Sus derechos como propietario, en palabras sencillas — de la Constitución de EE. UU., la ley federal y la ley de su estado — con cada ley, reglamento y caso judicial que los respalda.
Información general sobre la ley, no asesoría legal. Que un derecho aplique en el papel no predice cómo terminará un caso. La asistencia legal gratuita puede revisar su situación.
Si el administrador de su hipoteca cometió un error — por ejemplo, no acreditó un pago, cobró un cargo indebido o dio un saldo de liquidación equivocado — usted puede enviar un "aviso de error" por escrito. El administrador debe confirmar que recibió su carta dentro de 5 días hábiles. Luego debe corregir el error o explicarle por escrito, después de una investigación razonable, por qué cree que no hubo error, normalmente dentro de 30 días hábiles.
Usted puede pedirle por escrito a su administrador información sobre su préstamo — por ejemplo, su historial de pagos, quién es el dueño del préstamo o cómo se calculó su depósito en garantía. El administrador debe confirmar que recibió su solicitud dentro de 5 días hábiles y contestar dentro de 30 días hábiles. Si pregunta quién es el dueño de su préstamo, debe decírselo dentro de 10 días hábiles.
Si su administrador cree que su seguro de vivienda se venció, no puede simplemente comprar un seguro caro y cobrárselo. Debe enviarle un primer aviso al menos 45 días antes de cobrar, y un recordatorio al menos 15 días antes de cobrar. Si usted demuestra que tenía seguro, debe cancelar la póliza impuesta y reembolsarle lo cobrado por el período duplicado dentro de 15 días.
Si su administrador cobra dinero para impuestos y seguro (depósito en garantía o "escrow"), debe pagar esas facturas a tiempo siempre que usted no tenga más de 30 días de atraso. Debe revisar la cuenta cada año y enviarle un estado. No puede guardar más de un pequeño colchón (un sexto de los pagos del año), y debe reembolsar un sobrante de $50 o más dentro de 30 días de la revisión. Cuando usted liquide el préstamo, debe devolverle lo que quede dentro de 20 días hábiles.
Cuando cambia la compañía que cobra sus pagos, tanto el administrador anterior como el nuevo deben avisarle por escrito. El anterior normalmente debe avisarle al menos 15 días antes del cambio; el nuevo, dentro de 15 días después. Durante 60 días después del cambio, un pago que usted envíe a tiempo al administrador anterior no puede tratarse como atrasado.
Cuando usted no hace un pago de la hipoteca, su administrador debe intentar hablar con usted en vivo (por teléfono o en persona) a más tardar el día 36 del atraso y contarle las opciones para evitar la ejecución. A más tardar el día 45 debe enviarle un aviso escrito que explique las opciones de mitigación de pérdidas y cómo obtener ayuda, incluidos los consejeros de vivienda.
A más tardar el día 45 después de atrasarse, su administrador debe asignarle personal para ayudarle. Esas personas deben estar disponibles por teléfono y poder decirle sus opciones, qué documentos faltan, el estado de su solicitud y las fechas límite que aplican.
Su administrador no puede hacer el primer aviso o la primera presentación para iniciar una ejecución hipotecaria hasta que su préstamo tenga más de 120 días de atraso. Esto le da tiempo para solicitar ayuda. Hay excepciones limitadas, como el incumplimiento de una cláusula de venta.
Cuando usted solicita ayuda (como una modificación del préstamo), su administrador debe decirle dentro de 5 días hábiles si su solicitud está completa y qué falta, si la envió 45 días o más antes de una venta. Si su solicitud completa llega más de 37 días antes de una venta, el administrador debe evaluarlo para todas las opciones que tenga y comunicarle su decisión por escrito dentro de 30 días.
Si usted envía una solicitud de ayuda completa antes de que empiece la ejecución, el administrador no puede iniciarla hasta que haya decidido y termine cualquier apelación. Si la envía después de iniciada la ejecución pero más de 37 días antes de la venta, el administrador no puede pedir una sentencia u orden de venta, ni realizar la venta, hasta terminar la revisión — salvo que le nieguen la ayuda y termine la apelación, usted rechace las ofertas o no cumpla un acuerdo.
