ley estatal.
Leer este derechoSin mentiras ni engaños por parte de cobradores
15 U.S.C. § 1692e
Un cobrador de deudas no puede mentirle ni engañarlo. No puede decir mal cuánto debe, hacerse pasar por abogado o funcionario del gobierno, ni amenazar con algo que no puede hacer legalmente o que no piensa hacer. Tampoco puede reportar información de crédito que sabe que es falsa, ni dejar de decir que una deuda está en disputa.
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