Tope por valor de mercado a la sentencia de deficiencia
Nev. Rev. Stat. § 40.459(2)
En palabras sencillas
Después de una venta por ejecución, un tribunal no puede otorgar una deficiencia mayor que la deuda menos el valor de mercado de la casa al momento de la venta (o la deuda menos el precio de venta, lo que sea menor). Algunos préstamos de compra de vivienda no pueden tener deficiencia.
A quién protege
Los deudores y garantes en Nevada ante un reclamo de deficiencia.
Cuándo aplica
- Solo en Nevada.
- Solo después de la venta.
Lo que usted puede hacer
Prepare pruebas de valor para la audiencia
Lleve tasaciones o ventas comparables a la audiencia de deficiencia.
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Límites, con honestidad
- El prestamista tiene seis meses tras la venta para pedir una deficiencia; aún puede deberse una.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalLimits on deficiency judgment
Nev. Rev. Stat. § 40.459(2)
Parte exacta: (2)
Lo que dice: La deficiencia no puede superar la deuda menos el valor de mercado, o la deuda menos el precio de venta.
Leer el texto oficialhttps://www.leg.state.nv.us/NRS/NRS-040.html#NRS040Sec459
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Perdió el propietarioMismo temaBFP v. Resolution Trust Corp.
BFP v. Resol. Tr. Corp., 511 U.S. 531 (1994)
el precio recibido en una venta de ejecución no colusoria que cumplió la ley estatal es un valor razonablemente equivalente bajo el Código de Bancarrota
Derechos relacionados
Derecho a 35 días para subsanar y al menos 3 meses antes de una venta fiduciaria
Nev. Rev. Stat. § 107.080(2)(a), (2)(d)
Un fiduciario en Nevada no puede vender hasta que se registre y envíe un aviso de incumplimiento y elección de vender, usted haya tenido 35 días para ponerse al día con los pagos (15 días en algunos préstamos antiguos) y pasen al menos 3 meses desde el registro del aviso. Luego sigue un aviso de venta antes de la subasta.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
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