Derecho a subsanar — presente un aviso de intención de subsanar 15 días antes de la venta
Colo. Rev. Stat. § 38-38-104(1)
En palabras sencillas
En una ejecución del fiduciario público en Colorado, el dueño puede subsanar el incumplimiento pagando lo atrasado más los cargos y costos permitidos. Para conservar este derecho, debe presentar un aviso escrito de intención de subsanar ante el fiduciario público a más tardar 15 días calendario antes de la fecha de venta. El fiduciario luego le da un estado de cuenta con el monto y plazo exactos.
A quién protege
Dueños de propiedades en Colorado (y ciertos sucesores) en una ejecución por falta de pago.
Cuándo aplica
- Solo en Colorado.
- Solo después de un aviso de incumplimiento o cuando ya hay fecha de venta.
Lo que usted puede hacer
Anote la fecha límite en su calendario
Obtenga el formulario del fiduciario público del condado y preséntelo mucho antes del plazo.
Plazo: Presente el aviso de intención al menos 15 días calendario antes de la venta
Abrir la herramientaPídalo por escrito
Después de presentarlo, pida al administrador por escrito su cifra y confirme que coincida con el estado del fiduciario.
Abrir la herramientaLea la guía de Colorado
Nuestra página de Colorado explica todo el proceso paso a paso, con sus fuentes y ayuda local gratuita.
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- Si no presenta el aviso dentro del plazo de 15 días, pierde el derecho legal a subsanar.
- Debe pagar el monto completo antes del plazo del estado de cuenta.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalRight to cure
Colo. Rev. Stat. § 38-38-104(1)
Parte exacta: (1)
Lo que dice: El dueño puede subsanar presentando un aviso de intención ante el funcionario a más tardar 15 días calendario antes de la venta.
Leer el texto oficialhttps://leg.colorado.gov/sites/default/files/images/olls/crs2024-title-38.pdf
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
- Ganó el propietarioMismo temaJerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A.
Jerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A., 559 U.S. 573 (2010)
la defensa de error de buena fe de la FDCPA no excusa la interpretación incorrecta de lo que exige la ley por parte de un cobrador
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Venta no antes de 110 días después del aviso de elección y demanda
Colo. Rev. Stat. § 38-38-108(1)(a)
Una venta del fiduciario público en Colorado debe fijarse no menos de 110 ni más de 125 días calendario después de registrado el aviso de elección y demanda (más para tierras agrícolas). El fiduciario público envía y publica un aviso combinado que explica sus derechos, incluido el de subsanar.
Leer este derechoDerecho a ser escuchado en la audiencia de la Regla 120 antes de autorizar la venta
C.R.C.P. 120
Antes de que un fiduciario público en Colorado venda una casa, un tribunal debe emitir una orden que autorice la venta en una audiencia breve de la Regla 120. Puede presentar una respuesta escrita y comparecer. El tribunal decide sobre todo si hay una probabilidad razonable de incumplimiento y si le protege la ley federal de militares (SCRA); otras defensas suelen plantearse en una demanda aparte.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoLa suspensión automática: declararse en bancarrota pausa la mayoría de los cobros
11 U.S.C. § 362(a)
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
Leer este derechoCapítulo 13: póngase al día con los pagos atrasados poco a poco
11 U.S.C. § 1322(b)(5)
En una bancarrota del Capítulo 13, un plan puede permitirle ponerse al día con los pagos atrasados de la hipoteca en un plazo razonable (a menudo de 3 a 5 años) mientras sigue haciendo el pago mensual normal. Para su hogar principal, puede usar esta opción hasta que la casa se venda en una venta por ejecución hecha según la ley estatal.
Leer este derecho