Su pago debe acreditarse el día que llega
12 C.F.R. § 1026.36(c)(1)(i)
En palabras sencillas
Cuando su administrador recibe un pago mensual completo (capital, intereses y depósito en garantía), debe acreditarlo a su préstamo en la fecha en que lo recibe. No puede retener su pago y luego cobrarle un recargo o reportarlo atrasado por su propia demora.
A quién protege
Consumidores con un préstamo de plazo fijo garantizado por su vivienda principal.
Cuándo aplica
- Solo si la casa es su residencia principal.
- Los pagos parciales pueden quedar en una cuenta de suspenso; el administrador debe indicarlo en su estado de cuenta.
Lo que usted puede hacer
Dispute un recargo causado por acreditación lenta
Reúna pruebas de cuándo llegó el pago (registro bancario, rastreo). Envíe un aviso de error pidiendo que acredite la fecha correcta y elimine los cargos.
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- Cubre los pagos periódicos completos. Un pago parcial puede retenerse hasta que se junte suficiente dinero para un pago completo.
- Los pagos deben seguir las instrucciones de pago escritas del administrador; si no, la acreditación puede tardar hasta 5 días.
- Esto es información legal general, no asesoría legal, y no promete ningún resultado. Un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado puede revisar su caso.
La ley
- Reglamento federalTILA / Regulation Z — crediting periodic payments
12 C.F.R. § 1026.36(c)(1)(i)
Parte exacta: (c)(1)(i)
Lo que dice: El administrador debe acreditar un pago periódico en la fecha de recibo, salvo que la demora no cause ningún cargo ni reporte negativo de crédito.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1026/section-1026.36#p-1026.36(c)(1)(i) - Ley federalTILA — prompt crediting of home loan payments
15 U.S.C. § 1639f(a)
Parte exacta: (a)
Lo que dice: Ningún administrador puede dejar de acreditar un pago de un préstamo sobre la vivienda principal en la fecha de recibo.
Leer el texto oficialhttps://uscode.house.gov/view.xhtml?req=granuleid:USC-prelim-title15-section1639f&num=0&edition=prelim
Casos judiciales
- Ganó el propietarioMismo temaRenfroe v. Nationstar Mortgage, LLC
Renfroe v. Nationstar Mortg., LLC, 822 F.3d 1241 (11th Cir. 2016)
un administrador que responde a la solicitud escrita de un prestatario sin una investigación razonable puede ser responsable bajo RESPA cuando el prestatario alega daños resultantes
- Ganó el propietarioMismo temaJesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc.
Jesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc., 574 U.S. 259 (2015)
un prestatario ejerce el derecho de rescisión de la Ley de Veracidad en los Préstamos notificando por escrito al prestamista dentro de tres años, sin necesidad de demandar en ese plazo
- Ganó el propietarioMismo temaMarais v. Chase Home Finance LLC
Marais v. Chase Home Fin. LLC, 736 F.3d 711 (6th Cir. 2013)
un prestatario que alega daños reales, como intereses adicionales, causados por la respuesta deficiente del administrador a una solicitud escrita calificada tiene un reclamo válido bajo RESPA
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Un estado de cuenta claro de su hipoteca en cada ciclo de facturación
12 C.F.R. § 1026.41(a)(2)
Su administrador debe enviarle un estado de cuenta en cada ciclo de facturación (normalmente cada mes). Debe mostrar el monto a pagar y la fecha de vencimiento, cómo se aplicaron sus últimos pagos, los cargos cobrados y los datos de contacto. Si está atrasado, también debe mostrar cuánto se ha atrasado y dónde obtener asesoría de vivienda.
Leer este derechoExija que su administrador corrija errores (aviso de error)
12 C.F.R. § 1024.35(a)
Si el administrador de su hipoteca cometió un error — por ejemplo, no acreditó un pago, cobró un cargo indebido o dio un saldo de liquidación equivocado — usted puede enviar un "aviso de error" por escrito. El administrador debe confirmar que recibió su carta dentro de 5 días hábiles. Luego debe corregir el error o explicarle por escrito, después de una investigación razonable, por qué cree que no hubo error, normalmente dentro de 30 días hábiles.
Leer este derechoSin discriminación en la vivienda ni en los préstamos (Ley de Vivienda Justa)
42 U.S.C. § 3604(a)–(b)
Es ilegal discriminar al vender, alquilar o financiar una vivienda por raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar (tener hijos) u origen nacional. Esto también cubre a los prestamistas y administradores de hipotecas — por ejemplo, en a quién se le ofrece una modificación del préstamo y en qué términos. Puede presentar una queja ante HUD dentro de 1 año o acudir a un tribunal dentro de 2 años.
Leer este derechoDispute errores en su reporte de crédito
15 U.S.C. § 1681i(a)(1)(A)
Si su reporte de crédito tiene algo equivocado o incompleto — como un pago reportado tarde que usted hizo a tiempo — puede disputarlo gratis con la agencia de crédito. La agencia debe investigar, normalmente dentro de 30 días, y corregir o eliminar la información que no pueda verificar.
Leer este derechoExija que la compañía que reportó el error lo investigue
15 U.S.C. § 1681s-2(b)(1)
La compañía que reportó la información — como su administrador — debe investigar cuando una agencia de crédito le pasa su disputa, y corregir lo que esté mal con todas las agencias. En muchos casos también puede disputar directamente con esa compañía, que entonces debe investigar e informarle el resultado.
Leer este derechoCancele el seguro hipotecario privado (PMI) cuando tenga suficiente capital
12 U.S.C. § 4902(a)
Si paga un seguro hipotecario privado en un préstamo sobre su hogar principal, puede pedir por escrito cancelarlo cuando su saldo llegue al 80% del valor original de la casa, si tiene buen historial de pagos y está al día. Debe terminar automáticamente cuando su saldo esté programado para llegar al 78%, si está al día.
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