Derecho a un Aviso al Propietario con la citación, y a contestar la demanda de ejecución
735 ILCS 5/15-1504.5
En palabras sencillas
Toda ejecución hipotecaria de vivienda en Illinois pasa por el tribunal. El prestamista debe adjuntar a la citación un Aviso al Propietario que explica sus derechos, como quedarse en la casa hasta que un juez ordene otra cosa, y dónde buscar ayuda. Generalmente tiene 30 días después de la notificación para presentar una respuesta o comparecencia. Algunos condados, como Cook, también tienen programas de mediación.
A quién protege
Propietarios demandados en una ejecución residencial en Illinois.
Cuándo aplica
- Solo en Illinois.
- Solo después de un aviso de incumplimiento o cuando ya hay fecha de venta.
Lo que usted puede hacer
Prepárese para el tribunal
Presente una comparecencia y respuesta ante el secretario, y pregunte en el centro de autoayuda por la mediación.
Plazo: Generalmente 30 días después de la notificación — revise su citación
Abrir la herramientaAnote la fecha límite en su calendario
Anote la fecha de notificación y cuente 30 días.
Plazo: 30 días después de la notificación
Abrir la herramientaLea la guía de Illinois
Nuestra página de Illinois explica todo el proceso paso a paso, con sus fuentes y ayuda local gratuita.
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Límites, con honestidad
- El Aviso al Propietario explica derechos; no detiene el caso.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalHomeowner Notice with the summons
735 ILCS 5/15-1504.5
Lo que dice: En ejecuciones residenciales, el demandante debe adjuntar un Aviso al Propietario a la citación.
Leer el texto oficialhttps://www.ilga.gov/legislation/ilcs/fulltext.asp?DocName=073500050K15-1504.5 - Ley estatalIllinois Mortgage Foreclosure Law
735 ILCS 5/Art. XV (Justia copy)
Lo que dice: Copia de la Ley de Ejecución Hipotecaria de Illinois usada para confirmar el texto del Aviso al Propietario.
Leer el texto oficialhttps://law.justia.com/codes/illinois/chapter-735/act-735-ilcs-5/article-xv/
Casos judiciales
- Victoria parcialCitado para este derechoBank of America, N.A. v. Adeyiga
Bank of Am., N.A. v. Adeyiga, 2014 IL App (1st) 131252
si un prestamista no envió el aviso obligatorio de período de gracia antes de demandar y no esperó el tiempo requerido, la venta judicial debe anularse y el caso desestimarse
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
- Ganó el propietarioMismo temaJerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A.
Jerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A., 559 U.S. 573 (2010)
la defensa de error de buena fe de la FDCPA no excusa la interpretación incorrecta de lo que exige la ley por parte de un cobrador
- Ganó el propietarioMismo temaJones v. Flowers
Jones v. Flowers, 547 U.S. 220 (2006)
cuando el aviso de una venta por impuestos enviado por correo regresa sin entregar, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para avisar al dueño antes de vender la propiedad
Derechos relacionados
Derecho a reinstalar dentro de 90 días después de la notificación
735 ILCS 5/15-1602
En Illinois puede reinstalar su hipoteca — pagar lo atrasado más costos y cargos permitidos — dentro de 90 días después de ser notificado de la ejecución (o de quedar bajo la jurisdicción del tribunal). Si reinstala, el caso se desestima. A veces los administradores aceptan reinstalar después, pero solo los 90 días son un derecho legal.
Leer este derechoDerecho a redimir antes de la venta, y un derecho especial de 30 días después
735 ILCS 5/15-1603(b)(1)
En Illinois puede redimir (pagar la sentencia) antes de la venta, hasta lo que ocurra último entre 7 meses después de la notificación o 3 meses después de la sentencia, en el caso de una vivienda. Si el prestamista compra la casa en la venta por menos de la deuda total, también puede tener un derecho especial a redimir dentro de 30 días después de que el tribunal confirme la venta.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoPausar un caso judicial mientras está en servicio militar
50 U.S.C. § 3932(b)(1)
Si usted está en servicio militar y lo demandan, el tribunal debe pausar el caso por al menos 90 días si usted lo pide y demuestra que su servicio le impide comparecer. Antes de que un tribunal dicte una sentencia en rebeldía contra usted, la otra parte debe presentar una declaración jurada que diga si usted está en el servicio militar, y el tribunal puede nombrarle un abogado.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
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