Manejo justo de su cuenta de depósito en garantía (escrow)
12 C.F.R. § 1024.17(c)(1)
En palabras sencillas
Si su administrador cobra dinero para impuestos y seguro (depósito en garantía o "escrow"), debe pagar esas facturas a tiempo siempre que usted no tenga más de 30 días de atraso. Debe revisar la cuenta cada año y enviarle un estado. No puede guardar más de un pequeño colchón (un sexto de los pagos del año), y debe reembolsar un sobrante de $50 o más dentro de 30 días de la revisión. Cuando usted liquide el préstamo, debe devolverle lo que quede dentro de 20 días hábiles.
A quién protege
Prestatarios con una cuenta de depósito en garantía en un préstamo hipotecario con vínculo federal.
Cuándo aplica
- Solo si su préstamo tiene una cuenta de depósito en garantía.
Lo que usted puede hacer
Revise su estado anual del depósito en garantía
Compare los montos de impuestos y seguro con sus facturas reales. Pida el historial de la cuenta con una solicitud de información, o dispute un cargo indebido o un pago tardío de impuestos con un aviso de error.
Abrir la herramientaObtenga ayuda sobre ventas por impuestos si el escrow no pagó sus impuestos
Si una factura de impuestos no se pagó desde el escrow, comuníquese de inmediato con la oficina de impuestos y dispute el error con su administrador.
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- Si tiene más de 30 días de atraso, el deber del administrador de adelantar dinero para las facturas puede cambiar, y un faltante puede subir su pago mensual.
- Esto es información legal general, no asesoría legal, y no promete ningún resultado. Un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado puede revisar su caso.
La ley
- Reglamento federalRegulation X — escrow cushion limit
12 C.F.R. § 1024.17(c)(1)
Parte exacta: (c)(1)
Lo que dice: El administrador puede mantener un colchón de no más de un sexto de los pagos anuales estimados del depósito en garantía.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.17#p-1024.17(c)(1) - Reglamento federalRegulation X — annual analysis, surpluses and shortages
12 C.F.R. § 1024.17(f)
Parte exacta: (f)
Lo que dice: El administrador debe analizar la cuenta y reembolsar un sobrante de $50 o más dentro de 30 días del análisis.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.17#p-1024.17(f) - Reglamento federalRegulation X — timely escrow payments
12 C.F.R. § 1024.17(k)
Parte exacta: (k)
Lo que dice: El administrador debe pagar impuestos y seguros a tiempo siempre que el pago del prestatario no tenga más de 30 días de atraso.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.17#p-1024.17(k) - Reglamento federalRegulation X — timely escrow disbursements
12 C.F.R. § 1024.34(a)
Parte exacta: (a)
Lo que dice: El administrador debe pagar las facturas del depósito en garantía antes de la fecha límite para evitar recargos.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.34#p-1024.34(a) - Reglamento federalRegulation X — refund at payoff
12 C.F.R. § 1024.34(b)
Parte exacta: (b)
Lo que dice: Dentro de 20 días hábiles después de liquidar el préstamo, el administrador debe devolver el saldo restante del depósito en garantía.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.34#p-1024.34(b) - Ley federalRESPA — limits on escrow deposits
12 U.S.C. § 2609
Lo que dice: RESPA limita cuánto puede exigir un prestamista que el prestatario deposite en el depósito en garantía.
Leer el texto oficialhttps://uscode.house.gov/view.xhtml?req=granuleid:USC-prelim-title12-section2609&num=0&edition=prelim
Casos judiciales
- Ganó el propietarioMismo temaTyler v. Hennepin County
Tyler v. Hennepin County, 598 U.S. 631 (2023)
un gobierno que vende una casa por impuestos atrasados y se queda con el valor que supera la deuda de impuestos toma propiedad sin justa compensación
- Ganó el propietarioMismo temaHall v. Meisner
Hall v. Meisner, 51 F.4th 185 (6th Cir. 2022)
el valor líquido de un propietario en una propiedad tomada por una deuda de impuestos menor es propiedad protegida, y quitarlo sin compensación constituye una demanda federal de expropiación
- Ganó el propietarioMismo temaRenfroe v. Nationstar Mortgage, LLC
Renfroe v. Nationstar Mortg., LLC, 822 F.3d 1241 (11th Cir. 2016)
un administrador que responde a la solicitud escrita de un prestatario sin una investigación razonable puede ser responsable bajo RESPA cuando el prestatario alega daños resultantes
- Ganó el propietarioMismo temaJesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc.
Jesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc., 574 U.S. 259 (2015)
un prestatario ejerce el derecho de rescisión de la Ley de Veracidad en los Préstamos notificando por escrito al prestamista dentro de tres años, sin necesidad de demandar en ese plazo
- Ganó el propietarioMismo temaMarais v. Chase Home Finance LLC
Marais v. Chase Home Fin. LLC, 736 F.3d 711 (6th Cir. 2013)
un prestatario que alega daños reales, como intereses adicionales, causados por la respuesta deficiente del administrador a una solicitud escrita calificada tiene un reclamo válido bajo RESPA
- Ganó el propietarioMismo temaJones v. Flowers
Jones v. Flowers, 547 U.S. 220 (2006)
cuando el aviso de una venta por impuestos enviado por correo regresa sin entregar, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para avisar al dueño antes de vender la propiedad
Derechos relacionados
Exija que su administrador corrija errores (aviso de error)
12 C.F.R. § 1024.35(a)
Si el administrador de su hipoteca cometió un error — por ejemplo, no acreditó un pago, cobró un cargo indebido o dio un saldo de liquidación equivocado — usted puede enviar un "aviso de error" por escrito. El administrador debe confirmar que recibió su carta dentro de 5 días hábiles. Luego debe corregir el error o explicarle por escrito, después de una investigación razonable, por qué cree que no hubo error, normalmente dentro de 30 días hábiles.
Leer este derechoObtenga información de su administrador (solicitud de información)
12 C.F.R. § 1024.36(a)
Usted puede pedirle por escrito a su administrador información sobre su préstamo — por ejemplo, su historial de pagos, quién es el dueño del préstamo o cómo se calculó su depósito en garantía. El administrador debe confirmar que recibió su solicitud dentro de 5 días hábiles y contestar dentro de 30 días hábiles. Si pregunta quién es el dueño de su préstamo, debe decírselo dentro de 10 días hábiles.
Leer este derechoProtección contra cobros sorpresa de seguro "impuesto" (force-placed)
12 C.F.R. § 1024.37(b)
Si su administrador cree que su seguro de vivienda se venció, no puede simplemente comprar un seguro caro y cobrárselo. Debe enviarle un primer aviso al menos 45 días antes de cobrar, y un recordatorio al menos 15 días antes de cobrar. Si usted demuestra que tenía seguro, debe cancelar la póliza impuesta y reembolsarle lo cobrado por el período duplicado dentro de 15 días.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoSin discriminación en la vivienda ni en los préstamos (Ley de Vivienda Justa)
42 U.S.C. § 3604(a)–(b)
Es ilegal discriminar al vender, alquilar o financiar una vivienda por raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar (tener hijos) u origen nacional. Esto también cubre a los prestamistas y administradores de hipotecas — por ejemplo, en a quién se le ofrece una modificación del préstamo y en qué términos. Puede presentar una queja ante HUD dentro de 1 año o acudir a un tribunal dentro de 2 años.
Leer este derecho