El derecho a cancelar algunos préstamos garantizados con su casa (rescisión)
15 U.S.C. § 1635(a)
En palabras sencillas
Para algunos préstamos que ponen un gravamen sobre la casa donde vive — como muchos préstamos sobre el valor de la vivienda o refinanciamientos con un nuevo prestamista — usted puede cancelar dentro de 3 días hábiles después del cierre. Si el prestamista no le dio los avisos y divulgaciones requeridos, ese plazo puede extenderse hasta 3 años. Usted cancela enviando un aviso escrito al prestamista.
A quién protege
Consumidores que dieron una garantía sobre su vivienda principal en una operación de crédito cubierta.
Cuándo aplica
- Solo para préstamos convencional, FHA, VA, USDA o sobre el valor líquido (home equity).
- Solo si la casa es su residencia principal.
- No aplica al préstamo con que compró la casa, ni a un refinanciamiento con el mismo prestamista que no agrega dinero nuevo.
- El derecho extendido termina 3 años después del cierre o cuando se vende la casa, lo que ocurra primero.
Lo que usted puede hacer
Revise los papeles del cierre para ver el aviso de rescisión
Busque la fecha de cierre, el Aviso del Derecho a Cancelar y las divulgaciones del préstamo. Si faltaban o estaban mal, hable pronto con un abogado — el plazo de 3 años no se detiene.
Plazo: 3 días hábiles después del cierre; como máximo 3 años después del cierre si faltaron divulgaciones. Envíe el aviso escrito dentro de ese plazo.
Abrir la herramientaAnote en su calendario la fecha de 3 años
Agregue su fecha de cierre a sus fechas límite para saber cuándo termina el derecho.
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- No hay rescisión del préstamo con que compró su casa, ni de un refinanciamiento con el mismo prestamista sin dinero nuevo (solo la parte de dinero nuevo podría rescindirse).
- Después de 3 años del cierre el derecho desaparece para siempre, incluso como defensa ante una ejecución (Beach v. Ocwen).
- La rescisión normalmente significa que debe devolver el dinero que recibió (menos los cargos financieros); los tribunales pueden fijar el orden de los pasos.
- Esto es información legal general, no asesoría legal, y no promete ningún resultado. Un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado puede revisar su caso.
La ley
- Ley federalTILA — right of rescission
15 U.S.C. § 1635(a)
Parte exacta: (a)
Lo que dice: El prestatario puede rescindir hasta la medianoche del tercer día hábil después del cierre o de la entrega de los avisos y divulgaciones requeridos, lo que ocurra después.
Leer el texto oficialhttps://uscode.house.gov/view.xhtml?req=granuleid:USC-prelim-title15-section1635&num=0&edition=prelim - Ley federalTILA — exempt transactions
15 U.S.C. § 1635(e)
Parte exacta: (e)
Lo que dice: Están exentas las hipotecas de compra, los refinanciamientos con el mismo prestamista sin dinero nuevo y otros préstamos.
Leer el texto oficialhttps://uscode.house.gov/view.xhtml?req=granuleid:USC-prelim-title15-section1635&num=0&edition=prelim - Ley federalTILA — three-year limit
15 U.S.C. § 1635(f)
Parte exacta: (f)
Lo que dice: El derecho vence tres años después del cierre o al venderse la propiedad, aunque nunca se hayan dado las divulgaciones.
Leer el texto oficialhttps://uscode.house.gov/view.xhtml?req=granuleid:USC-prelim-title15-section1635&num=0&edition=prelim - Reglamento federalRegulation Z — right of rescission
12 C.F.R. § 1026.23
Lo que dice: La Regulación Z establece cómo se ejerce la rescisión y qué pasa después.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1026/section-1026.23 - Decisión judicialJesinoski — written notice is enough
Jesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc., 574 U.S. 259 (2015)
Lo que dice: El prestatario rescinde enviando un aviso escrito dentro de tres años; no se requiere demandar en ese plazo.
Leer el texto oficialhttps://www.law.cornell.edu/supremecourt/text/13-684 - Decisión judicialBeach — the three years is absolute
Beach v. Ocwen Federal Bank, 523 U.S. 410 (1998)
Lo que dice: Después de tres años el derecho desaparece por completo y no puede usarse como defensa en la ejecución.
Leer el texto oficialhttps://www.law.cornell.edu/supremecourt/text/523/410
Casos judiciales
- Ganó el propietarioCitado para este derechoJesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc.
Jesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc., 574 U.S. 259 (2015)
un prestatario ejerce el derecho de rescisión de la Ley de Veracidad en los Préstamos notificando por escrito al prestamista dentro de tres años, sin necesidad de demandar en ese plazo
- Perdió el propietarioCitado para este derechoBeach v. Ocwen Federal Bank
Beach v. Ocwen Fed. Bank, 523 U.S. 410 (1998)
el derecho federal de rescisión de la Ley de Veracidad en los Préstamos vence tres años después del cierre y no puede alegarse como defensa después
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Ganó el propietarioMismo temaRenfroe v. Nationstar Mortgage, LLC
Renfroe v. Nationstar Mortg., LLC, 822 F.3d 1241 (11th Cir. 2016)
un administrador que responde a la solicitud escrita de un prestatario sin una investigación razonable puede ser responsable bajo RESPA cuando el prestatario alega daños resultantes
- Ganó el propietarioMismo temaMarais v. Chase Home Finance LLC
Marais v. Chase Home Fin. LLC, 736 F.3d 711 (6th Cir. 2013)
un prestatario que alega daños reales, como intereses adicionales, causados por la respuesta deficiente del administrador a una solicitud escrita calificada tiene un reclamo válido bajo RESPA
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
Derechos relacionados
Aviso cuando otra compañía pasa a ser dueña de su préstamo
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Un cobrador de deudas no puede mentirle ni engañarlo. No puede decir mal cuánto debe, hacerse pasar por abogado o funcionario del gobierno, ni amenazar con algo que no puede hacer legalmente o que no piensa hacer. Tampoco puede reportar información de crédito que sabe que es falsa, ni dejar de decir que una deuda está en disputa.
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12 C.F.R. § 1024.36(a)
Usted puede pedirle por escrito a su administrador información sobre su préstamo — por ejemplo, su historial de pagos, quién es el dueño del préstamo o cómo se calculó su depósito en garantía. El administrador debe confirmar que recibió su solicitud dentro de 5 días hábiles y contestar dentro de 30 días hábiles. Si pregunta quién es el dueño de su préstamo, debe decírselo dentro de 10 días hábiles.
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12 C.F.R. § 1026.36(c)(3)
Si usted pide por escrito cuánto se necesita para liquidar su hipoteca, el prestamista o administrador debe enviarle un estado de liquidación exacto en un tiempo razonable — no más de 7 días hábiles. Lo necesita para refinanciar, vender o planear cómo salvar su casa.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
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