Derecho a aviso y al menos 91 días entre el aviso registrado y la venta
Ariz. Rev. Stat. § 33-808(A), (C)(1)
En palabras sencillas
Una venta del fiduciario en Arizona no puede realizarse antes del día 91 después de registrado el aviso de venta. El aviso debe registrarse, enviarse por correo, colocarse en la propiedad al menos 20 días antes de la venta y publicarse una vez por semana durante cuatro semanas en un periódico.
A quién protege
Propietarios en Arizona que enfrentan una venta del fiduciario.
Cuándo aplica
- Solo en Arizona.
- Solo cuando ya hay fecha de venta.
Lo que usted puede hacer
Anote la fecha límite en su calendario
Revise la fecha de registro del aviso y cuente 91 días.
Plazo: La fecha de venta: no antes de 91 días después de registrado el aviso
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Límites, con honestidad
- La ley de Arizona no exige un aviso de incumplimiento estatal separado; su escritura de fideicomiso puede exigirlo.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalNotice of trustee’s sale
Ariz. Rev. Stat. § 33-808(A), (C)(1)
Parte exacta: (A), (C)(1)
Lo que dice: Fija el registro, la colocación (20 días), la publicación (4 semanas) y el mínimo de 91 días antes de la venta.
Leer el texto oficialhttps://www.azleg.gov/ars/33/00808.htm - Ley estatalMailing the notice of sale
Ariz. Rev. Stat. § 33-809
Lo que dice: Exige que el fiduciario envíe por correo el aviso de venta al fideicomitente y a otros con derecho.
Leer el texto oficialhttps://www.azleg.gov/ars/33/00809.htm
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
- Ganó el propietarioMismo temaJerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A.
Jerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A., 559 U.S. 573 (2010)
la defensa de error de buena fe de la FDCPA no excusa la interpretación incorrecta de lo que exige la ley por parte de un cobrador
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Derecho a reinstalar hasta las 5 p.m. del último día hábil antes de la venta
Ariz. Rev. Stat. § 33-813(A)
En Arizona puede detener una venta del fiduciario pagando lo atrasado (no todo el préstamo), corrigiendo otros incumplimientos y pagando los costos y cargos permitidos. Debe hacerlo antes de las 5:00 p.m. hora de Arizona del último día hábil antes de la venta. Después de reinstalar, el préstamo sigue como si no hubiera habido incumplimiento.
Leer este derechoDerecho a acudir al tribunal para detener la venta — pero las objeciones se pierden si espera
Ariz. Rev. Stat. § 33-811(C)
Las ventas del fiduciario en Arizona ocurren fuera del tribunal, pero puede presentar una demanda y pedir a un juez una orden que detenga la venta. La ley de Arizona dice que usted renuncia a sus defensas y objeciones a la venta salvo que se dicte una orden judicial antes de las 5 p.m. del último día hábil antes de la venta. Si tiene una defensa, actúe pronto.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoLa suspensión automática: declararse en bancarrota pausa la mayoría de los cobros
11 U.S.C. § 362(a)
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
Leer este derechoCapítulo 13: póngase al día con los pagos atrasados poco a poco
11 U.S.C. § 1322(b)(5)
En una bancarrota del Capítulo 13, un plan puede permitirle ponerse al día con los pagos atrasados de la hipoteca en un plazo razonable (a menudo de 3 a 5 años) mientras sigue haciendo el pago mensual normal. Para su hogar principal, puede usar esta opción hasta que la casa se venda en una venta por ejecución hecha según la ley estatal.
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