Los inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
En palabras sencillas
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
A quién protege
Inquilinos legítimos en una casa o unidad vendida en una ejecución.
Cuándo aplica
- Solo cuando ya hay fecha de venta o después de la venta.
- Solo si usted alquila la casa.
- Su arrendamiento es "legítimo" solo si usted no es el dueño ni su cónyuge, hijo o padre, fue un acuerdo entre partes independientes, y la renta no está muy por debajo del mercado (salvo que esté subsidiada).
Lo que usted puede hacer
Guarde su contrato y sus comprobantes de renta
Guarde su contrato, los recibos de renta y cualquier aviso que reciba. Anote la fecha en que recibió el aviso de desalojo y cuente 90 días.
Plazo: Tiene al menos 90 días desde el aviso de desalojo.
Abrir la herramientaPrepárese para una audiencia de desalojo
Si lo demandan por desalojo antes de tiempo, informe al tribunal sobre la PTFA y lleve su contrato y el aviso.
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- No aplica si usted es el dueño anterior, o un familiar cercano del dueño, o si el contrato no es legítimo.
- Aún debe cumplir el contrato y pagar la renta al nuevo dueño. La ley estatal o local puede darle aún más protección.
- Esto es información legal general, no asesoría legal, y no promete ningún resultado. Un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado puede revisar su caso.
La ley
- Ley federalProtecting Tenants at Foreclosure Act
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Parte exacta: (Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Lo que dice: Quien recibe la propiedad después de la ejecución la recibe sujeta al aviso de desalojo de 90 días y a los derechos de los inquilinos legítimos bajo sus contratos.
Leer el texto oficialhttps://uscode.house.gov/view.xhtml?req=granuleid:USC-prelim-title12-section5220&num=0&edition=prelim - Ley federalPTFA restored permanently (2018)
42 U.S.C. § 1437f note(Pub. L. 115-174, § 304)
Parte exacta: (Pub. L. 115-174, § 304)
Lo que dice: El Congreso eliminó la fecha de vencimiento de la PTFA y la restableció, con vigencia 30 días después del 24 de mayo de 2018.
Leer el texto oficialhttps://uscode.house.gov/view.xhtml?req=granuleid:USC-prelim-title42-section1437f&num=0&edition=prelim
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Perdió el propietarioMismo temaBFP v. Resolution Trust Corp.
BFP v. Resol. Tr. Corp., 511 U.S. 531 (1994)
el precio recibido en una venta de ejecución no colusoria que cumplió la ley estatal es un valor razonablemente equivalente bajo el Código de Bancarrota
Derechos relacionados
El derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoInquilinos reciben aviso de 90 días, o el resto de su contrato, después de una ejecución
Cal. Code Civ. Proc. § 1161b(a)–(b)
Si alquila una vivienda en California que se vende en ejecución, el nuevo dueño generalmente debe darle un aviso escrito de 90 días para desalojar. Si tiene un contrato a plazo fijo firmado antes de la venta, normalmente puede quedarse hasta que termine. Hay excepciones, por ejemplo si el nuevo dueño va a vivir ahí.
Leer este derechoLos inquilinos solo pueden ser desalojados tras una ejecución por causa justificada
Mass. Gen. Laws ch. 186A, § 2
Si alquila una vivienda en Massachusetts y un banco u otro dueño que ejecutó se queda con ella, ese dueño no puede desalojarle sin causa justificada, como no pagar la renta. La excepción es cuando un comprador real firmó un contrato de compra de la propiedad.
Leer este derechoLos inquilinos pueden quedarse al menos 90 días tras una ejecución
N.Y. Real Prop. Acts. Law § 1305(2)
Si alquila una vivienda que pasa por una ejecución, el nuevo dueño generalmente debe permitirle quedarse lo mayor entre 90 días después de un aviso o el resto de su contrato. Mantiene las mismas condiciones del contrato durante ese tiempo.
Leer este derechoLos inquilinos reciben 30 días de aviso después de una venta por ejecución
Tex. Prop. Code § 24.005(b)
Si el edificio que usted alquila se vende en una venta por ejecución fiduciaria o fiscal, y usted paga la renta a tiempo y no está en otro incumplimiento, el comprador debe darle al menos 30 días de aviso escrito para desocupar si decide no mantener su contrato. La ley federal (Ley de Protección de Inquilinos en Ejecuciones) puede darle más tiempo.
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