Derecho a recuperar su casa después de una ejecución de la HOA
Tex. Prop. Code § 209.011(b)–(d)
En palabras sencillas
Texas no tiene redención después de una ejecución hipotecaria. Pero si su asociación de propietarios (HOA) ejecuta su gravamen por cuotas, puede redimir (recuperar) la propiedad dentro de 180 días después de que la HOA le envíe el aviso de la venta. El comprador no puede transferir la casa a otra persona durante ese tiempo.
A quién protege
El dueño en una subdivisión residencial cuya casa fue vendida para ejecutar un gravamen por cuotas de la HOA.
Cuándo aplica
- Solo en Texas.
- Solo después de la venta.
- Solo si usted le debe a su HOA.
Lo que usted puede hacer
Anote el plazo en su calendario
Ingrese la fecha de su aviso para que Techoclaro cuente los días y le recuerde.
Abrir la herramientaPida por escrito el monto de redención
Solicite los montos detallados que la ley permite cobrar al comprador o a la HOA.
Plazo: A más tardar el día 180 después de que la HOA envió el aviso de la venta
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Límites, con honestidad
- Aplica solo a ejecuciones por cuotas de HOA, no a ejecuciones hipotecarias ni fiscales.
- Debe pagar los montos que la ley enumera (lo adeudado, intereses, costos y más).
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalRedemption after HOA foreclosure
Tex. Prop. Code § 209.011(b)–(d)
Parte exacta: (b)–(d)
Lo que dice: El dueño puede redimir del comprador dentro de 180 días después de que la asociación envíe aviso de la venta.
Leer el texto oficialhttps://statutes.capitol.texas.gov/Docs/PR/htm/PR.209.htm#209.011
Casos judiciales
- Victoria parcialCitado para este derechoBrooks v. Northglen Ass'n
Brooks v. Northglen Ass'n, 141 S.W.3d 158 (Tex. 2004)
una HOA no puede subir las cuotas por encima del límite de sus restricciones ni acumular aumentos no cobrados cuando las restricciones prevalecen
- Perdió el propietarioCitado para este derechoInwood North Homeowners' Ass'n v. Harris
Inwood N. Homeowners' Ass'n v. Harris, 736 S.W.2d 632 (Tex. 1987)
un gravamen por cuotas de la HOA creado por restricciones registradas antes de que la propiedad fuera vivienda protegida puede ejecutarse a pesar de la protección de homestead
- Ganó el propietarioMismo temaSauceda v. GMAC Mortgage Corp.
Sauceda v. GMAC Mortg. Corp., 268 S.W.3d 135 (Tex. App.—Corpus Christi–Edinburg 2008)
una demanda por ejecución indebida requiere un defecto en el procedimiento de venta, un precio de venta extremadamente inadecuado y una relación de causa entre ambos, y que los propietarios que presentan prueba de cada uno tienen derecho a un juicio
- Ganó el propietarioMismo temaCharter National Bank-Houston v. Stevens
Charter Nat'l Bank-Houston v. Stevens, 781 S.W.2d 368 (Tex. App.—Houston [14th Dist.] 1989)
cuando un acreedor hipotecario enfría deliberadamente las ofertas en una venta de ejecución, el dueño perjudicado que pide daños no necesita probar además un precio de venta extremadamente inadecuado
- Perdió el propietarioMismo temaRice v. Pinney
Rice v. Pinney, 51 S.W.3d 705 (Tex. App.—Dallas 2001)
un desalojo después de una ejecución puede avanzar mientras está pendiente una demanda por ejecución indebida, porque el tribunal de desalojo decide solo el derecho a la posesión inmediata y no el título
- Ganó el propietarioMismo temaBartee v. Tara Colony Homeowners Ass'n
Bartee v. Tara Colony Homeowners Ass'n (In re Bartee), 212 F.3d 277 (5th Cir. 2000)
la regla contra modificaciones del Capítulo 13 no protege a un acreedor con gravamen menor cuyo gravamen no está respaldado por ningún valor de la casa del deudor
- Ganó el propietarioMismo temaOgden v. Gibraltar Savings Ass'n
Ogden v. Gibraltar Sav. Ass'n, 640 S.W.2d 232 (Tex. 1982)
cuando el tenedor de un pagaré tiene la opción de acelerar por incumplimiento, la equidad exige aviso de la intención de ejercer esa opción antes de ejecutar, y un propietario al que le vendieron la casa sin ese aviso puede recuperar daños
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
Derechos relacionados
Límites a la ejecución de la HOA: no por multas solamente, se requiere orden judicial
Tex. Prop. Code § 209.009
Una HOA en Texas no puede ejecutar si lo que usted debe son solo multas (o honorarios de abogado ligados solo a multas). Para ejecutar un gravamen por cuotas, la HOA primero debe obtener una orden judicial, normalmente por el proceso acelerado de la Regla 736. Antes de cobrarle honorarios de una agencia de cobro, debe enviarle una carta certificada con al menos 45 días para pagar.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoDerecho a un crédito por el valor de mercado contra una deficiencia
Tex. Prop. Code § 51.003(a)–(c)
Si su casa se vende en la ejecución por menos de lo que debe, el prestamista tiene solo dos años para demandarle por la diferencia (la deficiencia). En esa demanda puede pedir al tribunal que determine el valor de mercado de la casa en la fecha de venta. Si el valor era mayor que el precio de venta, la deficiencia se reduce por la diferencia.
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