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Ejecución hipotecaria y ventas por impuestos en Illinois

Lo que muestra nuestra investigación sobre las reglas de Illinois. Información general con fuentes — no es asesoría legal ni una lectura de sus papeles.

AmpliaInvestigado a fondo, con las reglas clave verificadas en el texto oficial.Investigación revisada por última vez el 2026-09-22
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Cómo funciona la ejecución

Proceso habitual
Judicial (por tribunal)

Se rige por la Ley de Ejecución Hipotecaria de Illinois, 735 ILCS 5/15-1101 a 15-1706.

De un resumen confiable[1]
Procesos permitidos
Judicial (por tribunal)
De un resumen confiable[1][2]
Leyes principales
735 ILCS 5/15-1503; 735 ILCS 5/15-1504.5; 735 ILCS 5/15-1507; 735 ILCS 5/15-1508; 735 ILCS 5/15-1602; 735 ILCS 5/15-1603; 735 ILCS 5/15-1604
De un resumen confiable[1]
Duración típica (estimación)
Aún no investigado para este estado.

La cronología habitual

  1. +Al menos 120 días

    Regla federal: el administrador generalmente no puede hacer el primer aviso o demanda de ejecución hasta que tenga más de 120 días de atraso

    Aplica a la mayoría de los préstamos de vivienda en todos los estados. Una solicitud completa de mitigación enviada más de 37 días antes de una venta también activa protecciones federales.

    Verificado en el texto oficial12 CFR § 1024.41(f)(1)

  2. Aviso previo o carta de incumplimiento

    No hay un periodo estatal general para subsanar antes de la demanda (hay un aviso de 30 días para préstamos de alto riesgo). La citación debe venir con un aviso al propietario que explica sus derechos y dónde pedir ayuda.

    De un resumen confiable

  3. Se presenta la demanda y a usted le notifican la citación y la demanda

    Se rige por la Ley de Ejecución Hipotecaria de Illinois, 735 ILCS 5/15-1101 a 15-1706.

    De un resumen confiable
  4. +Al menos 30 días

    Contestación vence — 30 días después de la notificación

    La mayoría tiene 30 días desde la notificación para contestar.

    De un resumen confiable

  5. Puede haber mediación (programas voluntarios o locales)

    Hay mediación judicial de ejecuciones en algunos condados, incluido Cook.

    De un resumen confiable

  6. Sentencia de ejecución del tribunal (si gana el prestamista)

    De un resumen confiable
  7. +Al menos 7 días

    Venta del alguacil / judicial

    Después de la sentencia y del periodo de redención, la venta se publica una vez por semana durante tres semanas (la primera no más de 45 días y la última al menos 7 días antes); se avisa a las partes al menos 10 días hábiles antes.

    Verificado en el texto oficial735 ILCS 5/15-1507

  8. El tribunal confirma (ratifica) la venta

    El tribunal confirma la venta; puede quedarse 30 días después de la confirmación.

    De un resumen confiable

  9. Plazo de redención

    Antes de la venta: para una vivienda, hasta lo último entre 7 meses después de la notificación o 3 meses después de la sentencia (30 días si está abandonada). Después de la venta: un derecho especial de 30 días tras la confirmación si el prestamista compró por menos de la deuda.

    Verificado en el texto oficial735 ILCS 5/15-1603

Una secuencia general basada en las reglas de arriba. Los plazos de "al menos" son los más cortos que encontramos; su caso puede tardar más.

Los avisos y la venta

Aviso antes de la ejecución
No hay un periodo estatal general para subsanar antes de la demanda (hay un aviso de 30 días para préstamos de alto riesgo). La citación debe venir con un aviso al propietario que explica sus derechos y dónde pedir ayuda.

735 ILCS 5/15-1504.5

De un resumen confiable[1][2]
Aviso de venta
Al menos 7 díasDespués de la sentencia y del periodo de redención, la venta se publica una vez por semana durante tres semanas (la primera no más de 45 días y la última al menos 7 días antes); se avisa a las partes al menos 10 días hábiles antes.

735 ILCS 5/15-1507; Regla 113

Verificado en el texto oficial[3][1]
Publicación
Periódico, tres semanas consecutivas.
De un resumen confiable[1]
Cuándo son las ventas
Aún no investigado para este estado.
Plazo para contestar la demanda
30 días

La mayoría tiene 30 días desde la notificación para contestar.

De un resumen confiable[1]
El tribunal confirma la venta
Sí

El tribunal confirma la venta; puede quedarse 30 días después de la confirmación.

De un resumen confiable[1]

Sus derechos antes y después de la venta

Ponerse al día (reinstalación)
Dentro de 90 días después de ser notificado (o de someterse a la jurisdicción del tribunal). Los administradores suelen aceptar reinstalaciones posteriores.

735 ILCS 5/15-1602

Verificado en el texto oficial[4][1]
Recomprar la vivienda (redención)
SíAntes de la venta: para una vivienda, hasta lo último entre 7 meses después de la notificación o 3 meses después de la sentencia (30 días si está abandonada). Después de la venta: un derecho especial de 30 días tras la confirmación si el prestamista compró por menos de la deuda.

