Alternativas a la ejecución
Las fechas que deciden si una solicitud pausa una venta, y todas las opciones lado a lado para su tipo de préstamo.
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Calculadora de la Regulación X
Sus fechas federales de ayuda hipotecaria
Ingrese las fechas que conoce. La calculadora cuenta los plazos de la Regulación X a partir de ellas — para usted y para el administrador — con las mismas reglas que lee el asesor.
Ingrese fechas para ver su protección
Agregue la fecha de venta (o la fecha en que su solicitud quedó completa) para ver qué protecciones aplican.
El administrador intenta hablar con usted
A más tardar el día 36 después de un pago no hecho, el administrador debe hacer un esfuerzo de buena fe por hablar con usted en vivo y contarle sobre las opciones para evitar la ejecución, si corresponde.
12 C.F.R. § 1024.39(a)
Falta una fechaDeber del administradorAviso escrito de intervención temprana
A más tardar el día 45, el administrador debe enviarle un aviso escrito con ejemplos de opciones, cómo solicitarlas y dónde encontrar consejeros de vivienda aprobados por HUD. También debe asignarle personal de contacto para esa fecha (§ 1024.40).
12 C.F.R. § 1024.39(b)(1)
Falta una fechaDeber del administradorPrimer aviso o trámite de ejecución más temprano (regla de 120 días)
El administrador no puede hacer el primer aviso o trámite que inicia una ejecución hasta que el préstamo tenga más de 120 días de atraso (con pocas excepciones, como una violación de la cláusula de venta). Una solicitud completa enviada antes de ese primer aviso detiene el proceso hasta que el administrador decida y termine cualquier apelación. Cuál aviso de Texas cuenta como “primer aviso” es una pregunta para un abogado o consejero.
12 C.F.R. § 1024.41(f)(1)
Falta una fechaFecha de la reglaEnvíe cualquier solicitud al menos 45 días antes de una venta
Si el administrador recibe una solicitud (aunque esté incompleta) 45 días o más antes de una venta programada, debe revisarla pronto y decirle por escrito en 5 días hábiles si está completa y, si no, qué falta y para cuándo.
12 C.F.R. § 1024.41(b)(2)(i)
Falta una fechaSu fecha límiteFecha límite de la carta de acuse
Dentro de 5 días hábiles después de recibir su solicitud (si llegó 45 días o más antes de una venta), el administrador debe acusar recibo y decir si está completa.
12 C.F.R. § 1024.41(b)(2)(i)(B)
Falta una fechaDeber del administradorÚltimo día para que una solicitud completa quede protegida (más de 37 días antes de la venta)
Una solicitud completa recibida más de 37 días antes de la venta debe evaluarse para todas las opciones en 30 días, y el administrador no puede realizar la venta mientras decide, mientras una apelación está abierta o mientras usted cumple un acuerdo. “Más de 37” significa al menos 38 días antes de la fecha de la venta.
12 C.F.R. § 1024.41(c)(1), (g)
Falta una fechaSu fecha límiteAviso de que su solicitud está completa
Dentro de 5 días hábiles después de que la solicitud quede completa, el administrador debe decirle la fecha en que quedó completa, que espera decidir en 30 días y qué protecciones contra la ejecución aplican.
12 C.F.R. § 1024.41(c)(3)(i)
Falta una fechaDeber del administradorFecha límite de la decisión por escrito
Dentro de 30 días de una solicitud completa (recibida más de 37 días antes de una venta), el administrador debe evaluarle para todas sus opciones y decirle por escrito qué le ofrece, el plazo para aceptar y cualquier derecho a apelar.
12 C.F.R. § 1024.41(c)(1)
Falta una fechaDeber del administradorTiempo que tiene para aceptar o rechazar una oferta
Si su solicitud completa llegó 90 días o más antes de una venta, el administrador debe darle al menos 14 días para aceptar o rechazar una oferta; si llegó menos de 90 pero más de 37 días antes, al menos 7 días.
12 C.F.R. § 1024.41(e)(1)
Falta una fechaSu fecha límiteFecha límite para apelar una negación de modificación
Si la solicitud completa llegó 90 días o más antes de una venta (o antes del primer aviso de ejecución), puede apelar la negación de cualquier modificación dentro de 14 días después de la decisión. Otro personal debe revisarla.
12 C.F.R. § 1024.41(h)(1)–(2)
Falta una fechaSu fecha límiteFecha límite de la decisión de la apelación
Dentro de 30 días de su apelación el administrador debe decirle si le ofrecerá una opción. Esa decisión no se puede volver a apelar.
12 C.F.R. § 1024.41(h)(4)
Falta una fechaDeber del administrador
- • Estas fechas se calculan con las fechas que usted ingresó. Son estimaciones para planear, no una decisión legal — confírmelas con las cartas del administrador, un consejero aprobado por HUD o un abogado.
- • Las protecciones aplican a una sola solicitud completa. Si ya le revisaron una solicitud completa y ha seguido atrasado desde entonces, el administrador podría no tener que repetirlas (§ 1024.41(i)).
