Redención tras una venta fiscal tipo Filadelfia (dueños ocupantes)
53 P.S. § 7293
En palabras sencillas
Según la Ley de Reclamos Municipales y Gravámenes Fiscales (usada en Filadelfia y otros lugares), un dueño que vive en la casa puede redimirla dentro de nueve meses después de reconocida la escritura del alguacil. Según la Ley de Ventas Fiscales usada en la mayoría de los condados no hay redención después de la venta, así que es clave actuar antes de la venta “upset”.
A quién protege
Los dueños ocupantes en Pensilvania cuya casa se vendió por impuestos bajo la Ley de Reclamos Municipales.
Cuándo aplica
- Solo en Pensilvania.
- Solo si la casa es su residencia principal.
- Solo si usted está atrasado en los impuestos a la propiedad.
Lo que usted puede hacer
Haga un acuerdo de pago antes de la venta
Pida a la oficina de reclamos fiscales (o al departamento de ingresos de la ciudad) un acuerdo de pagos.
Plazo: Antes de la venta fiscal programada
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Límites, con honestidad
- La mayoría de los condados venden bajo la Ley de Ventas Fiscales, donde no hay redención después de la venta.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalMunicipal Claims and Tax Liens Act — redemption
53 P.S. § 7293
Lo que dice: La propiedad ocupada por el dueño vendida bajo la Ley puede redimirse dentro de nueve meses (según fuentes secundarias; no verificado aquí).
Leer el texto oficialhttps://www.legis.state.pa.us/cfdocs/legis/LI/uconsCheck.cfm?txtType=HTM&yr=1923&sessInd=0&smthLwInd=0&act=153&chpt=0&sctn=32&subsctn=0
Casos judiciales
- Ganó el propietarioMismo temaTyler v. Hennepin County
Tyler v. Hennepin County, 598 U.S. 631 (2023)
un gobierno que vende una casa por impuestos atrasados y se queda con el valor que supera la deuda de impuestos toma propiedad sin justa compensación
- Ganó el propietarioMismo temaHall v. Meisner
Hall v. Meisner, 51 F.4th 185 (6th Cir. 2022)
el valor líquido de un propietario en una propiedad tomada por una deuda de impuestos menor es propiedad protegida, y quitarlo sin compensación constituye una demanda federal de expropiación
- Ganó el propietarioMismo temaJones v. Flowers
Jones v. Flowers, 547 U.S. 220 (2006)
cuando el aviso de una venta por impuestos enviado por correo regresa sin entregar, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para avisar al dueño antes de vender la propiedad
- Ganó el propietarioMismo temaMennonite Board of Missions v. Adams
Mennonite Bd. of Missions v. Adams, 462 U.S. 791 (1983)
una persona con un interés registrado en la propiedad tiene derecho a aviso por correo o un medio igual de confiable antes de una venta por impuestos, y la publicación o el anuncio solos no bastan
- Perdió el propietarioMismo temaPung v. Isabella County
Pung v. Isabella County, No. 25-95, slip op. (U.S. June 23, 2026)
después de una venta por impuestos realizada de forma justa, el gobierno debe al antiguo dueño el sobrante del precio de venta, no el valor justo de mercado de la propiedad
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
Derechos relacionados
Derecho a contestar la demanda de ejecución (20 días)
Pa. R.C.P. 1026(a)
Las ejecuciones en Pensilvania son demandas (“acciones de ejecución hipotecaria”). Si la demanda tiene un aviso para defenderse, debe presentar su contestación dentro de 20 días después de ser notificado. Muchos condados también tienen programas de conciliación o desvío a los que puede unirse.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoManejo justo de su cuenta de depósito en garantía (escrow)
12 C.F.R. § 1024.17(c)(1)
Si su administrador cobra dinero para impuestos y seguro (depósito en garantía o "escrow"), debe pagar esas facturas a tiempo siempre que usted no tenga más de 30 días de atraso. Debe revisar la cuenta cada año y enviarle un estado. No puede guardar más de un pequeño colchón (un sexto de los pagos del año), y debe reembolsar un sobrante de $50 o más dentro de 30 días de la revisión. Cuando usted liquide el préstamo, debe devolverle lo que quede dentro de 20 días hábiles.
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