Derecho a un aviso de intención de ejecutar al menos 45 días antes de presentar el caso
Md. Code, Real Prop. § 7-105.1(c)(1)–(4)
En palabras sencillas
Antes de presentar una ejecución de una vivienda en Maryland, el prestamista debe enviarle un aviso escrito de intención de ejecutar con al menos 45 días de anticipación. El aviso debe indicar el monto necesario para subsanar el incumplimiento y reinstalar el préstamo, y viene con una solicitud de alternativas e información de consejería de vivienda. Después, la venta también debe anunciarse y debe enviársele aviso antes.
A quién protege
Deudores y dueños registrados de vivienda en Maryland.
Cuándo aplica
- Solo en Maryland.
- Solo mientras está atrasado pero aún no tiene un aviso de ejecución o después de un aviso de incumplimiento.
Lo que usted puede hacer
Anote la fecha límite en su calendario
Use estas semanas para devolver completa la solicitud de alternativas.
Plazo: 45 días desde el aviso de intención de ejecutar
Abrir la herramientaPídalo por escrito
Devuelva la solicitud de alternativas con todos los documentos y guarde prueba de entrega.
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Límites, con honestidad
- El aviso no detiene el proceso por sí solo; inicia el plazo.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalNotice of intent to foreclose
Md. Code, Real Prop. § 7-105.1(c)(1)–(4)
Parte exacta: (c)(1)–(4)
Lo que dice: Al menos 45 días antes de presentar, el acreedor debe enviar un aviso de intención de ejecutar que indique el monto para subsanar y reinstalar.
Leer el texto oficialhttps://mgaleg.maryland.gov/mgawebsite/Laws/StatuteText?article=grp§ion=7-105.1&enactments=false
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaWells Fargo Home Mortgage, Inc. v. Neal
Wells Fargo Home Mortg., Inc. v. Neal, 398 Md. 705 (2007)
un prestatario FHA puede alegar que el prestamista no siguió las regulaciones de servicio de HUD para pedir una orden contra la ejecución, aunque no como reclamo de daños
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Derecho a pedir mediación de ejecución — normalmente dentro de 25 días de la notificación
Md. Code, Real Prop. § 7-105.1(j)(1)
Si la vivienda en ejecución en Maryland es su casa ocupada por usted, puede pedir al tribunal mediación “posterior a la presentación” con el prestamista ante un mediador neutral. La solicitud generalmente vence 25 días después de que le notifiquen la orden de inscripción y la declaración final de alternativas. Hay un costo de presentación, que puede eximirse si no puede pagarlo.
Leer este derechoDerecho a pedir al tribunal que detenga la venta o a objetarla
Md. Rule 14-211
Las ejecuciones en Maryland se presentan en el tribunal de circuito aunque haya poder de venta, y el tribunal debe aprobar (ratificar) la venta. Antes de la venta puede presentar una moción para suspender y desestimar si tiene una defensa válida. Después de la venta puede presentar objeciones escritas antes de que el tribunal la ratifique.
Leer este derechoPréstamos FHA: una reunión antes de la ejecución
24 C.F.R. § 203.604(a)(1)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
Leer este derechoPréstamos FHA: el prestamista debe buscar maneras de evitar la ejecución
24 C.F.R. § 203.605(a)
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Leer este derechoNo se puede iniciar la ejecución hasta que tenga más de 120 días de atraso
12 C.F.R. § 1024.41(f)(1)
Su administrador no puede hacer el primer aviso o la primera presentación para iniciar una ejecución hipotecaria hasta que su préstamo tenga más de 120 días de atraso. Esto le da tiempo para solicitar ayuda. Hay excepciones limitadas, como el incumplimiento de una cláusula de venta.
Leer este derechoNo hay ejecución mientras se revisa su solicitud completa ("doble vía")
12 C.F.R. § 1024.41(f)(2)
Si usted envía una solicitud de ayuda completa antes de que empiece la ejecución, el administrador no puede iniciarla hasta que haya decidido y termine cualquier apelación. Si la envía después de iniciada la ejecución pero más de 37 días antes de la venta, el administrador no puede pedir una sentencia u orden de venta, ni realizar la venta, hasta terminar la revisión — salvo que le nieguen la ayuda y termine la apelación, usted rechace las ofertas o no cumpla un acuerdo.
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