Derechos cuando hereda o recibe una casa con hipoteca
12 C.F.R. § 1024.36(i)
En palabras sencillas
Si usted recibió una parte de la propiedad de una casa de un familiar — por ejemplo, después de una muerte o un divorcio — puede pedir al administrador que lo confirme como "sucesor en interés." El administrador debe decirle por escrito qué documentos necesita. Una vez confirmado, usted es tratado como prestatario para las reglas de administración, así que puede obtener información y solicitar ayuda.
A quién protege
Personas que recibieron una parte de la propiedad de una casa hipotecada de un prestatario, como herederos, cónyuges sobrevivientes o excónyuges.
Cuándo aplica
- Cubre la mayoría de las primeras y segundas hipotecas sobre una vivienda. No cubre las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC).
Lo que usted puede hacer
Pida que lo confirmen como sucesor en interés
Escriba al administrador con el nombre del prestatario de quien recibió la casa y los datos del préstamo o de la propiedad. Envíe los documentos que le pida (por ejemplo, acta de defunción, testamento o sentencia de divorcio).
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Límites, con honestidad
- Ser confirmado no lo hace personalmente responsable del préstamo a menos que lo asuma, y no garantiza una modificación.
- Los administradores pequeños están exentos de algunos de estos requisitos de políticas.
- Esto es información legal general, no asesoría legal, y no promete ningún resultado. Un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado puede revisar su caso.
La ley
- Reglamento federalRegulation X — potential successors in interest
12 C.F.R. § 1024.36(i)
Parte exacta: (i)
Lo que dice: El administrador debe decir por escrito a un posible sucesor qué documentos necesita para confirmar su identidad y su parte en la propiedad.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.36#p-1024.36(i) - Reglamento federalRegulation X — confirmed successors are borrowers
12 C.F.R. § 1024.30(d)
Parte exacta: (d)
Lo que dice: Un sucesor en interés confirmado es tratado como prestatario para las reglas del depósito en garantía y de administración.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.30#p-1024.30(d) - Reglamento federalRegulation X — servicer policies for successors
12 C.F.R. § 1024.38(b)(1)(vi)
Parte exacta: (b)(1)(vi)
Lo que dice: Los administradores deben tener políticas para comunicarse con posibles sucesores y confirmarlos con prontitud.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.38#p-1024.38(b)(1)(vi)
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Ganó el propietarioMismo temaRenfroe v. Nationstar Mortgage, LLC
Renfroe v. Nationstar Mortg., LLC, 822 F.3d 1241 (11th Cir. 2016)
un administrador que responde a la solicitud escrita de un prestatario sin una investigación razonable puede ser responsable bajo RESPA cuando el prestatario alega daños resultantes
- Ganó el propietarioMismo temaJesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc.
Jesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc., 574 U.S. 259 (2015)
un prestatario ejerce el derecho de rescisión de la Ley de Veracidad en los Préstamos notificando por escrito al prestamista dentro de tres años, sin necesidad de demandar en ese plazo
- Ganó el propietarioMismo temaMarais v. Chase Home Finance LLC
Marais v. Chase Home Fin. LLC, 736 F.3d 711 (6th Cir. 2013)
un prestatario que alega daños reales, como intereses adicionales, causados por la respuesta deficiente del administrador a una solicitud escrita calificada tiene un reclamo válido bajo RESPA
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Obtenga información de su administrador (solicitud de información)
12 C.F.R. § 1024.36(a)
Usted puede pedirle por escrito a su administrador información sobre su préstamo — por ejemplo, su historial de pagos, quién es el dueño del préstamo o cómo se calculó su depósito en garantía. El administrador debe confirmar que recibió su solicitud dentro de 5 días hábiles y contestar dentro de 30 días hábiles. Si pregunta quién es el dueño de su préstamo, debe decírselo dentro de 10 días hábiles.
Leer este derechoUna revisión justa y a tiempo de su solicitud de ayuda
12 C.F.R. § 1024.41(b)(1)
Cuando usted solicita ayuda (como una modificación del préstamo), su administrador debe decirle dentro de 5 días hábiles si su solicitud está completa y qué falta, si la envió 45 días o más antes de una venta. Si su solicitud completa llega más de 37 días antes de una venta, el administrador debe evaluarlo para todas las opciones que tenga y comunicarle su decisión por escrito dentro de 30 días.
Leer este derechoSin discriminación en la vivienda ni en los préstamos (Ley de Vivienda Justa)
42 U.S.C. § 3604(a)–(b)
Es ilegal discriminar al vender, alquilar o financiar una vivienda por raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar (tener hijos) u origen nacional. Esto también cubre a los prestamistas y administradores de hipotecas — por ejemplo, en a quién se le ofrece una modificación del préstamo y en qué términos. Puede presentar una queja ante HUD dentro de 1 año o acudir a un tribunal dentro de 2 años.
Leer este derechoPersonal del administrador asignado a usted
12 C.F.R. § 1024.40(a)
A más tardar el día 45 después de atrasarse, su administrador debe asignarle personal para ayudarle. Esas personas deben estar disponibles por teléfono y poder decirle sus opciones, qué documentos faltan, el estado de su solicitud y las fechas límite que aplican.
Leer este derechoContacto temprano e información de ayuda cuando se atrasa
12 C.F.R. § 1024.39(a)
Cuando usted no hace un pago de la hipoteca, su administrador debe intentar hablar con usted en vivo (por teléfono o en persona) a más tardar el día 36 del atraso y contarle las opciones para evitar la ejecución. A más tardar el día 45 debe enviarle un aviso escrito que explique las opciones de mitigación de pérdidas y cómo obtener ayuda, incluidos los consejeros de vivienda.
Leer este derechoSin discriminación en el crédito, y el derecho a saber por qué se lo negaron (ECOA)
15 U.S.C. § 1691(a)
Un acreedor no puede discriminarlo en ninguna parte de una operación de crédito por raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil, edad, recibir asistencia pública, o por ejercer sus derechos de crédito. Si un acreedor le niega una solicitud de crédito completa, usted tiene derecho a una declaración de los motivos.
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