Si su administrador le niega una modificación del préstamo y su solicitud completa llegó 90 días o más antes de una venta (o antes de que empezara la ejecución), usted puede apelar. Tiene 14 días para apelar. Otro personal debe revisarla, y el administrador debe decidir dentro de 30 días.
Si usted recibió una parte de la propiedad de una casa de un familiar — por ejemplo, después de una muerte o un divorcio — puede pedir al administrador que lo confirme como "sucesor en interés." El administrador debe decirle por escrito qué documentos necesita. Una vez confirmado, usted es tratado como prestatario para las reglas de administración, así que puede obtener información y solicitar ayuda.
Su administrador debe enviarle un estado de cuenta en cada ciclo de facturación (normalmente cada mes). Debe mostrar el monto a pagar y la fecha de vencimiento, cómo se aplicaron sus últimos pagos, los cargos cobrados y los datos de contacto. Si está atrasado, también debe mostrar cuánto se ha atrasado y dónde obtener asesoría de vivienda.
Cuando su administrador recibe un pago mensual completo (capital, intereses y depósito en garantía), debe acreditarlo a su préstamo en la fecha en que lo recibe. No puede retener su pago y luego cobrarle un recargo o reportarlo atrasado por su propia demora.
Si usted pide por escrito cuánto se necesita para liquidar su hipoteca, el prestamista o administrador debe enviarle un estado de liquidación exacto en un tiempo razonable — no más de 7 días hábiles. Lo necesita para refinanciar, vender o planear cómo salvar su casa.
Cuando su préstamo hipotecario se vende o se cede a un nuevo dueño, el nuevo dueño debe avisarle por escrito dentro de 30 días. El aviso debe decir quién es el nuevo dueño, cómo comunicarse con él, la fecha de la transferencia y dónde está registrada.
Para algunos préstamos que ponen un gravamen sobre la casa donde vive — como muchos préstamos sobre el valor de la vivienda o refinanciamientos con un nuevo prestamista — usted puede cancelar dentro de 3 días hábiles después del cierre. Si el prestamista no le dio los avisos y divulgaciones requeridos, ese plazo puede extenderse hasta 3 años. Usted cancela enviando un aviso escrito al prestamista.
Un cobrador de deudas debe enviarle un aviso con el monto de la deuda, el nombre del acreedor y sus derechos — en su primer mensaje o dentro de 5 días. Usted tiene entonces 30 días para disputar la deuda por escrito o pedir el nombre del acreedor original. Si lo hace, el cobrador debe dejar de cobrar hasta que le envíe por correo la verificación.
Un cobrador de deudas no puede acosarlo, oprimirlo ni abusar de usted. Eso incluye amenazas de violencia, lenguaje obsceno y llamar una y otra vez para molestarlo. Salvo que usted acepte, los cobradores tampoco deben llamar antes de las 8 a.m. ni después de las 9 p.m. en su hora local, o en horarios que saben que no le convienen.
Un cobrador de deudas no puede mentirle ni engañarlo. No puede decir mal cuánto debe, hacerse pasar por abogado o funcionario del gobierno, ni amenazar con algo que no puede hacer legalmente o que no piensa hacer. Tampoco puede reportar información de crédito que sabe que es falsa, ni dejar de decir que una deuda está en disputa.
Si usted le dice por escrito a un cobrador que se niega a pagar o que quiere que deje de contactarlo, debe parar. Después de eso, solo puede contactarlo para decirle que termina sus gestiones o para informarle de un paso específico que él o el acreedor pueden tomar, como una demanda.
Un cobrador de deudas no puede usar medios injustos o abusivos para cobrar. No puede cobrar cargos que su contrato o la ley no permiten. Tampoco puede quitarle o amenazar con quitarle su propiedad por un proceso fuera de los tribunales cuando no tiene un derecho actual a ella, no tiene intención real de tomarla, o la propiedad está legalmente exenta.