- • Los administradores pequeños siguen solo parte de estas reglas (§ 1024.41(j)). Los días hábiles no cuentan fines de semana ni feriados legales federales.
Comparador
Opciones lado a lado
Todas las salidas — quedarse con la casa, salir en mejores condiciones o una ruta legal aparte — filtradas por su tipo de préstamo y el tiempo que queda. Marque hasta tres para comparar.
Su tipo de préstamo
- Quedarse con la casa
Restablecimiento (pagar lo atrasado)
Usted paga todo lo atrasado — pagos no hechos, cargos por mora y honorarios y costos permitidos — en una sola suma, y el préstamo vuelve a la normalidad como si no hubiera habido incumplimiento.
Común para su préstamoSin fecha de venta aúnEfecto en el crédito: menor
- Quedarse con la casa
Plan de pagos
Usted paga su pago mensual normal más una cantidad extra cada mes hasta ponerse al día con lo atrasado.
Común para su préstamoSin fecha de venta aúnEfecto en el crédito: menor
- Quedarse con la casa
Indulgencia (pausa o pago reducido por un tiempo)
El administrador le permite pagar menos o nada por un tiempo durante una dificultad temporal. Lo que no pagó se sigue debiendo y se resuelve al final (plan de pagos, aplazamiento, reclamo parcial o modificación).
Común para su préstamoSin fecha de venta aúnEfecto en el crédito: moderado
- Quedarse con la casa
Modificación del préstamo
El administrador cambia permanentemente los términos — suma lo atrasado al saldo, alarga el plazo y/o baja la tasa — para que el pago sea accesible. Normalmente empieza con un período de prueba de unos 3 meses.
Común para su préstamoSin fecha de venta aúnEfecto en el crédito: moderado
- Quedarse con la casa
Reclamo parcial / aplazamiento de pagos (pasar lo atrasado al final)
Lo atrasado pasa a un saldo aparte sin interés y sin pago mensual, que se paga al vender, refinanciar o liquidar el préstamo. En préstamos del gobierno se llama reclamo parcial (un segundo gravamen a favor de HUD o VA); Fannie Mae y Freddie Mac lo llaman aplazamiento de pagos.
Posible — pregunteSin fecha de venta aúnEfecto en el crédito: menor
- Quedarse con la casa
Refinanciamiento
Un préstamo nuevo liquida el anterior, incluido lo atrasado. Difícil de conseguir estando atrasado, pero posible con buen ingreso, valor líquido o un codeudor.
Poco común para su préstamoSin fecha de venta aúnEfecto en el crédito: varía
- Salir en mejores condiciones
Vender o poner en venta la casa (venta normal)
Si la casa vale más de lo que debe, venderla liquida el préstamo y usted se queda con el resto (su valor líquido). Poner en venta temprano importa porque vender toma tiempo.
Común para su préstamoSin fecha de venta aúnEfecto en el crédito: menor
- Salir en mejores condiciones
Venta corta (short sale)
El administrador acepta recibir menos de lo que se debe por una venta a un comprador no relacionado. Usted deja la casa pero evita la venta por ejecución, y la deficiencia puede ser perdonada.
Posible — pregunteSin fecha de venta aúnEfecto en el crédito: moderado
- Salir en mejores condiciones
Escritura en lugar de ejecución (deed in lieu)
Usted entrega la casa voluntariamente al prestamista y este libera el préstamo. Normalmente exige intentar vender primero y un título limpio (sin otros gravámenes).
Posible — pregunteSin fecha de venta aúnEfecto en el crédito: moderado
- Salir en mejores condiciones
Dinero por llaves / ayuda para mudanza
Después de una venta por ejecución, el nuevo dueño puede pagarle para que se vaya en una fecha dejando la casa limpia en vez de pasar por un desalojo. También se puede negociar en una venta corta o una escritura en lugar de ejecución.
Posible — pregunteSin fecha de venta aúnEfecto en el crédito: varía
- Otras rutas legales
Ruta de bancarrota
Declararse en bancarrota crea una suspensión automática que pausa una ejecución; el Capítulo 13 puede permitirle pagar lo atrasado en 3–5 años. Es un proceso judicial con consecuencias serias — hable primero con un abogado de bancarrota o asistencia legal.
Posible — pregunteSin fecha de venta aúnEfecto en el crédito: serio
- Otras rutas legales
Ayuda con impuestos (impuestos de propiedad y deuda perdonada)
Los impuestos de propiedad sin pagar pueden causar su propia ejecución, y la deuda hipotecaria perdonada puede crear una cuenta de impuestos. La pantalla de impuestos cubre exenciones, aplazamientos para personas de 65+ o con discapacidad, y el Formulario 1099-C.
Posible — pregunteSin fecha de venta aúnEfecto en el crédito: varía
Marque dos o tres tarjetas para verlas en una tabla comparativa.
Solo educación y preparación — no es asesoría legal, y nadie puede prometer un resultado. Solo su administrador o el dueño del préstamo decide si califica. La asistencia legal gratuita y los consejeros de vivienda aprobados por HUD pueden revisar su situación.