No hay ejecución sin orden judicial durante el servicio y 1 año después
50 U.S.C. § 3953(a)
En palabras sencillas
Si usted sacó su hipoteca antes de entrar al servicio militar, una venta por ejecución durante su servicio — o dentro de 1 año después de que termine — no es válida a menos que un tribunal la apruebe primero (o que usted haya firmado una renuncia válida). Un tribunal también puede pausar el caso o ajustar el préstamo si el servicio militar afectó su capacidad de pago.
A quién protege
Militares (y copropietarios del préstamo) cuya hipoteca se obtuvo antes de su período actual de servicio militar.
Cuándo aplica
- Solo después de un aviso de incumplimiento, cuando ya hay fecha de venta o después de la venta.
- Solo si usted (o su cónyuge) está en servicio militar.
- La hipoteca debe haberse obtenido antes de que empezara el período de servicio militar.
- La protección dura durante el servicio y 1 año después de que termine.
Lo que usted puede hacer
Informe a su administrador que está en servicio militar
Envíe al administrador un aviso escrito y una copia de sus órdenes. Pida que confirme por escrito la protección de la SCRA.
Marque la fecha de fin del servicio
Agregue a sus fechas límite la fecha en que termina su servicio, más un año.
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- No cubre una hipoteca que obtuvo después de entrar al servicio (otras protecciones de la SCRA aún podrían aplicar).
- Un tribunal todavía puede permitir una ejecución. La protección es la revisión del tribunal, no una garantía de conservar la casa.
- Una renuncia escrita firmada durante o después del servicio puede renunciar a esta protección — lea todo lo que le pidan firmar.
- Ayuda gratuita: la oficina de asistencia legal (JAG) de su base puede revisar con usted los temas de la SCRA.
- Esto es información legal general, no asesoría legal, y no promete ningún resultado. Un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado puede revisar su caso.
La ley
- Ley federalSCRA — covered mortgages
50 U.S.C. § 3953(a)
Parte exacta: (a)
Lo que dice: Cubre las obligaciones garantizadas por hipoteca o escritura de fideicomiso que empezaron antes del servicio militar.
Leer el texto oficialhttps://uscode.house.gov/view.xhtml?req=granuleid:USC-prelim-title50-section3953&num=0&edition=prelim - Ley federalSCRA — stay and adjustment
50 U.S.C. § 3953(b)
Parte exacta: (b)
Lo que dice: En un caso presentado durante el servicio o dentro de un año después, el tribunal puede suspender el caso o ajustar la obligación si el servicio afecta de forma importante la capacidad de pago.
Leer el texto oficialhttps://uscode.house.gov/view.xhtml?req=granuleid:USC-prelim-title50-section3953&num=0&edition=prelim - Ley federalSCRA — sale not valid without court order
50 U.S.C. § 3953(c)
Parte exacta: (c)
Lo que dice: Una venta, ejecución o embargo durante el servicio o dentro de un año después no es válido sin una orden judicial o una renuncia válida.
Leer el texto oficialhttps://uscode.house.gov/view.xhtml?req=granuleid:USC-prelim-title50-section3953&num=0&edition=prelim
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
- Ganó el propietarioMismo temaJerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A.
Jerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A., 559 U.S. 573 (2010)
la defensa de error de buena fe de la FDCPA no excusa la interpretación incorrecta de lo que exige la ley por parte de un cobrador
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Interés limitado al 6% en deudas anteriores al servicio
50 U.S.C. § 3937(a)(1)
Si usted (o usted y su cónyuge juntos) tenía una deuda antes de entrar al servicio militar, la tasa de interés se limita al 6% anual mientras sirve. Para una hipoteca, el límite dura durante el servicio y 1 año después. El interés por encima del 6% se perdona, no solo se pospone. Usted debe enviar al acreedor un aviso escrito y una copia de sus órdenes.
Leer este derechoPausar un caso judicial mientras está en servicio militar
50 U.S.C. § 3932(b)(1)
Si usted está en servicio militar y lo demandan, el tribunal debe pausar el caso por al menos 90 días si usted lo pide y demuestra que su servicio le impide comparecer. Antes de que un tribunal dicte una sentencia en rebeldía contra usted, la otra parte debe presentar una declaración jurada que diga si usted está en el servicio militar, y el tribunal puede nombrarle un abogado.
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38 C.F.R. § 36.4350(f)
Si tiene un préstamo de vivienda garantizado por el VA, el prestamista debe tener un sistema para atender a los prestatarios atrasados: intentar comunicarse por teléfono, enviar cartas que expliquen sus opciones y hacer una entrevista en persona o un esfuerzo razonable para organizarla cuando no ha logrado contactarlo. El VA enumera las opciones de arreglo en orden de preferencia: plan de pagos, indulgencia especial, modificación del préstamo, venta corta y entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoLa suspensión automática: declararse en bancarrota pausa la mayoría de los cobros
11 U.S.C. § 362(a)
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
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