No hay ejecución mientras se revisa su solicitud completa ("doble vía")
12 C.F.R. § 1024.41(f)(2)
En palabras sencillas
Si usted envía una solicitud de ayuda completa antes de que empiece la ejecución, el administrador no puede iniciarla hasta que haya decidido y termine cualquier apelación. Si la envía después de iniciada la ejecución pero más de 37 días antes de la venta, el administrador no puede pedir una sentencia u orden de venta, ni realizar la venta, hasta terminar la revisión — salvo que le nieguen la ayuda y termine la apelación, usted rechace las ofertas o no cumpla un acuerdo.
A quién protege
Prestatarios con una solicitud completa de mitigación de pérdidas en un préstamo hipotecario garantizado por su residencia principal.
Cuándo aplica
- Solo mientras está atrasado pero aún no tiene un aviso de ejecución, después de un aviso de incumplimiento o cuando ya hay fecha de venta.
- Solo para préstamos convencional, FHA, VA, USDA o sobre el valor líquido (home equity).
- Solo si la casa es su residencia principal.
- Solo cuando su solicitud de ayuda está completa.
- Su solicitud debe estar completa y llegar al administrador más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento.
- Solo para un préstamo sobre la casa donde vive como su hogar principal. Los administradores pequeños y las hipotecas revertidas están casi siempre exentos.
Lo que usted puede hacer
Obtenga confirmación escrita de que su solicitud está completa
Guarde la carta del administrador que dice que su solicitud está completa y la prueba de la fecha en que la recibió.
Abrir la herramientaSi el administrador sigue adelante de todos modos, objete por escrito
Envíe de inmediato un aviso de error, antes de la venta, diciendo que el administrador sigue hacia la venta mientras su solicitud completa está pendiente. En un caso judicial, dígaselo también al juez.
Plazo: Antes de la fecha de venta. El administrador debe responder este tipo de error antes de la venta o dentro de 30 días hábiles, lo que ocurra primero.
Abrir la herramientaPrepárese para una audiencia
Si hay una audiencia en el tribunal, practique cómo explicar las fechas de su solicitud y las acciones del administrador.
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- No ayuda si su solicitud completa llega 37 días o menos antes de la fecha de venta programada en ese momento, aunque la venta se posponga después.
- La protección termina si le niegan la ayuda y termina la apelación, si rechaza todas las ofertas o si no cumple un acuerdo de prueba o permanente.
- La Reg X por sí sola no anula una venta que ya ocurrió; su remedio suele ser una indemnización, y la ley estatal puede agregar más.
- Solo se exige una revisión completa si ha seguido atrasado desde una solicitud completa anterior.
- Esto es información legal general, no asesoría legal, y no promete ningún resultado. Un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado puede revisar su caso.
La ley
- Reglamento federalRegulation X — complete application before the first filing
12 C.F.R. § 1024.41(f)(2)
Parte exacta: (f)(2)
Lo que dice: Si una solicitud completa llega antes del primer aviso o presentación de la ejecución, el administrador no puede hacerlos hasta terminar la revisión y cualquier apelación.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.41#p-1024.41(f)(2) - Reglamento federalRegulation X — no judgment, order of sale or sale
12 C.F.R. § 1024.41(g)
Parte exacta: (g)
Lo que dice: Si una solicitud completa llega después de la primera presentación pero más de 37 días antes de la venta, el administrador no puede pedir sentencia u orden de venta, ni realizar la venta, hasta terminar la revisión.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.41#p-1024.41(g) - Ley federalRESPA — private right of action
12 U.S.C. § 2605(f)
Parte exacta: (f)
Lo que dice: Los prestatarios pueden hacer valer estas reglas en un tribunal.
Leer el texto oficialhttps://uscode.house.gov/view.xhtml?req=granuleid:USC-prelim-title12-section2605&num=0&edition=prelim
Casos judiciales
- Perdió el propietarioCitado para este derechoLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Ganó el propietarioMismo temaRenfroe v. Nationstar Mortgage, LLC
Renfroe v. Nationstar Mortg., LLC, 822 F.3d 1241 (11th Cir. 2016)
un administrador que responde a la solicitud escrita de un prestatario sin una investigación razonable puede ser responsable bajo RESPA cuando el prestatario alega daños resultantes
Derechos relacionados
Una revisión justa y a tiempo de su solicitud de ayuda
12 C.F.R. § 1024.41(b)(1)
Cuando usted solicita ayuda (como una modificación del préstamo), su administrador debe decirle dentro de 5 días hábiles si su solicitud está completa y qué falta, si la envió 45 días o más antes de una venta. Si su solicitud completa llega más de 37 días antes de una venta, el administrador debe evaluarlo para todas las opciones que tenga y comunicarle su decisión por escrito dentro de 30 días.
Leer este derechoApele la negación de una modificación de préstamo
12 C.F.R. § 1024.41(h)
Si su administrador le niega una modificación del préstamo y su solicitud completa llegó 90 días o más antes de una venta (o antes de que empezara la ejecución), usted puede apelar. Tiene 14 días para apelar. Otro personal debe revisarla, y el administrador debe decidir dentro de 30 días.
Leer este derechoNo se puede iniciar la ejecución hasta que tenga más de 120 días de atraso
12 C.F.R. § 1024.41(f)(1)
Su administrador no puede hacer el primer aviso o la primera presentación para iniciar una ejecución hipotecaria hasta que su préstamo tenga más de 120 días de atraso. Esto le da tiempo para solicitar ayuda. Hay excepciones limitadas, como el incumplimiento de una cláusula de venta.
Leer este derechoExija que su administrador corrija errores (aviso de error)
12 C.F.R. § 1024.35(a)
Si el administrador de su hipoteca cometió un error — por ejemplo, no acreditó un pago, cobró un cargo indebido o dio un saldo de liquidación equivocado — usted puede enviar un "aviso de error" por escrito. El administrador debe confirmar que recibió su carta dentro de 5 días hábiles. Luego debe corregir el error o explicarle por escrito, después de una investigación razonable, por qué cree que no hubo error, normalmente dentro de 30 días hábiles.
Leer este derechoPréstamos FHA: una reunión antes de la ejecución
24 C.F.R. § 203.604(a)(1)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
Leer este derechoPréstamos FHA: el prestamista debe buscar maneras de evitar la ejecución
24 C.F.R. § 203.605(a)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
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