Derecho a un aviso EMAP y 60 días para reunirse con el prestamista y pedir ayuda
Conn. Gen. Stat. § 8-265ee(a)
En palabras sencillas
Antes de que un prestamista en Connecticut inicie una ejecución de su casa, debe enviarle un aviso sobre el Programa de Asistencia Hipotecaria de Emergencia (EMAP). Luego tiene 60 días para reunirse o hablar con el prestamista o con una agencia de consejería de crédito para resolver el atraso, y para solicitar asistencia de emergencia a la Autoridad de Financiamiento de Vivienda de Connecticut.
A quién protege
Propietarios en Connecticut con hipoteca sobre su casa.
Cuándo aplica
- Solo en Connecticut.
- Solo mientras está atrasado pero aún no tiene un aviso de ejecución o después de un aviso de incumplimiento.
- Solo si la casa es su residencia principal.
Lo que usted puede hacer
Anote la fecha límite en su calendario
Anote la fecha del aviso y solicite EMAP a CHFA dentro de los 60 días.
Plazo: 60 días desde el aviso EMAP
Abrir la herramientaCompare sus opciones
Compare EMAP, una modificación y otras opciones con un consejero de vivienda.
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Límites, con honestidad
- Los fondos de EMAP son limitados y tienen requisitos.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalEMAP notice before foreclosure
Conn. Gen. Stat. § 8-265ee(a)
Parte exacta: (a)
Lo que dice: El aviso debe decir que el propietario tiene 60 días para hablar con el prestamista o una agencia y pedir EMAP.
Leer el texto oficialhttps://law.justia.com/codes/connecticut/title-8/chapter-134/section-8-265ee/
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
Derechos relacionados
Derecho a mediación judicial de ejecución (programa Ezequiel Santiago)
Conn. Gen. Stat. § 49-31l
En casos de ejecución de vivienda en Connecticut con fechas de retorno hasta el 30 de junio de 2029, el prestamista debe darle aviso del Programa de Mediación Ezequiel Santiago junto con la demanda. Si presenta una comparecencia y la solicitud de mediación, el tribunal programa la mediación y el caso se pausa por un tiempo mientras ocurre.
Leer este derechoPréstamos FHA: una reunión antes de la ejecución
24 C.F.R. § 203.604(a)(1)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
Leer este derechoPréstamos FHA: el prestamista debe buscar maneras de evitar la ejecución
24 C.F.R. § 203.605(a)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Leer este derechoNo se puede iniciar la ejecución hasta que tenga más de 120 días de atraso
12 C.F.R. § 1024.41(f)(1)
Su administrador no puede hacer el primer aviso o la primera presentación para iniciar una ejecución hipotecaria hasta que su préstamo tenga más de 120 días de atraso. Esto le da tiempo para solicitar ayuda. Hay excepciones limitadas, como el incumplimiento de una cláusula de venta.
Leer este derechoNo hay ejecución mientras se revisa su solicitud completa ("doble vía")
12 C.F.R. § 1024.41(f)(2)
Si usted envía una solicitud de ayuda completa antes de que empiece la ejecución, el administrador no puede iniciarla hasta que haya decidido y termine cualquier apelación. Si la envía después de iniciada la ejecución pero más de 37 días antes de la venta, el administrador no puede pedir una sentencia u orden de venta, ni realizar la venta, hasta terminar la revisión — salvo que le nieguen la ayuda y termine la apelación, usted rechace las ofertas o no cumpla un acuerdo.
Leer este derechoApele la negación de una modificación de préstamo
12 C.F.R. § 1024.41(h)
Si su administrador le niega una modificación del préstamo y su solicitud completa llegó 90 días o más antes de una venta (o antes de que empezara la ejecución), usted puede apelar. Tiene 14 días para apelar. Otro personal debe revisarla, y el administrador debe decidir dentro de 30 días.
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