Derecho a pedir al tribunal que detenga la venta o a objetarla
Md. Rule 14-211
En palabras sencillas
Las ejecuciones en Maryland se presentan en el tribunal de circuito aunque haya poder de venta, y el tribunal debe aprobar (ratificar) la venta. Antes de la venta puede presentar una moción para suspender y desestimar si tiene una defensa válida. Después de la venta puede presentar objeciones escritas antes de que el tribunal la ratifique.
A quién protege
Prestatarios y dueños en un caso de ejecución en Maryland.
Cuándo aplica
- Solo en Maryland.
- Solo después de un aviso de incumplimiento, cuando ya hay fecha de venta o después de la venta.
Lo que usted puede hacer
Prepárese para el tribunal
Pregunte a asistencia legal o al centro de autoayuda sobre una moción para suspender y desestimar, y sobre presentar objeciones tras la venta.
Plazo: Plazos cortos fijados por las Reglas de Maryland — revíselos en cuanto le notifiquen; las objeciones generalmente vencen unos 30 días tras el informe de venta
Abrir la herramientaCompare sus opciones
Compare una impugnación judicial con la mediación, una modificación o una venta.
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Límites, con honestidad
- Los tribunales exigen una defensa concreta y válida; una dificultad general no basta para detener la venta.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Regla estatalMotion to stay and dismiss
Md. Rule 14-211
Lo que dice: El prestatario puede pedir suspender la venta y desestimar la acción, con base en una defensa válida.
Leer el texto oficialhttps://govt.westlaw.com/mdc/Browse/Home/Maryland/MarylandCodeCourtRules - Regla estatalExceptions to the sale and ratification
Md. Rule 14-305(d)
Parte exacta: (d)
Lo que dice: Las partes pueden objetar la venta, generalmente dentro de 30 días después de presentado el informe de venta.
Leer el texto oficialhttps://govt.westlaw.com/mdc/Browse/Home/Maryland/MarylandCodeCourtRules
Casos judiciales
- Victoria parcialCitado para este derechoWells Fargo Home Mortgage, Inc. v. Neal
Wells Fargo Home Mortg., Inc. v. Neal, 398 Md. 705 (2007)
un prestatario FHA puede alegar que el prestamista no siguió las regulaciones de servicio de HUD para pedir una orden contra la ejecución, aunque no como reclamo de daños
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
- Ganó el propietarioMismo temaJerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A.
Jerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A., 559 U.S. 573 (2010)
la defensa de error de buena fe de la FDCPA no excusa la interpretación incorrecta de lo que exige la ley por parte de un cobrador
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Derecho a pedir mediación de ejecución — normalmente dentro de 25 días de la notificación
Md. Code, Real Prop. § 7-105.1(j)(1)
Si la vivienda en ejecución en Maryland es su casa ocupada por usted, puede pedir al tribunal mediación “posterior a la presentación” con el prestamista ante un mediador neutral. La solicitud generalmente vence 25 días después de que le notifiquen la orden de inscripción y la declaración final de alternativas. Hay un costo de presentación, que puede eximirse si no puede pagarlo.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoPausar un caso judicial mientras está en servicio militar
50 U.S.C. § 3932(b)(1)
Si usted está en servicio militar y lo demandan, el tribunal debe pausar el caso por al menos 90 días si usted lo pide y demuestra que su servicio le impide comparecer. Antes de que un tribunal dicte una sentencia en rebeldía contra usted, la otra parte debe presentar una declaración jurada que diga si usted está en el servicio militar, y el tribunal puede nombrarle un abogado.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoLa suspensión automática: declararse en bancarrota pausa la mayoría de los cobros
11 U.S.C. § 362(a)
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
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