Los inquilinos reciben 30 días de aviso después de una venta por ejecución
Tex. Prop. Code § 24.005(b)
En palabras sencillas
Si el edificio que usted alquila se vende en una venta por ejecución fiduciaria o fiscal, y usted paga la renta a tiempo y no está en otro incumplimiento, el comprador debe darle al menos 30 días de aviso escrito para desocupar si decide no mantener su contrato. La ley federal (Ley de Protección de Inquilinos en Ejecuciones) puede darle más tiempo.
A quién protege
El inquilino residencial que sigue pagando la renta en un edificio vendido en una ejecución.
Cuándo aplica
- Solo en Texas.
- Solo después de la venta.
- Solo si usted alquila la casa.
Lo que usted puede hacer
Anote el plazo en su calendario
Ingrese la fecha de su aviso para que Techoclaro cuente los días y le recuerde.
Abrir la herramientaInforme al nuevo dueño que es inquilino
Envíe una copia de su contrato y recibos de renta al comprador.
Lea la guía de su estado y encuentre ayuda gratuita
Abra la página del estado para ver el proceso, los plazos y los contactos de asistencia legal de su estado.
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Límites, con honestidad
- No aplica si está atrasado en la renta o en otro incumplimiento del contrato.
- Los antiguos dueños que se quedan después de la venta no son inquilinos bajo esta regla y pueden recibir un aviso de 3 días.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatal30-day notice to tenants after foreclosure
Tex. Prop. Code § 24.005(b)
Lo que dice: Después de una venta por ejecución, el comprador debe dar al inquilino residencial que paga a tiempo al menos 30 días de aviso escrito para desocupar.
Leer el texto oficialhttps://statutes.capitol.texas.gov/Docs/PR/htm/PR.24.htm#24.005
Casos judiciales
- Perdió el propietarioCitado para este derechoRice v. Pinney
Rice v. Pinney, 51 S.W.3d 705 (Tex. App.—Dallas 2001)
un desalojo después de una ejecución puede avanzar mientras está pendiente una demanda por ejecución indebida, porque el tribunal de desalojo decide solo el derecho a la posesión inmediata y no el título
- Ganó el propietarioMismo temaSauceda v. GMAC Mortgage Corp.
Sauceda v. GMAC Mortg. Corp., 268 S.W.3d 135 (Tex. App.—Corpus Christi–Edinburg 2008)
una demanda por ejecución indebida requiere un defecto en el procedimiento de venta, un precio de venta extremadamente inadecuado y una relación de causa entre ambos, y que los propietarios que presentan prueba de cada uno tienen derecho a un juicio
- Ganó el propietarioMismo temaCharter National Bank-Houston v. Stevens
Charter Nat'l Bank-Houston v. Stevens, 781 S.W.2d 368 (Tex. App.—Houston [14th Dist.] 1989)
cuando un acreedor hipotecario enfría deliberadamente las ofertas en una venta de ejecución, el dueño perjudicado que pide daños no necesita probar además un precio de venta extremadamente inadecuado
- Ganó el propietarioMismo temaOgden v. Gibraltar Savings Ass'n
Ogden v. Gibraltar Sav. Ass'n, 640 S.W.2d 232 (Tex. 1982)
cuando el tenedor de un pagaré tiene la opción de acelerar por incumplimiento, la equidad exige aviso de la intención de ejercer esa opción antes de ejecutar, y un propietario al que le vendieron la casa sin ese aviso puede recuperar daños
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Perdió el propietarioMismo temaBFP v. Resolution Trust Corp.
BFP v. Resol. Tr. Corp., 511 U.S. 531 (1994)
el precio recibido en una venta de ejecución no colusoria que cumplió la ley estatal es un valor razonablemente equivalente bajo el Código de Bancarrota
Derechos relacionados
Derecho a 21 días de aviso antes de una venta por ejecución
Tex. Prop. Code § 51.002(b)
El aviso de venta debe darse al menos 21 días antes de la venta. Se coloca en la puerta del juzgado, se presenta ante el secretario del condado (y se publica en el sitio web del condado) y se le envía por correo certificado. Las ventas se hacen el primer martes del mes entre las 10 a.m. y las 4 p.m.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoDerecho a un crédito por el valor de mercado contra una deficiencia
Tex. Prop. Code § 51.003(a)–(c)
Si su casa se vende en la ejecución por menos de lo que debe, el prestamista tiene solo dos años para demandarle por la diferencia (la deficiencia). En esa demanda puede pedir al tribunal que determine el valor de mercado de la casa en la fecha de venta. Si el valor era mayor que el precio de venta, la deficiencia se reduce por la diferencia.
Leer este derechoDerecho a recuperar su casa después de una ejecución de la HOA
Tex. Prop. Code § 209.011(b)–(d)
Texas no tiene redención después de una ejecución hipotecaria. Pero si su asociación de propietarios (HOA) ejecuta su gravamen por cuotas, puede redimir (recuperar) la propiedad dentro de 180 días después de que la HOA le envíe el aviso de la venta. El comprador no puede transferir la casa a otra persona durante ese tiempo.
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