Si usted sacó su hipoteca antes de entrar al servicio militar, una venta por ejecución durante su servicio — o dentro de 1 año después de que termine — no es válida a menos que un tribunal la apruebe primero (o que usted haya firmado una renuncia válida). Un tribunal también puede pausar el caso o ajustar el préstamo si el servicio militar afectó su capacidad de pago.
Si usted (o usted y su cónyuge juntos) tenía una deuda antes de entrar al servicio militar, la tasa de interés se limita al 6% anual mientras sirve. Para una hipoteca, el límite dura durante el servicio y 1 año después. El interés por encima del 6% se perdona, no solo se pospone. Usted debe enviar al acreedor un aviso escrito y una copia de sus órdenes.
Si usted está en servicio militar y lo demandan, el tribunal debe pausar el caso por al menos 90 días si usted lo pide y demuestra que su servicio le impide comparecer. Antes de que un tribunal dicte una sentencia en rebeldía contra usted, la otra parte debe presentar una declaración jurada que diga si usted está en el servicio militar, y el tribunal puede nombrarle un abogado.
Cuando se presenta un caso de bancarrota, entra en vigor de inmediato una "suspensión automática." En general detiene las demandas, los pasos de ejecución hipotecaria y otros cobros contra usted y sus bienes, sin que nadie tenga que pedírselo a un juez. Los acreedores que la violan a sabiendas pueden tener que pagar daños.
En una bancarrota del Capítulo 13, un plan puede permitirle ponerse al día con los pagos atrasados de la hipoteca en un plazo razonable (a menudo de 3 a 5 años) mientras sigue haciendo el pago mensual normal. Para su hogar principal, puede usar esta opción hasta que la casa se venda en una venta por ejecución hecha según la ley estatal.
En una bancarrota, usted puede conservar ("exentar") ciertos bienes frente a los acreedores. Para su casa, la exención federal protege el valor líquido hasta cierta cantidad, pero muchos estados le obligan a usar su propia lista estatal. Algunas exenciones estatales de vivienda son mucho mayores que la federal; otras son menores.
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe reunirse con usted — o hacer un esfuerzo razonable para organizar una reunión — antes de que queden sin pagar tres cuotas mensuales completas y al menos 30 días antes de iniciar la ejecución. Un esfuerzo razonable significa al menos dos intentos comprobables de contactarlo. HUD decide ahora cómo puede hacerse la reunión.
Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA, su prestamista debe revisar cada mes las opciones de mitigación de pérdidas antes de que queden sin pagar cuatro cuotas completas, y tomar la acción apropiada. Las opciones de la FHA pueden incluir indulgencia especial, modificación del préstamo, un reclamo parcial (un segundo préstamo de HUD sin intereses para cubrir los atrasos), una venta previa a la ejecución o la entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Si tiene un préstamo de vivienda garantizado por el VA, el prestamista debe tener un sistema para atender a los prestatarios atrasados: intentar comunicarse por teléfono, enviar cartas que expliquen sus opciones y hacer una entrevista en persona o un esfuerzo razonable para organizarla cuando no ha logrado contactarlo. El VA enumera las opciones de arreglo en orden de preferencia: plan de pagos, indulgencia especial, modificación del préstamo, venta corta y entrega de la escritura en lugar de ejecución.
Si tiene un préstamo de vivienda garantizado por USDA Desarrollo Rural, el prestamista debe contactarlo pronto después de un atraso, tratar de saber por qué se atrasó y enviarle una carta certificada pidiendo una entrevista antes de que tenga 60 días de atraso. Si usted califica, debe considerar las opciones en orden: acuerdo de pagos, indulgencia especial, modificación del préstamo y un anticipo de recuperación hipotecaria. Más adelante puede haber opciones simplificadas.
