Derecho a un crédito por el valor de mercado contra una deficiencia
Tex. Prop. Code § 51.003(a)–(c)
En palabras sencillas
Si su casa se vende en la ejecución por menos de lo que debe, el prestamista tiene solo dos años para demandarle por la diferencia (la deficiencia). En esa demanda puede pedir al tribunal que determine el valor de mercado de la casa en la fecha de venta. Si el valor era mayor que el precio de venta, la deficiencia se reduce por la diferencia.
A quién protege
Toda persona demandada por una deficiencia después de una venta extrajudicial en Texas.
Cuándo aplica
- Solo en Texas.
- Solo después de la venta.
Lo que usted puede hacer
Reúna pruebas del valor de su casa
Reúna tasaciones, ventas comparables y fotos que muestren el valor en la fecha de venta.
Plazo: Pida la determinación del valor en la demanda de deficiencia
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Límites, con honestidad
- Si nadie pide la determinación del valor, o no se presentan pruebas válidas, se usa el precio de venta.
- Los préstamos sobre el valor neto del art. XVI, § 50(a)(6) no tienen responsabilidad personal: no hay deficiencia (vea el derecho sobre valor neto).
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalDeficiency judgment and fair-market-value offset
Tex. Prop. Code § 51.003(a)–(c)
Parte exacta: (a)–(c)
Lo que dice: La demanda de deficiencia debe presentarse en dos años; el deudor puede pedir que el tribunal fije el valor de mercado y obtener una compensación.
Leer el texto oficialhttps://statutes.capitol.texas.gov/Docs/PR/htm/PR.51.htm#51.003
Casos judiciales
- Ganó el propietarioMismo temaSauceda v. GMAC Mortgage Corp.
Sauceda v. GMAC Mortg. Corp., 268 S.W.3d 135 (Tex. App.—Corpus Christi–Edinburg 2008)
una demanda por ejecución indebida requiere un defecto en el procedimiento de venta, un precio de venta extremadamente inadecuado y una relación de causa entre ambos, y que los propietarios que presentan prueba de cada uno tienen derecho a un juicio
- Ganó el propietarioMismo temaCharter National Bank-Houston v. Stevens
Charter Nat'l Bank-Houston v. Stevens, 781 S.W.2d 368 (Tex. App.—Houston [14th Dist.] 1989)
cuando un acreedor hipotecario enfría deliberadamente las ofertas en una venta de ejecución, el dueño perjudicado que pide daños no necesita probar además un precio de venta extremadamente inadecuado
- Perdió el propietarioMismo temaRice v. Pinney
Rice v. Pinney, 51 S.W.3d 705 (Tex. App.—Dallas 2001)
un desalojo después de una ejecución puede avanzar mientras está pendiente una demanda por ejecución indebida, porque el tribunal de desalojo decide solo el derecho a la posesión inmediata y no el título
- Ganó el propietarioMismo temaOgden v. Gibraltar Savings Ass'n
Ogden v. Gibraltar Sav. Ass'n, 640 S.W.2d 232 (Tex. 1982)
cuando el tenedor de un pagaré tiene la opción de acelerar por incumplimiento, la equidad exige aviso de la intención de ejercer esa opción antes de ejecutar, y un propietario al que le vendieron la casa sin ese aviso puede recuperar daños
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
Derechos relacionados
Protecciones del préstamo sobre el valor neto: primero orden judicial, sin responsabilidad personal
Tex. Const. art. XVI, § 50(a)(6)(C), (D)
Un préstamo sobre el valor neto en Texas (préstamo con retiro de efectivo sobre su homestead) solo puede ejecutarse con una orden judicial, normalmente por el proceso acelerado de la Regla 736. Usted recibe una citación y puede presentar una respuesta — que vence el primer lunes después de 38 días del envío. Además, el préstamo no tiene responsabilidad personal: el prestamista no puede demandarle por el faltante salvo que obtuvo el préstamo con fraude real.
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U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoDerecho a recuperar su casa después de una ejecución de la HOA
Tex. Prop. Code § 209.011(b)–(d)
Texas no tiene redención después de una ejecución hipotecaria. Pero si su asociación de propietarios (HOA) ejecuta su gravamen por cuotas, puede redimir (recuperar) la propiedad dentro de 180 días después de que la HOA le envíe el aviso de la venta. El comprador no puede transferir la casa a otra persona durante ese tiempo.
Leer este derechoDerecho a redimir su casa después de una venta por impuestos
Tex. Tax Code § 34.21(a), (e)
Si su homestead residencial (o tierra agrícola) se vende en una venta fiscal, puede recuperarlo dentro de dos años después de registrada la escritura del comprador. Reembolsa la oferta y ciertos costos más una prima: 25% el primer año, 50% el segundo. Para otras propiedades el plazo es de 180 días. Los dueños de 65+ años, con discapacidad o veteranos discapacitados también pueden detener una demanda o venta fiscal sobre su homestead presentando una declaración de aplazamiento.
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