Derecho a redimir su casa después de la venta del alguacil — normalmente 6 meses
MCL 600.3240(8)
En palabras sencillas
Después de una venta del alguacil en Michigan normalmente todavía tiene tiempo para redimir (recuperar) la casa, y en general puede seguir viviendo allí. En una vivienda de hasta 4 unidades, el plazo es de 6 meses si se debía más de dos tercios del préstamo original; si no, normalmente es de 1 año. Puede ser de solo 30 días si se determina que la casa está abandonada.
A quién protege
Dueños en Michigan cuya casa se vendió en una ejecución por anuncio.
Cuándo aplica
- Solo en Míchigan.
- Solo después de la venta.
Lo que usted puede hacer
Anote la fecha límite en su calendario
Obtenga una copia de la escritura del alguacil; indica cuándo termina la redención.
Plazo: La fecha de vencimiento de la redención en la escritura del alguacil (a menudo 6 meses después de la venta)
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Use los meses de redención para refinanciar, vender la casa y conservar el valor neto, o negociar con el comprador.
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Nuestra página de Michigan explica todo el proceso paso a paso, con sus fuentes y ayuda local gratuita.
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Límites, con honestidad
- Redimir significa pagar el precio de venta completo más intereses y costos permitidos.
- Dañar la propiedad o no mantenerla puede acortar o terminar el plazo.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalRedemption periods after sale
MCL 600.3240(8)
Parte exacta: (8)
Lo que dice: Para vivienda de hasta 4 unidades que debe más del 66-2/3% de la deuda original, la redención es de 6 meses.
Leer el texto oficialhttps://law.justia.com/codes/michigan/chapter-600/statute-act-236-of-1961/division-236-1961-32/section-600-3240/
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Perdió el propietarioMismo temaBFP v. Resolution Trust Corp.
BFP v. Resol. Tr. Corp., 511 U.S. 531 (1994)
el precio recibido en una venta de ejecución no colusoria que cumplió la ley estatal es un valor razonablemente equivalente bajo el Código de Bancarrota
Derechos relacionados
Derecho a 4 semanas de aviso publicado y a un aviso colocado antes de la venta del alguacil
MCL 600.3208
La mayoría de las ejecuciones en Michigan son “por anuncio”, fuera del tribunal. El aviso de venta debe publicarse al menos una vez por semana durante cuatro semanas en un periódico del condado, y debe colocarse una copia en la propiedad dentro de 15 días después de la primera publicación. La ley no exige entregarle el aviso en mano, así que esté atento a avisos colocados y en el periódico.
Leer este derechoDerecho al sobrante de una venta del alguacil
MCL 600.3252
Si una venta por ejecución en Michigan produce más de lo que se debe y los costos, el dinero extra debe pagarse al deudor hipotecario cuando lo pida. Los acreedores de segundo grado también pueden reclamarlo, así que pídalo pronto.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoDerecho a alegar que el precio de venta fue menor al valor justo antes de pagar una deficiencia
MCL 600.3280
Michigan permite que el prestamista demande por deficiencia después de una ejecución por anuncio. Pero si el prestamista compró la casa en la venta, usted puede alegar como defensa que el precio fue sustancialmente menor al verdadero valor de la casa.
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