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Es ilegal discriminar al vender, alquilar o financiar una vivienda por raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar (tener hijos) u origen nacional. Esto también cubre a los prestamistas y administradores de hipotecas — por ejemplo, en a quién se le ofrece una modificación del préstamo y en qué términos. Puede presentar una queja ante HUD dentro de 1 año o acudir a un tribunal dentro de 2 años.
Un acreedor no puede discriminarlo en ninguna parte de una operación de crédito por raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil, edad, recibir asistencia pública, o por ejercer sus derechos de crédito. Si un acreedor le niega una solicitud de crédito completa, usted tiene derecho a una declaración de los motivos.
Si su reporte de crédito tiene algo equivocado o incompleto — como un pago reportado tarde que usted hizo a tiempo — puede disputarlo gratis con la agencia de crédito. La agencia debe investigar, normalmente dentro de 30 días, y corregir o eliminar la información que no pueda verificar.
La compañía que reportó la información — como su administrador — debe investigar cuando una agencia de crédito le pasa su disputa, y corregir lo que esté mal con todas las agencias. En muchos casos también puede disputar directamente con esa compañía, que entonces debe investigar e informarle el resultado.
Si paga un seguro hipotecario privado en un préstamo sobre su hogar principal, puede pedir por escrito cancelarlo cuando su saldo llegue al 80% del valor original de la casa, si tiene buen historial de pagos y está al día. Debe terminar automáticamente cuando su saldo esté programado para llegar al 78%, si está al día.
Por ley, Equifax, Experian y TransUnion deben darte gratis una copia de tu expediente una vez cada 12 meses si la pides por la fuente central oficial, AnnualCreditReport.com. Además, las tres agencias hicieron permanentes los reportes semanales gratuitos en ese sitio. Otros sitios pueden cobrarte o ser estafas.
Las agencias de crédito no pueden reportar cuentas en cobranza, cancelaciones contables y la mayoría de los otros datos negativos con más de 7 años. Para una cobranza o cancelación, los 7 años empiezan 180 días después de que comenzó el atraso que la causó — unos 7 años y medio desde el primer pago atrasado que nunca se puso al día. Pagar, liquidar o revender la deuda no reinicia este plazo. Las bancarrotas pueden reportarse por 10 años.
Si el robo de identidad puso cuentas o deudas en tu reporte, la agencia debe bloquear esa información dentro de 4 días hábiles después de que envíes prueba de identidad, copia de un informe de robo de identidad, los datos a bloquear y una declaración de que no son tuyos. La agencia debe avisar al proveedor de la información. Solo puede negar o deshacer un bloqueo en casos limitados, como error o declaración falsa.
Si sospechas de buena fe que eres, o estás por ser, víctima de fraude o robo de identidad, puedes pedir a una agencia nacional que coloque una alerta de fraude por al menos 1 año; debe pasarla a las otras dos. Las víctimas con un informe de robo de identidad pueden obtener una alerta extendida por 7 años. Cualquiera de las alertas te da derecho a copias gratis de tu expediente.
Si un prestamista, arrendador, aseguradora o empleador toma una acción adversa contra ti basada aunque sea en parte en un reporte de crédito, debe avisarte, nombrar la agencia que dio el reporte, revelar el puntaje que usó, decir que la agencia no tomó la decisión e informarte de tu derecho a un reporte gratis dentro de 60 días y a disputar errores.
Una agencia de crédito debe seguir procedimientos razonables para que la información de su reporte sea lo más exacta posible. Una cuenta con saldo, estado o fechas equivocados, o mezclada del archivo de otra persona, puede ser señal de que esos procedimientos fallaron. Usted puede disputarla.
Una empresa que reporta una cuenta enviada a cobranza o cancelada debe informar a la agencia el mes y año en que empezó el atraso, dentro de 90 días. Esa fecha fija cuándo el dato debe salir de su reporte, y no cambia cuando se vende la deuda.
Nadie puede obtener ni usar su reporte de crédito sin un motivo que la ley permita, como una solicitud de crédito que usted hizo, una cuenta que tiene o su permiso por escrito. Una consulta que no reconoce pudo no tener un motivo permitido, y usted puede disputarla.
