Derecho a redimir antes de la venta, y un derecho especial de 30 días después
735 ILCS 5/15-1603(b)(1)
En palabras sencillas
En Illinois puede redimir (pagar la sentencia) antes de la venta, hasta lo que ocurra último entre 7 meses después de la notificación o 3 meses después de la sentencia, en el caso de una vivienda. Si el prestamista compra la casa en la venta por menos de la deuda total, también puede tener un derecho especial a redimir dentro de 30 días después de que el tribunal confirme la venta.
A quién protege
Dueños de vivienda en Illinois en ejecución.
Cuándo aplica
- Solo en Illinois.
- Solo cuando ya hay fecha de venta o después de la venta.
Lo que usted puede hacer
Anote la fecha límite en su calendario
Anote ambas fechas y use la posterior.
Plazo: Lo último entre 7 meses tras la notificación o 3 meses tras la sentencia
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Use el período de redención para refinanciar, vender o negociar una dación en pago.
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Límites, con honestidad
- Redimir exige pagar toda la sentencia, no solo los pagos atrasados.
- Las casas abandonadas tienen un plazo mucho más corto.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalRedemption period before sale
735 ILCS 5/15-1603(b)(1)
Parte exacta: (b)(1)
Lo que dice: Para vivienda, la redención dura hasta lo último entre 7 meses tras la notificación o 3 meses tras la sentencia.
Leer el texto oficialhttps://www.ilga.gov/legislation/ilcs/fulltext.asp?DocName=073500050K15-1603 - Ley estatalSpecial right to redeem
735 ILCS 5/15-1604
Lo que dice: Si el acreedor compra por menos de la deuda, puede aplicar un derecho especial de 30 días tras la confirmación.
Leer el texto oficialhttps://www.ilga.gov/legislation/ilcs/fulltext.asp?DocName=073500050K15-1604
Casos judiciales
- Victoria parcialMismo temaBank of America, N.A. v. Adeyiga
Bank of Am., N.A. v. Adeyiga, 2014 IL App (1st) 131252
si un prestamista no envió el aviso obligatorio de período de gracia antes de demandar y no esperó el tiempo requerido, la venta judicial debe anularse y el caso desestimarse
- Perdió el propietarioMismo temaBoren v. U.S. National Bank Ass'n
Boren v. U.S. Nat'l Bank Ass'n, 807 F.3d 99 (5th Cir. 2015)
un prestamista puede abandonar una aceleración anterior avisando que busca menos del saldo acelerado completo, lo que reinicia el plazo de prescripción de cuatro años
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Victoria parcialMismo temaReinagel v. Deutsche Bank National Trust Co.
Reinagel v. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co., 735 F.3d 220 (5th Cir. 2013)
un prestatario en Texas puede impugnar la cesión del préstamo por cualquier motivo que la haga nula, pero no por motivos que solo la hagan anulable
- Victoria parcialMismo temaCulhane v. Aurora Loan Services
Culhane v. Aurora Loan Servs., 708 F.3d 282 (1st Cir. 2013)
un deudor hipotecario puede impugnar la validez de una cesión de MERS a la entidad que ejecuta, aunque el sistema MERS en sí es legal
- Ganó el propietarioMismo temaJerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A.
Jerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A., 559 U.S. 573 (2010)
la defensa de error de buena fe de la FDCPA no excusa la interpretación incorrecta de lo que exige la ley por parte de un cobrador
Derechos relacionados
Derecho a reinstalar dentro de 90 días después de la notificación
735 ILCS 5/15-1602
En Illinois puede reinstalar su hipoteca — pagar lo atrasado más costos y cargos permitidos — dentro de 90 días después de ser notificado de la ejecución (o de quedar bajo la jurisdicción del tribunal). Si reinstala, el caso se desestima. A veces los administradores aceptan reinstalar después, pero solo los 90 días son un derecho legal.
Leer este derechoDeficiencia solo en el caso de ejecución y solo con notificación personal
735 ILCS 5/15-1508(e)
Un prestamista en Illinois solo puede obtener una sentencia personal de deficiencia en el mismo caso de ejecución, y solo si usted fue notificado personalmente o compareció. Si solo le notificaron por edicto y no compareció, no se puede dictar deficiencia personal en ese caso.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
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U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoLa suspensión automática: declararse en bancarrota pausa la mayoría de los cobros
11 U.S.C. § 362(a)
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