Derecho a contacto, aviso de incumplimiento y al menos 3 meses antes del aviso de venta
Cal. Civ. Code § 2924(a)(2)–(3)
En palabras sencillas
Antes de registrar un aviso de incumplimiento, el administrador debe contactarle (o intentarlo con diligencia) para hablar de opciones y luego esperar 30 días. Después de registrado el aviso de incumplimiento, deben pasar al menos tres meses antes de dar el aviso de venta. Ese aviso debe enviarse por correo, colocarse y publicarse al menos 20 días antes de la venta.
A quién protege
Propietarios en California que enfrentan una ejecución extrajudicial (venta del fiduciario).
Cuándo aplica
- Solo en California.
- Solo mientras está atrasado pero aún no tiene un aviso de ejecución, después de un aviso de incumplimiento o cuando ya hay fecha de venta.
Lo que usted puede hacer
Anote la fecha límite en su calendario
Anote la fecha de registro del aviso de incumplimiento y la fecha de venta de cualquier aviso de venta.
Plazo: 3 meses después de registrado el aviso de incumplimiento; la venta no puede ser antes de 20 días después del aviso de venta
Abrir la herramientaPídalo por escrito
Si nadie le contactó antes del aviso de incumplimiento, escriba al administrador preguntando cómo cumplió con el § 2923.5 del Código Civil y pida una revisión de alternativas.
Abrir la herramientaLea la guía de California
Nuestra página de California explica todo el proceso paso a paso, con sus fuentes y ayuda local gratuita.
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Límites, con honestidad
- Son plazos mínimos; por sí solos no detienen una venta una vez cumplidos.
- La regla de contacto previo aplica a préstamos sobre viviendas ocupadas por el dueño de 1 a 4 unidades y tiene excepciones.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalNotice of default and three-month wait
Cal. Civ. Code § 2924(a)(2)–(3)
Parte exacta: (a)(2)–(3)
Lo que dice: Deben pasar al menos tres meses desde el aviso de incumplimiento antes del aviso de venta.
Leer el texto oficialhttps://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=2924 - Ley estatalContact before a notice of default
Cal. Civ. Code § 2923.5(a)(1)–(2)
Parte exacta: (a)(1)–(2)
Lo que dice: No puede registrarse el aviso de incumplimiento hasta 30 días después de que el administrador le contacte, o lo intente con diligencia, sobre opciones.
Leer el texto oficialhttps://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=2923.5 - Ley estatalNotice of sale: 20 days, posting and publication
Cal. Civ. Code § 2924f
Lo que dice: El aviso de venta debe colocarse y publicarse a partir de al menos 20 días antes de la venta.
Leer el texto oficialhttps://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=2924f
Casos judiciales
- Ganó el propietarioMismo temaYvanova v. New Century Mortgage Corp.
Yvanova v. New Century Mortg. Corp., 62 Cal. 4th 919 (2016)
un prestatario puede presentar una demanda por ejecución indebida después de la venta alegando que la cesión a quien ejecutó era nula
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaGlaski v. Bank of America
Glaski v. Bank of Am., 218 Cal. App. 4th 1079 (2013)
un prestatario puede impugnar una cesión del préstamo que es nula, incluida una transferencia tardía a un fideicomiso titularizado
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
Derechos relacionados
Derecho a ponerse al día (reinstalar) hasta 5 días hábiles antes de la venta
Cal. Civ. Code § 2924c(e)
En California puede detener una venta del fiduciario pagando lo atrasado más los cargos y costos permitidos. No tiene que pagar todo el préstamo. El derecho empieza cuando se registra el aviso de incumplimiento y dura hasta cinco días hábiles antes de la fecha de venta. Si la venta se pospone más de cinco días hábiles, el derecho vuelve.
Leer este derechoDerecho a pedir a un tribunal que detenga la venta por violaciones de la Carta de Derechos del Propietario
Cal. Civ. Code § 2924.12(a)(1)–(2), (b)
La mayoría de las ejecuciones en California ocurren fuera del tribunal, pero usted puede demandar para detener una. Antes de que se registre la escritura del fiduciario, el prestatario puede pedir una orden judicial por una violación importante de reglas clave de la Carta de Derechos del Propietario, como el “doble trámite”. La venta queda detenida hasta que el tribunal determine que se corrigió. Después de la venta, quizá pueda reclamar daños.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoLa suspensión automática: declararse en bancarrota pausa la mayoría de los cobros
11 U.S.C. § 362(a)
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
Leer este derechoCapítulo 13: póngase al día con los pagos atrasados poco a poco
11 U.S.C. § 1322(b)(5)
En una bancarrota del Capítulo 13, un plan puede permitirle ponerse al día con los pagos atrasados de la hipoteca en un plazo razonable (a menudo de 3 a 5 años) mientras sigue haciendo el pago mensual normal. Para su hogar principal, puede usar esta opción hasta que la casa se venda en una venta por ejecución hecha según la ley estatal.
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