Ejecución hipotecaria y ventas por impuestos en Pensilvania
Lo que muestra nuestra investigación sobre las reglas de Pensilvania. Información general con fuentes — no es asesoría legal ni una lectura de sus papeles.
Cómo funciona la ejecución
La cronología habitual
- +Al menos 120 días
Regla federal: el administrador generalmente no puede hacer el primer aviso o demanda de ejecución hasta que tenga más de 120 días de atraso
Aplica a la mayoría de los préstamos de vivienda en todos los estados. Una solicitud completa de mitigación enviada más de 37 días antes de una venta también activa protecciones federales.
Verificado en el texto oficial12 CFR § 1024.41(f)(1) - +Al menos 33 días
Aviso previo — al menos 33 días antes de que se pueda presentar la demanda
Antes de demandar, el prestamista envía el aviso combinado Act 91/Act 6. Tiene 30 días (más 3 por correo) para reunirse con una agencia de consejería aprobada por PHFA y solicitar el Programa de Asistencia Hipotecaria de Emergencia (HEMAP); el prestamista no puede ejecutar durante esos 33 días (ni 30 días después de la reunión). Llame a PHFA al 800-342-2397.
Verificado en el texto oficial35 P.S. § 1680.403c (Act 91) Se presenta la demanda y a usted le notifican la citación y la demanda
De un resumen confiableConteste la demanda antes del plazo de su citación
Lea la citación: indica el plazo. Si no contesta a tiempo, puede haber una sentencia en rebeldía.
Sin confirmar — verifíqueloPuede haber mediación (programas voluntarios o locales)
County foreclosure diversion / conciliation programs (e.g., Philadelphia Residential Mortgage Foreclosure Diversion Program). No hay programa estatal. Algunos condados exigen una conferencia de conciliación, otros permiten optar por ella o pausar el caso hasta 90 días. Revise el sitio web del tribunal de su condado.
De un resumen confiableSentencia de ejecución del tribunal (si gana el prestamista)
De un resumen confiable- +Al menos 30 días
Venta del alguacil / judicial
Después de la sentencia, el aviso de venta del alguacil se coloca en la vivienda y se le entrega al menos 30 días antes, y se publica una vez por semana durante tres semanas (la primera al menos 21 días antes).
De un resumen confiable No hay derecho a redimir después de la venta
No hay redención después de la venta del alguacil.
De un resumen confiable
Una secuencia general basada en las reglas de arriba. Los plazos de "al menos" son los más cortos que encontramos; su caso puede tardar más.
Los avisos y la venta
- Aviso antes de la ejecución
- Al menos 33 díasAntes de demandar, el prestamista envía el aviso combinado Act 91/Act 6. Tiene 30 días (más 3 por correo) para reunirse con una agencia de consejería aprobada por PHFA y solicitar el Programa de Asistencia Hipotecaria de Emergencia (HEMAP); el prestamista no puede ejecutar durante esos 33 días (ni 30 días después de la reunión). Llame a PHFA al 800-342-2397.
“Después de recibir el aviso Act 91, tiene 30 días (más tres días por correo)… Durante este periodo de 33 días, su prestamista no puede ejecutar su vivienda.” (PHFA)
- Aviso de venta
- Al menos 30 díasDespués de la sentencia, el aviso de venta del alguacil se coloca en la vivienda y se le entrega al menos 30 días antes, y se publica una vez por semana durante tres semanas (la primera al menos 21 días antes).
Pa. R.C.P. 3129.2
De un resumen confiable[1] - Publicación
- Periódico una vez por semana durante tres semanas; la primera al menos 21 días antes.De un resumen confiable[1]
- Cuándo son las ventas
- Aún no investigado para este estado.
- Plazo para contestar la demanda
- Aún no investigado para este estado.
- El tribunal confirma la venta
- Aún no investigado para este estado.
Sus derechos antes y después de la venta
- Ponerse al día (reinstalación)
- Hasta una hora antes de la puja en la venta del alguacil, hasta tres veces por año calendario.
41 P.S. § 404
- Recomprar la vivienda (redención)
- NoNo hay redención después de la venta del alguacil.
- Deber dinero después de la venta (deficiencia)
- LimitadoAcción aparte dentro de seis meses; si el prestamista compró la vivienda, limitada por el valor de mercado.
