Aviso Act 91: 33 días para ver a un consejero y solicitar HEMAP
35 P.S. § 1680.403c
En palabras sencillas
Antes de ejecutar la mayoría de las viviendas en Pensilvania, el prestamista debe enviarle un Aviso Act 91. Luego tiene 30 días (más 3 por correo) para reunirse con una agencia de consejería aprobada por PHFA y solicitar el Programa de Asistencia Hipotecaria de Emergencia (HEMAP). El prestamista no puede ejecutar durante esos 33 días.
A quién protege
Los propietarios en Pensilvania con una hipoteca sobre su residencia principal cubierta por la Act 91.
Cuándo aplica
- Solo en Pensilvania.
- Solo mientras está atrasado pero aún no tiene un aviso de ejecución o después de un aviso de incumplimiento.
- Solo si la casa es su residencia principal.
Lo que usted puede hacer
Anote el plazo en su calendario
Ingrese la fecha de su aviso para que Techoclaro cuente los días y le recuerde.
Abrir la herramientaReúnase con un consejero aprobado por PHFA
Llame a PHFA al 800-342-2397 para encontrar un consejero; la reunión es gratuita y es la única forma de solicitar HEMAP.
Plazo: Dentro de 33 días de la fecha del Aviso Act 91
Abrir la herramientaLea la guía de su estado y encuentre ayuda gratuita
Abra la página del estado para ver el proceso, los plazos y los contactos de asistencia legal de su estado.
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Límites, con honestidad
- HEMAP tiene requisitos y fondos limitados; solicitar no garantiza un préstamo.
- Algunos préstamos (por ejemplo muchos préstamos FHA) siguen reglas distintas.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalAct 91 — Homeowner’s Emergency Mortgage Assistance notice
35 P.S. § 1680.403c
Lo que dice: Antes de ejecutar, el prestamista debe enviar el aviso Act 91 y esperar mientras el propietario ve a un consejero y solicita HEMAP.
Leer el texto oficialhttps://www.legis.state.pa.us/cfdocs/legis/LI/uconsCheck.cfm?txtType=HTM&yr=1959&sessInd=0&smthLwInd=0&act=621&chpt=4C&sctn=3&subsctn=0
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
Derechos relacionados
Derecho a subsanar hasta una hora antes de la venta del alguacil
41 P.S. § 404
Según la Act 6, puede subsanar la mora y detener la venta pagando lo atrasado más los cargos y costos permitidos en cualquier momento hasta una hora antes de que empiece la puja en la venta del alguacil. Puede usar este derecho hasta tres veces al año.
Leer este derechoDerecho a contestar la demanda de ejecución (20 días)
Pa. R.C.P. 1026(a)
Las ejecuciones en Pensilvania son demandas (“acciones de ejecución hipotecaria”). Si la demanda tiene un aviso para defenderse, debe presentar su contestación dentro de 20 días después de ser notificado. Muchos condados también tienen programas de conciliación o desvío a los que puede unirse.
Leer este derechoPréstamos FHA: una reunión antes de la ejecución
24 C.F.R. § 203.604(a)(1)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
Leer este derechoPréstamos FHA: el prestamista debe buscar maneras de evitar la ejecución
24 C.F.R. § 203.605(a)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Leer este derechoNo se puede iniciar la ejecución hasta que tenga más de 120 días de atraso
12 C.F.R. § 1024.41(f)(1)
Su administrador no puede hacer el primer aviso o la primera presentación para iniciar una ejecución hipotecaria hasta que su préstamo tenga más de 120 días de atraso. Esto le da tiempo para solicitar ayuda. Hay excepciones limitadas, como el incumplimiento de una cláusula de venta.
Leer este derechoNo hay ejecución mientras se revisa su solicitud completa ("doble vía")
12 C.F.R. § 1024.41(f)(2)
Si usted envía una solicitud de ayuda completa antes de que empiece la ejecución, el administrador no puede iniciarla hasta que haya decidido y termine cualquier apelación. Si la envía después de iniciada la ejecución pero más de 37 días antes de la venta, el administrador no puede pedir una sentencia u orden de venta, ni realizar la venta, hasta terminar la revisión — salvo que le nieguen la ayuda y termine la apelación, usted rechace las ofertas o no cumpla un acuerdo.
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