Derecho a un aviso previo al menos 30 días antes de presentar una ejecución
Ind. Code § 32-30-10.5-8(a)
En palabras sencillas
Antes de que un prestamista presente una ejecución sobre su casa en Indiana, debe enviarle un aviso previo por correo certificado al menos 30 días antes. El aviso explica sus derechos, incluido el derecho a una conferencia de conciliación, y cómo encontrar consejería de vivienda.
A quién protege
Deudores en Indiana con hipotecas residenciales de primer gravamen.
Cuándo aplica
- Solo en Indiana.
- Solo mientras está atrasado pero aún no tiene un aviso de ejecución o después de un aviso de incumplimiento.
Lo que usted puede hacer
Anote la fecha límite en su calendario
Use este tiempo para contactar a un consejero de vivienda y pedir ayuda.
Plazo: 30 días desde el aviso previo
Abrir la herramientaPídalo por escrito
Pida al administrador por escrito una solicitud de alternativas y una cifra para ponerse al día.
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Nuestra página de Indiana explica todo el proceso paso a paso, con sus fuentes y ayuda local gratuita.
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Límites, con honestidad
- Hay excepciones (por ejemplo, algunos préstamos ya en un caso anterior).
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalPresuit notice
Ind. Code § 32-30-10.5-8(a)
Parte exacta: (a)
Lo que dice: Al menos 30 días antes de presentar, el acreedor debe enviar al deudor un aviso previo por correo certificado.
Leer el texto oficialhttps://law.justia.com/codes/indiana/title-32/article-30/chapter-10-5/section-32-30-10-5-8/
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
Derechos relacionados
Derecho a una conferencia de conciliación — pídala al tribunal dentro de 30 días de la notificación
Ind. Code § 32-30-10.5-8
Los propietarios en Indiana en ejecución pueden pedir al tribunal una conferencia de conciliación con el prestamista para buscar una forma de conservar la casa, como una modificación. Debe informar al tribunal que quiere participar a más tardar 30 días después de que le notifiquen la demanda.
Leer este derechoDerecho a defenderse en el caso; no hay venta del alguacil durante 3 meses tras la demanda
Ind. Code § 32-29-7-3
Las ejecuciones en Indiana pasan por el tribunal, así que puede presentar una respuesta y sus defensas. En la mayoría de los casos la venta del alguacil no puede realizarse hasta tres meses después de presentada la demanda. La venta también debe anunciarse, con el primer aviso al menos 30 días antes.
Leer este derechoPréstamos FHA: una reunión antes de la ejecución
24 C.F.R. § 203.604(a)(1)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
Leer este derechoPréstamos FHA: el prestamista debe buscar maneras de evitar la ejecución
24 C.F.R. § 203.605(a)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Leer este derechoNo se puede iniciar la ejecución hasta que tenga más de 120 días de atraso
12 C.F.R. § 1024.41(f)(1)
Su administrador no puede hacer el primer aviso o la primera presentación para iniciar una ejecución hipotecaria hasta que su préstamo tenga más de 120 días de atraso. Esto le da tiempo para solicitar ayuda. Hay excepciones limitadas, como el incumplimiento de una cláusula de venta.
Leer este derechoNo hay ejecución mientras se revisa su solicitud completa ("doble vía")
12 C.F.R. § 1024.41(f)(2)
Si usted envía una solicitud de ayuda completa antes de que empiece la ejecución, el administrador no puede iniciarla hasta que haya decidido y termine cualquier apelación. Si la envía después de iniciada la ejecución pero más de 37 días antes de la venta, el administrador no puede pedir una sentencia u orden de venta, ni realizar la venta, hasta terminar la revisión — salvo que le nieguen la ayuda y termine la apelación, usted rechace las ofertas o no cumpla un acuerdo.
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