Derecho a reclamar el excedente de una venta por impuestos
Tex. Tax Code § 34.04(a), (c)(5)
En palabras sencillas
Cuando una venta fiscal produce más que los impuestos y costos, el dinero extra (excedente) lo guarda el secretario del tribunal por dos años. El secretario debe enviarle un aviso si el excedente es mayor de $25. Lo reclama presentando una petición en el tribunal que ordenó la venta antes del segundo aniversario de la venta.
A quién protege
El antiguo dueño (demandado en la sentencia fiscal, parientes cercanos o herederos) de una propiedad en Texas vendida por impuestos.
Cuándo aplica
- Solo en Texas.
- Solo después de la venta.
- Solo si usted está atrasado en los impuestos a la propiedad.
Lo que usted puede hacer
Presente una petición por el excedente
Preséntela con el mismo número de causa de la demanda fiscal y notifique a las otras partes al menos 20 días antes de la audiencia.
Plazo: Antes del segundo aniversario de la venta
Abrir la herramientaCuidado con los “buscadores de excedentes”
Quien compre su reclamo debe esperar 36 días después del depósito y pagarle al menos el 80%.
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Límites, con honestidad
- Otros acreedores con gravamen y los impuestos posteriores se pagan antes que a los antiguos dueños.
- Texas no cambió esta ley por Tyler v. Hennepin County (2023); Texas ya devolvía el excedente, pero el dinero no reclamado pasa a las entidades fiscales después de dos años.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalClaims for excess proceeds
Tex. Tax Code § 34.04(a), (c)(5)
Parte exacta: (a), (c)(5)
Lo que dice: El antiguo dueño puede pedir el excedente antes del segundo aniversario de la venta.
Leer el texto oficialhttps://statutes.capitol.texas.gov/Docs/TX/htm/TX.34.htm#34.04 - Ley estatalClerk’s notice and two-year hold
Tex. Tax Code § 34.03(a)
Parte exacta: (a)
Lo que dice: El secretario notifica al antiguo dueño y guarda el excedente dos años.
Leer el texto oficialhttps://statutes.capitol.texas.gov/Docs/TX/htm/TX.34.htm#34.03
Casos judiciales
- Ganó el propietarioCitado para este derechoTyler v. Hennepin County
Tyler v. Hennepin County, 598 U.S. 631 (2023)
un gobierno que vende una casa por impuestos atrasados y se queda con el valor que supera la deuda de impuestos toma propiedad sin justa compensación
- Ganó el propietarioMismo temaSauceda v. GMAC Mortgage Corp.
Sauceda v. GMAC Mortg. Corp., 268 S.W.3d 135 (Tex. App.—Corpus Christi–Edinburg 2008)
una demanda por ejecución indebida requiere un defecto en el procedimiento de venta, un precio de venta extremadamente inadecuado y una relación de causa entre ambos, y que los propietarios que presentan prueba de cada uno tienen derecho a un juicio
- Ganó el propietarioMismo temaCharter National Bank-Houston v. Stevens
Charter Nat'l Bank-Houston v. Stevens, 781 S.W.2d 368 (Tex. App.—Houston [14th Dist.] 1989)
cuando un acreedor hipotecario enfría deliberadamente las ofertas en una venta de ejecución, el dueño perjudicado que pide daños no necesita probar además un precio de venta extremadamente inadecuado
- Perdió el propietarioMismo temaRice v. Pinney
Rice v. Pinney, 51 S.W.3d 705 (Tex. App.—Dallas 2001)
un desalojo después de una ejecución puede avanzar mientras está pendiente una demanda por ejecución indebida, porque el tribunal de desalojo decide solo el derecho a la posesión inmediata y no el título
- Ganó el propietarioMismo temaHall v. Meisner
Hall v. Meisner, 51 F.4th 185 (6th Cir. 2022)
el valor líquido de un propietario en una propiedad tomada por una deuda de impuestos menor es propiedad protegida, y quitarlo sin compensación constituye una demanda federal de expropiación
- Ganó el propietarioMismo temaJones v. Flowers
Jones v. Flowers, 547 U.S. 220 (2006)
cuando el aviso de una venta por impuestos enviado por correo regresa sin entregar, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para avisar al dueño antes de vender la propiedad
- Ganó el propietarioMismo temaMennonite Board of Missions v. Adams
Mennonite Bd. of Missions v. Adams, 462 U.S. 791 (1983)
una persona con un interés registrado en la propiedad tiene derecho a aviso por correo o un medio igual de confiable antes de una venta por impuestos, y la publicación o el anuncio solos no bastan
Derechos relacionados
Derecho a redimir su casa después de una venta por impuestos
Tex. Tax Code § 34.21(a), (e)
Si su homestead residencial (o tierra agrícola) se vende en una venta fiscal, puede recuperarlo dentro de dos años después de registrada la escritura del comprador. Reembolsa la oferta y ciertos costos más una prima: 25% el primer año, 50% el segundo. Para otras propiedades el plazo es de 180 días. Los dueños de 65+ años, con discapacidad o veteranos discapacitados también pueden detener una demanda o venta fiscal sobre su homestead presentando una declaración de aplazamiento.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoManejo justo de su cuenta de depósito en garantía (escrow)
12 C.F.R. § 1024.17(c)(1)
Si su administrador cobra dinero para impuestos y seguro (depósito en garantía o "escrow"), debe pagar esas facturas a tiempo siempre que usted no tenga más de 30 días de atraso. Debe revisar la cuenta cada año y enviarle un estado. No puede guardar más de un pequeño colchón (un sexto de los pagos del año), y debe reembolsar un sobrante de $50 o más dentro de 30 días de la revisión. Cuando usted liquide el préstamo, debe devolverle lo que quede dentro de 20 días hábiles.
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