42 Pa.C.S. §§ 8103, 5522(b)(2)
De un resumen confiable[1] - Mediación
- Algunos tribunales o condadosCounty foreclosure diversion / conciliation programs (e.g., Philadelphia Residential Mortgage Foreclosure Diversion Program).No hay programa estatal. Algunos condados exigen una conferencia de conciliación, otros permiten optar por ella o pausar el caso hasta 90 días. Revise el sitio web del tribunal de su condado.De un resumen confiable[1]
Ventas por impuestos a la propiedad
- Sistema de venta por impuestos
- Mixto / depende de la localidad
La mayoría de los condados: venta fiscal “upset”, luego venta judicial y luego depósito (Ley de Ventas Fiscales). Filadelfia y Allegheny: venta del alguacil ordenada por el tribunal según la Ley de Reclamos Municipales.
De un resumen confiable[4] - Cómo funciona
- Antes de una venta “upset”, la oficina de reclamos fiscales envía aviso certificado al menos 30 días antes, anuncia 30 días antes, coloca aviso en la propiedad 10 días antes y debe entregar en persona al ocupante-dueño al menos 10 días antes.De un resumen confiable[4]
- Redimir después de una venta por impuestos
- No hay redención tras una venta según la Ley de Ventas Fiscales (puede objetar dentro de 30 días de la confirmación nisi). Según la Ley de Reclamos Municipales (p. ej., Filadelfia), el ocupante-dueño puede tener 9 meses.
72 P.S. §§ 5860.501, 5860.607
De un resumen confiable[4] - Programas de alivio
- Aún no investigado para este estado.
- Planes de pago
- Acuerdo de pagos con la oficina de reclamos fiscales: 25% inicial y el resto en hasta tres pagos dentro de un año.De un resumen confiable[4]
- Excedente tras una venta por impuestos
- Aún no investigado para este estado.
Exenciones en bancarrota
- Lista federal de exenciones
- Puede elegir la lista federal
Puede elegir la lista federal de exenciones de bancarrota (11 U.S.C. § 522(d)) en lugar de la estatal — una lista u otra, nunca mezcladas.
De un resumen confiable[5] - Exención de homestead
- NoneNo hay exención estatal de homestead (solo una exención general de $300); en Pensilvania se suele usar la lista federal, que el estado permite.De un resumen confiable[6]
Dónde pedir ayuda gratuita
- Ayuda legal gratuita (financiada por LSC)
- Verificado en el texto oficial[8]
- Sitio web de ayuda legal
El sitio oficial bloqueó nuestra verificación automática el 22-09-2026; confirme la página antes de confiar en ella.
Sin confirmar — verifíquelo[9]- Agencia estatal de vivienda
- Verificado en el texto oficial[7]
- Fiscal general / protección al consumidor
- Verificado en el texto oficial[10]
- Autoayuda del tribunal
- Verificado en el texto oficial[11]
- Consejeros de vivienda aprobados por HUD
- HUD-approved housing counseling agencies — Consejeros de vivienda aprobados por HUD, gratuitos o de bajo costo, en todos los estados. Llame o busque por código postal.
Fuentes
Consultado el 2026-09-22. Los textos oficiales dicen “oficial”; los resúmenes dicen “resumen”.
- [1]Nolo — Pennsylvania Foreclosure Laws and Proceduresresumen
- [2]Nolo — State Foreclosure Laws: 50-state chart (process, deficiency, redemption, reinstatement)resumen
- [3]Pennsylvania Housing Finance Agency — HEMAP Fact Sheet (official)35 P.S. § 1680.403c (Act 91)oficial
- [4]Nolo — Pennsylvania upset and judicial tax salesresumen
- [5]Nolo — Federal Bankruptcy Exemptions — which states allow the federal list11 U.S.C. § 522(b)(2)resumen
- [6]Asset Protection Planners — Homestead Exemptions by U.S. State and Territory (2026 chart with statute cites)resumen
- [7]PHFA HOMEPAGE | Mortgage – Housing – Foreclosure Options (official site, checked live)oficial
- [8]Legal Services Corporation — Our Grantees (official list of LSC-funded programs by state)oficial
- [9]PALawHelp.orgoficial
- [10]Home - PA Office of Attorney General (official site, checked live)oficial
- [11]Representing Yourself | Learn | Unified Judicial System of Pennsylvania (official site, checked live)oficial