Una agencia de crédito o una empresa que le reporta que viola la FCRA a propósito debe sus daños reales o daños legales de $100 a $1,000, posibles daños punitivos, y sus costas y honorarios de abogado. Una violación por negligencia debe los daños reales y los honorarios. El reclamo debe presentarse dentro de 2 años de descubrir la violación y no más de 5 años después de ocurrida.
La ley federal prohíbe a las empresas de reparación de crédito cobrar o recibir dinero por un servicio antes de completarlo. Una empresa que te cobra por adelantado, cobra una tarifa de "inicio" o de "primer trabajo", o cobra una mensualidad por trabajo que aún no hizo, viola la ley.
Puedes cancelar cualquier contrato de reparación de crédito, por cualquier razón y sin penalidad, hasta la medianoche del tercer día hábil después de firmarlo. La empresa debe darte un formulario "Aviso de Cancelación" en duplicado y no puede empezar a trabajar durante esos 3 días. Algunos estados dan 5 días.
Antes de que firmes, una empresa de reparación de crédito debe darte una declaración escrita separada titulada "Derechos sobre el Expediente de Crédito del Consumidor bajo la Ley Estatal y Federal". No puede darte servicios sin un contrato escrito, firmado y fechado, que diga el costo total, describa los servicios, las garantías, cuánto tardará, la dirección de la empresa y un aviso de cancelación en negrita junto a tu firma. Cualquier renuncia a estos derechos es nula.
Si disputas la deuda por escrito dentro de los 30 días del período de validación, el cobrador debe dejar de cobrar lo disputado hasta que te envíe la verificación de la deuda o copia de una sentencia. Lo mismo aplica si pides por escrito el nombre y dirección del acreedor original. La ley federal pone un estándar bajo para la "verificación": los tribunales difieren, y no exige el contrato original firmado.
Cuando vence el plazo de prescripción de tu estado para una deuda, un cobrador no puede demandarte — ni amenazar con demandarte — para cobrarla. Cuidado: en muchos estados un pago o una promesa escrita de pago puede reiniciar o revivir el plazo, así que busca consejo antes de pagar algo en una deuda vieja.
Un cobrador no puede reportar una deuda a una agencia de crédito hasta haber hablado contigo sobre ella, o haberte enviado por correo o electrónicamente un mensaje y esperado un tiempo razonable para saber si no se entregó. Esto evita el cobro "pasivo", donde te enteras de la deuda por primera vez en tu reporte.
Un cobrador que viola la FDCPA es responsable por sus daños reales, daños adicionales de hasta $1,000 que el tribunal permita, y sus costas y honorarios razonables de abogado. La demanda debe presentarse dentro de un año de la violación.
Leer este derecho
Pregúntele a Techy sobre sus derechos
Pregunte con sus propias palabras. Techy responde solo con la biblioteca de derechos de Techoclaro y muestra la ley detrás de cada frase. Si la biblioteca no lo cubre, Techy se lo dice.
No escriba nombres, números de cuenta ni otros datos privados. Las preguntas no se guardan con su identidad.
Cada derecho se redacta a partir de su fuente oficial — la Constitución, el Código de EE. UU., el Código de Reglamentos Federales o las leyes de su estado — y se cita hasta el párrafo.
Un derecho se marca como verificado solo después de que alguien consultó el texto oficial, anotó la fecha y la dirección web, y copió un pasaje corto palabra por palabra.
Todo lo que no se revisó así lleva la etiqueta “aún sin verificar”, para que sepa que debe confirmarlo.
Los casos judiciales vienen de la biblioteca de casos de Techoclaro, cada uno enlazado a la opinión de la corte. Techy nunca inventa una cita; cualquier cita que no pueda respaldar se elimina.
Qué significan las etiquetas
Verificado — revisado contra el texto oficial en la fecha indicada.
Aún sin verificar — redactado a partir de la ley pero aún no revisado palabra por palabra. Confírmelo antes de depender de él.