Derecho a subsanar — al menos 35 días de aviso antes de una ejecución
Me. Rev. Stat. tit. 14, § 6111(1), (1-A)
En palabras sencillas
Antes de que un prestamista en Maine acelere su préstamo o inicie una ejecución de su residencia principal, debe enviarle un aviso escrito de su derecho a subsanar pagando lo adeudado. El prestamista no puede seguir hasta al menos 35 días después de ese aviso. La oficina de crédito al consumidor de Maine luego le envía información sobre sus derechos y el programa de mediación.
A quién protege
Deudores hipotecarios (y codeudores) en Maine sobre residencias principales.
Cuándo aplica
- Solo en Maine.
- Solo mientras está atrasado pero aún no tiene un aviso de ejecución o después de un aviso de incumplimiento.
- Solo si la casa es su residencia principal.
Lo que usted puede hacer
Anote la fecha límite en su calendario
Anote la fecha del aviso y pague el monto antes del día 35 si puede.
Plazo: 35 días después del aviso del derecho a subsanar
Abrir la herramientaPídalo por escrito
Pida al prestamista por escrito que confirme el monto exacto para subsanar.
Abrir la herramientaLea la guía de Maine
Nuestra página de Maine explica todo el proceso paso a paso, con sus fuentes y ayuda local gratuita.
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Límites, con honestidad
- Después del plazo para subsanar, reinstalar depende del acuerdo del prestamista.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalNotice of right to cure
Me. Rev. Stat. tit. 14, § 6111(1), (1-A)
Parte exacta: (1), (1-A)
Lo que dice: No hay aceleración ni ejecución hasta al menos 35 días después del aviso escrito del derecho a subsanar.
Leer el texto oficialhttps://legislature.maine.gov/statutes/14/title14sec6111.html
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
- Ganó el propietarioMismo temaJerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A.
Jerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A., 559 U.S. 573 (2010)
la defensa de error de buena fe de la FDCPA no excusa la interpretación incorrecta de lo que exige la ley por parte de un cobrador
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Derecho a mediación de ejecución para viviendas ocupadas por el dueño
Me. Rev. Stat. tit. 14, § 6321-A
El Programa de Desvío de Ejecuciones de Maine ofrece mediación judicial en casos de ejecución de vivienda. El prestamista debe adjuntar al frente de la demanda un aviso en lenguaje sencillo que explica cómo contestar y pedir mediación. Si la pide en el formulario de respuesta, se programa una sesión de mediación con el prestamista.
Leer este derechoDerecho a contestar el caso, y 90 días para redimir después de la sentencia
Me. Rev. Stat. tit. 14, § 6322
Las ejecuciones de vivienda en Maine pasan por el tribunal, así que puede contestar la demanda y presentar defensas. Si el tribunal dicta una sentencia de ejecución, todavía tiene 90 días desde la sentencia para redimir (pagar lo que dice la sentencia) antes de que la casa pueda venderse. La venta debe anunciarse y enviársele antes.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoLa suspensión automática: declararse en bancarrota pausa la mayoría de los cobros
11 U.S.C. § 362(a)
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
Leer este derechoCapítulo 13: póngase al día con los pagos atrasados poco a poco
11 U.S.C. § 1322(b)(5)
En una bancarrota del Capítulo 13, un plan puede permitirle ponerse al día con los pagos atrasados de la hipoteca en un plazo razonable (a menudo de 3 a 5 años) mientras sigue haciendo el pago mensual normal. Para su hogar principal, puede usar esta opción hasta que la casa se venda en una venta por ejecución hecha según la ley estatal.
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