Protección contra cobros sorpresa de seguro "impuesto" (force-placed)
12 C.F.R. § 1024.37(b)
En palabras sencillas
Si su administrador cree que su seguro de vivienda se venció, no puede simplemente comprar un seguro caro y cobrárselo. Debe enviarle un primer aviso al menos 45 días antes de cobrar, y un recordatorio al menos 15 días antes de cobrar. Si usted demuestra que tenía seguro, debe cancelar la póliza impuesta y reembolsarle lo cobrado por el período duplicado dentro de 15 días.
A quién protege
Prestatarios cuya hipoteca exige seguro contra riesgos.
Cuándo aplica
- Cubre la mayoría de las primeras y segundas hipotecas sobre una vivienda. No cubre las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC).
- El seguro contra inundaciones exigido por la ley federal de inundaciones sigue sus propias reglas.
Lo que usted puede hacer
Envíe prueba de su seguro
Envíe al administrador la página de declaraciones de su póliza o una carta de su aseguradora que muestre cobertura continua. Guarde prueba de cuándo la envió.
Plazo: En cuanto reciba un aviso de seguro impuesto; el administrador debe cancelar y reembolsar dentro de 15 días de recibir su prueba.
Dispute un cargo indebido como error de administración
Si el administrador le cobró de todos modos, envíe un aviso de error pidiendo que elimine y reembolse el cargo.
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- Si su seguro realmente se venció, el administrador puede comprar cobertura y cobrársela, después de los avisos. Esa cobertura normalmente protege al prestamista, no a sus pertenencias.
- Esto es información legal general, no asesoría legal, y no promete ningún resultado. Un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado puede revisar su caso.
La ley
- Reglamento federalRegulation X — reasonable basis required
12 C.F.R. § 1024.37(b)
Parte exacta: (b)
Lo que dice: El administrador no puede cobrar un seguro impuesto a menos que tenga una base razonable para creer que usted no mantuvo el seguro requerido.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.37#p-1024.37(b) - Reglamento federalRegulation X — 45-day and 15-day notices
12 C.F.R. § 1024.37(c)(1)
Parte exacta: (c)(1)
Lo que dice: Antes de cobrar, el administrador debe enviar un aviso escrito al menos 45 días antes y un recordatorio, y luego esperar 15 días.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.37#p-1024.37(c)(1) - Reglamento federalRegulation X — cancel and refund
12 C.F.R. § 1024.37(g)
Parte exacta: (g)
Lo que dice: Dentro de 15 días de recibir prueba del seguro, el administrador debe cancelar la póliza impuesta y reembolsar las primas del período duplicado.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.37#p-1024.37(g) - Reglamento federalRegulation X — charges must be bona fide and reasonable
12 C.F.R. § 1024.37(h)
Parte exacta: (h)
Lo que dice: Los cargos por seguro impuesto deben ser legítimos y razonables.
Leer el texto oficialhttps://www.ecfr.gov/current/title-12/part-1024/section-1024.37#p-1024.37(h) - Ley federalRESPA — force-placed insurance
12 U.S.C. § 2605(k)(1)(A)
Parte exacta: (k)(1)(A)
Lo que dice: El administrador no puede contratar un seguro contra riesgos impuesto sin una base razonable para creer que el prestatario no mantuvo el seguro requerido.
Leer el texto oficialhttps://uscode.house.gov/view.xhtml?req=granuleid:USC-prelim-title12-section2605&num=0&edition=prelim
Casos judiciales
- Ganó el propietarioMismo temaRenfroe v. Nationstar Mortgage, LLC
Renfroe v. Nationstar Mortg., LLC, 822 F.3d 1241 (11th Cir. 2016)
un administrador que responde a la solicitud escrita de un prestatario sin una investigación razonable puede ser responsable bajo RESPA cuando el prestatario alega daños resultantes
- Ganó el propietarioMismo temaJesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc.