735 ILCS 5/15-1603, 15-1604

Verificado en el texto oficial[5][6][1]
Deber dinero después de la venta (deficiencia)
LimitadoSolo dentro del juicio de ejecución, y solo si fue notificado personalmente o compareció.

735 ILCS 5/15-1508

De un resumen confiable[1][2]
Mediación
Algunos tribunales o condadosHay mediación judicial de ejecuciones en algunos condados, incluido Cook.
De un resumen confiable[1]

Ventas por impuestos a la propiedad

Sistema de venta por impuestos
Venta de certificados de gravamen
De un resumen confiable[7]
Cómo funciona
El recaudador del condado obtiene una sentencia y orden de venta del tribunal, y vende la deuda fiscal en la venta anual; el comprador recibe un certificado de compra (un gravamen). Las ventas “scavenger” cubren impuestos con 3+ años de mora.
De un resumen confiable[7]
Redimir después de una venta por impuestos
Hasta 3 años desde la venta fiscal según la ley vigente (1 año para propiedad vacía no agrícola, de 7+ unidades, comercial o industrial). Los certificados emitidos antes de la reforma del 10 de julio de 2026 pueden tener el periodo anterior de 2½ años — revise su aviso. La penalidad aumenta con el tiempo, y el comprador debe notificar entre 3 y 6 meses antes del vencimiento.

Nolo aún describe 2½ años; el texto oficial (modificado por P.A. 104-553, vigente 10-07-26) dice 3 años. Seguimos el texto oficial.

Verificado en el texto oficial[8][7]
Programas de alivio
  • Senior Citizens Real Estate Tax Deferral Program — Permite a personas mayores que califiquen aplazar el impuesto de su vivienda (tesorero del condado). No se confirmaron los límites en esta revisión.

Nombre del programa por conocimiento general; no confirmado con la ley (320 ILCS 30).

Sin confirmar — verifíquelo[1]
Planes de pago
Aún no investigado para este estado.
Excedente tras una venta por impuestos
Aún no investigado para este estado.

Exenciones en bancarrota

Lista federal de exenciones
Solo la lista estatal (se excluyó)

Este estado optó por excluirse: en bancarrota se usa la lista estatal de exenciones (más las exenciones federales no relacionadas con la bancarrota), no la lista federal § 522(d).

De un resumen confiable[9]
Exención de homestead
$50,000 ($100,000 joint)$50,000 por persona ($100,000 para dos dueños), incluye granja, condominio, cooperativa o casa móvil.(735 ILCS 5/12-901)
De un resumen confiable[10]

Dónde pedir ayuda gratuita

Ayuda legal gratuita (financiada por LSC)
Verificado en el texto oficial[12]
Sitio web de ayuda legal
Verificado en el texto oficial[13]
Agencia estatal de vivienda
Verificado en el texto oficial[11]
Fiscal general / protección al consumidor
Verificado en el texto oficial[14]
Autoayuda del tribunal
Verificado en el texto oficial[15]
Consejeros de vivienda aprobados por HUD
HUD-approved housing counseling agencies — Consejeros de vivienda aprobados por HUD, gratuitos o de bajo costo, en todos los estados. Llame o busque por código postal.

Fuentes

Consultado el 2026-09-22. Los textos oficiales dicen “oficial”; los resúmenes dicen “resumen”.

  1. [1]Nolo — Illinois Foreclosure Laws and Proceduresresumen
  2. [2]Nolo — State Foreclosure Laws: 50-state chart (process, deficiency, redemption, reinstatement)resumen
  3. [3]735 ILCS 5/15-1507 (official text, Illinois General Assembly)735 ILCS 5/15-1507oficial
  4. [4]735 ILCS 5/15-1602 (official text, Illinois General Assembly)735 ILCS 5/15-1602oficial
  5. [5]735 ILCS 5/15-1603 (official text, Illinois General Assembly)735 ILCS 5/15-1603oficial
  6. [6]735 ILCS 5/15-1604 (official text, Illinois General Assembly)735 ILCS 5/15-1604oficial
  7. [7]Nolo — Illinois property tax salesresumen
  8. [8]35 ILCS 200/21-350 (official text, Illinois General Assembly)35 ILCS 200/21-350oficial
  9. [9]Nolo — Federal Bankruptcy Exemptions — which states allow the federal list11 U.S.C. § 522(b)(2)resumen
  10. [10]Asset Protection Planners — Homestead Exemptions by U.S. State and Territory (2026 chart with statute cites)resumen
  11. [11]IHDA – Illinois Housing Development Authority (official site, checked live)oficial
  12. [12]Legal Services Corporation — Our Grantees (official list of LSC-funded programs by state)oficial
  13. [13]Illinois Legal Aid Online (official site, checked live)oficial
  14. [14]Consumer Protection (official site, checked live)oficial
  15. [15]Self Help | Office of the Illinois Courts (official site, checked live)oficial