Jesinoski v. Countrywide Home Loans, Inc., 574 U.S. 259 (2015)
un prestatario ejerce el derecho de rescisión de la Ley de Veracidad en los Préstamos notificando por escrito al prestamista dentro de tres años, sin necesidad de demandar en ese plazo
- Ganó el propietarioMismo temaMarais v. Chase Home Finance LLC
Marais v. Chase Home Fin. LLC, 736 F.3d 711 (6th Cir. 2013)
un prestatario que alega daños reales, como intereses adicionales, causados por la respuesta deficiente del administrador a una solicitud escrita calificada tiene un reclamo válido bajo RESPA
- Perdió el propietarioMismo temaLage v. Ocwen Loan Servicing LLC
Lage v. Ocwen Loan Servicing LLC, 839 F.3d 1003 (11th Cir. 2016)
el deber del administrador de evaluar una solicitud de mitigación de pérdidas depende de que se presente más de 37 días antes de la fecha de venta programada en ese momento
- Perdió el propietarioMismo temaGresham v. Wells Fargo Bank, N.A.
Gresham v. Wells Fargo Bank, N.A., 642 F. App'x 355 (5th Cir. 2016) (per curiam) (unpublished)
la prohibición federal de doble vía aplica solo cuando el administrador recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de la venta
- Perdió el propietarioMismo temaWhittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C.
Whittier v. Ocwen Loan Servicing, L.L.C., 594 F. App'x 833 (5th Cir. 2014) (per curiam) (unpublished)
un reclamo bajo RESPA contra un administrador fracasa sin prueba de daños reales causados por la violación
Derechos relacionados
Manejo justo de su cuenta de depósito en garantía (escrow)
12 C.F.R. § 1024.17(c)(1)
Si su administrador cobra dinero para impuestos y seguro (depósito en garantía o "escrow"), debe pagar esas facturas a tiempo siempre que usted no tenga más de 30 días de atraso. Debe revisar la cuenta cada año y enviarle un estado. No puede guardar más de un pequeño colchón (un sexto de los pagos del año), y debe reembolsar un sobrante de $50 o más dentro de 30 días de la revisión. Cuando usted liquide el préstamo, debe devolverle lo que quede dentro de 20 días hábiles.
Leer este derechoExija que su administrador corrija errores (aviso de error)
12 C.F.R. § 1024.35(a)
Si el administrador de su hipoteca cometió un error — por ejemplo, no acreditó un pago, cobró un cargo indebido o dio un saldo de liquidación equivocado — usted puede enviar un "aviso de error" por escrito. El administrador debe confirmar que recibió su carta dentro de 5 días hábiles. Luego debe corregir el error o explicarle por escrito, después de una investigación razonable, por qué cree que no hubo error, normalmente dentro de 30 días hábiles.
Leer este derechoSin discriminación en la vivienda ni en los préstamos (Ley de Vivienda Justa)
42 U.S.C. § 3604(a)–(b)
Es ilegal discriminar al vender, alquilar o financiar una vivienda por raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar (tener hijos) u origen nacional. Esto también cubre a los prestamistas y administradores de hipotecas — por ejemplo, en a quién se le ofrece una modificación del préstamo y en qué términos. Puede presentar una queja ante HUD dentro de 1 año o acudir a un tribunal dentro de 2 años.
Leer este derechoDispute errores en su reporte de crédito
15 U.S.C. § 1681i(a)(1)(A)
Si su reporte de crédito tiene algo equivocado o incompleto — como un pago reportado tarde que usted hizo a tiempo — puede disputarlo gratis con la agencia de crédito. La agencia debe investigar, normalmente dentro de 30 días, y corregir o eliminar la información que no pueda verificar.
Leer este derechoExija que la compañía que reportó el error lo investigue
15 U.S.C. § 1681s-2(b)(1)
La compañía que reportó la información — como su administrador — debe investigar cuando una agencia de crédito le pasa su disputa, y corregir lo que esté mal con todas las agencias. En muchos casos también puede disputar directamente con esa compañía, que entonces debe investigar e informarle el resultado.
Leer este derechoCancele el seguro hipotecario privado (PMI) cuando tenga suficiente capital
12 U.S.C. § 4902(a)
Si paga un seguro hipotecario privado en un préstamo sobre su hogar principal, puede pedir por escrito cancelarlo cuando su saldo llegue al 80% del valor original de la casa, si tiene buen historial de pagos y está al día. Debe terminar automáticamente cuando su saldo esté programado para llegar al 78%, si está al día.
Leer este derecho